楊浦區(qū)平?jīng)雎纺硠舆w基地在進行房屋動拆遷評估時率先對房地產(chǎn)評估公司公開招投標，上海有五家評估公司積極競標。房屋拆遷評估成為動拆遷市民和房地產(chǎn)估價行業(yè)中的熱點話題。

所謂“房屋拆遷評估”，指由專業(yè)估價公司運用專業(yè)的指標體系和標準對即將被拆遷的房屋進行市場價值評估，并得出較為科學(xué)和合理的房屋價值。一般情況下，該單價不包括房屋裝修價值。（如需要對裝修價值進行評估，應(yīng)另行委托專業(yè)機構(gòu)評估）。

目前上海有70多家專業(yè)房地產(chǎn)估價公司，專門從事房屋拆遷評估有相關(guān)資質(zhì)的估價公司只有30家。

房屋拆遷評估流程

頭先，由估價公司到房屋現(xiàn)場進行前期勘察和準備有關(guān)資料，內(nèi)容包括確定拆遷范圍內(nèi)的房屋類型和結(jié)構(gòu)狀況；收集拆遷公司的拆遷許可證、動遷居民產(chǎn)權(quán)證或租賃卡等資料。

然后，根據(jù)動遷基地的大小安排相應(yīng)數(shù)量的估價師開展工作。

接著，針對不同房屋制定相應(yīng)的估價方法，主要有三種，即成本法、收益法以及市場比較法。既可選擇一種進行評估，又可同時采用幾種方法進行綜合評估。

較后，出示估價結(jié)果，并向動遷居民公示。經(jīng)過一段時間的公示后向動遷居民出具房屋評估報告。需要強調(diào)的是，該評估報告只能作為房地產(chǎn)拆遷補償?shù)闹匾罁?jù)之一，較終結(jié)果還需要參照上海規(guī)定的較低標準房屋補償價以及價格補償系數(shù)確定。

如何選擇房地產(chǎn)估價公司

一看估價公司的資質(zhì)情況。房地產(chǎn)估價公司的資質(zhì)由國家建設(shè)部核定，實行一級、二級和三級制。三級機構(gòu)中每級都有不同的評估資格、范圍和規(guī)定。一級公司可從事各類房地產(chǎn)價格評估，可跨省、自治區(qū)和直轄市從事評估業(yè)務(wù)。二級公司可從事房地產(chǎn)購賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產(chǎn)價格評估。同時可在其注冊地的省市自治區(qū)內(nèi)從事價格評估業(yè)務(wù)。三級公司從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的房地產(chǎn)評估，同時可在注冊地區(qū)域內(nèi)從事價格評估業(yè)務(wù)。另外，獲得臨時資格的估價公司可以根據(jù)其資金和人員的相應(yīng)條件確定營業(yè)范圍。

目前，經(jīng)上海市房地局核準從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的公司實行ABC三級資質(zhì)，A類為較高，C類為較低。

二看該公司的服務(wù)水準。按規(guī)定房地產(chǎn)估價公司在開展業(yè)務(wù)過程中必須公平、公開、公正和高度透明。動遷居民較好事先調(diào)查和了解一下該公司的規(guī)模、業(yè)績和信用。尤其是業(yè)績和信用較為重要，從中可判斷它的服務(wù)水準。

選擇估價公司的方法可以通過動遷居民投票決定；也可以由動遷居民同多家估價公司進行協(xié)商，從中決定一家較中意的估價公司；還可以通過動遷居民抽簽選擇。

（感謝八達估價公司對本文的支持）

　　　　　(作者：葛頌茂)