編者按：在經(jīng)濟(jì)生活中，人們經(jīng)常會出于各種原因接觸到房地產(chǎn)(土地)估價(jià)報(bào)告。比如，土地權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拆遷補(bǔ)償時(shí)或者受讓土地使用權(quán)時(shí)，都需要委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)(土地)評估。對于中介機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告，大多數(shù)權(quán)利人都缺乏一般有關(guān)估價(jià)的常識，很多人甚至看不懂估價(jià)報(bào)告。本文作者為大家作簡單介紹，以便今后能更充分地利用房地產(chǎn) (土地)估價(jià)報(bào)告。

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。估價(jià)報(bào)告分為房地產(chǎn)(土地)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和房地產(chǎn)(土地)估價(jià)技術(shù)報(bào)告，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托方提交的估價(jià)報(bào)告通常只有房地產(chǎn)(土地)估價(jià)結(jié)果報(bào)告，因此通常我們指的土地估價(jià)報(bào)告一般是指房地產(chǎn)(土地)估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告相關(guān)要素

估價(jià)報(bào)告中應(yīng)指出委托單位的全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的，為個(gè)人的姓名和住所；估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級，以及參加估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資質(zhì)或職稱，并由本人簽名、蓋章。還要寫明本次估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料；并概要說明估價(jià)對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀，四至，周圍環(huán)境，景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度，土地平整程度，地勢；地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置，工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況。估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值定義是指本次估價(jià)所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值內(nèi)涵，也是某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期指本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為至某年某月某日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年，而估價(jià)作業(yè)日期是指本次估價(jià)的起止年月日。

估價(jià)目的及其方法

估價(jià)目的是委托人為什么要進(jìn)行房地產(chǎn) (土地)評估的原因，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為的需要。例如，銀行需對抵押人提供的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過變賣抵押房地產(chǎn)獲得的價(jià)值是多少，因此在“抵押評估”的目的下對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人(銀行)說明，在處分該抵押房地產(chǎn)時(shí)將要向國家交付多少土地使用權(quán)出讓金?；蛘邠Q句話說，該房地產(chǎn)在“抵押評估”的目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中應(yīng)該扣除向國家交納的土地使用權(quán)出讓金。

設(shè)定房地產(chǎn)估價(jià)目的的意義在于：一旦設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)的目的，也就確定了房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵，即明確了通過本次估價(jià)作業(yè)或估價(jià)行為需要估算什么樣的房地產(chǎn)價(jià)格，從而整個(gè)估價(jià)作業(yè)過程中的各種要素也就都可以確定下來了。從這個(gè)意義上來說，房地產(chǎn)估價(jià)目的起到了統(tǒng)領(lǐng)估價(jià)全局的作用。

估價(jià)遵循的房地產(chǎn)(土地)估價(jià)原則，主要有合法原則、較高較佳使用原則、替代原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。房地產(chǎn)估價(jià)的方法主要有以下幾種：①市場比較法；②收益法；③成本法；④假設(shè)開發(fā)法；⑤基準(zhǔn)地價(jià)修正法。估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是隨意定的，也不完全和估價(jià)作業(yè)日期相同，它需要估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的來確定。在估價(jià)之前，它說明了估價(jià)中需要估算和判定的是哪個(gè)具體日期和客觀合理價(jià)格或價(jià)值，以便于應(yīng)用。估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)采用公歷表示，并應(yīng)準(zhǔn)確到日，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到估價(jià)報(bào)告的有效期。

(作者：新疆石河子市國土資源局 朱少東)

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