“7年收回頭付投資，若干年后凈得一套公寓”類似這樣的措辭，在目前不少房地產(chǎn)項目的廣告中耳熟能詳。購房不再僅僅為了滿足自身居住，同時也是另外一種投資理財渠道，這一觀念已經(jīng)逐漸深入到普通老百姓。投資房地產(chǎn)的價值究竟有多少？如何測算？目前廣告中的計算方式是否客觀準(zhǔn)確？

　　房地產(chǎn)投資的概念是投資人通過購購不動產(chǎn)后，出租或再轉(zhuǎn)賣來獲得收益。在美國這種概念已為大眾普遍接受。它不僅為大型投資機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老基金、保險基金等）拓寬投資渠道，而且有助于個人購房者在抵押貸款購房后通過出租房子獲得租金來償還銀行貸款，減輕購房的壓力。

　　一個成熟和理性的市場，住宅的率多少算合理？經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)年率一般在5％左右。專家認(rèn)為，中國作為發(fā)展中國家，住宅發(fā)展具有巨大空間，年率應(yīng)高于住宅發(fā)展達(dá)到或接近飽和的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)。

　　現(xiàn)在已有不少房地產(chǎn)商推出投資概念來吸引購房者。但在運用上還有些過于簡單。比如某一知名公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價值分析”：

　　頭付5萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還1400元貸款，附近市場上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回頭付投資，以后每年還掙7200元，若干年后凈得一套公寓。

　　這樣的“投資價值分析”結(jié)論是值得商榷的。

　　租金收入不確定

　　從微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，如果在需求相對穩(wěn)定的前提下，新的公寓建成之后會造成某一區(qū)域內(nèi)公寓供應(yīng)量的增加，因而會稀釋這一區(qū)域公寓租金的價格，導(dǎo)致租金價格下降；此外，作為后入市場的公寓經(jīng)營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴(kuò)大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受到整個公寓出租經(jīng)營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業(yè)之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數(shù)。按照國際慣例，房價一般是月租金的100－200倍，一旦超出這個標(biāo)準(zhǔn)，兩者會相應(yīng)做出調(diào)整。

　　供需狀況是影響房價與租金比較直接的因素。當(dāng)市場供應(yīng)量大時，房價與租金都會相應(yīng)回落；當(dāng)市場需求量大時，房價與租金則會上升。目前臺灣房價與租金比是300：1,年率3－4％，香港為6－8％，美國在5％左右，深圳則在6－10％之間。一般來說，只要房價與租金在200：1至100：1之間浮動就屬合理，年率達(dá)到5％就已經(jīng)算是非常不錯的投資項目。

　　租金收入不等于凈收入

　　租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金后，須先交納房產(chǎn)稅，稅率為租金收入的12％；營業(yè)稅及其附加費為5.5％，個人所得稅20％；如果再考慮扣除公寓出租專業(yè)代理的傭金，7年收回頭付的結(jié)論顯然有問題。

　　商業(yè)房地產(chǎn)投資具有較為復(fù)雜的知識與分析技術(shù)，即強(qiáng)調(diào)市場分析的同時，十分注重租金現(xiàn)金流出和流入的關(guān)系，房屋的出售價值高低也是由租金現(xiàn)金凈流入的高低來決定的。

　　在美國，由于金融工具高度發(fā)達(dá)，不動產(chǎn)投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準(zhǔn)確地預(yù)測不動產(chǎn)的獲利性，收益法在理論和評估實務(wù)兩方面都得到了深遠(yuǎn)的發(fā)展。投資房地產(chǎn)，對投資資本的期望，一般來講有兩個，一個是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還；另一個是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到較終投資人將較初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報酬。在一宗房地產(chǎn)投資過程中，投資人既關(guān)心資本返還，也關(guān)心資本報酬。相應(yīng)地，投資人也非常關(guān)心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報率。不同形式的資本返還和資本報酬，以及資本返還和資本報酬的不同組合，可以用不同的回報率來表達(dá)這種變化，以使投資人清晰地計算和衡量出房地產(chǎn)投資的安全性，獲利性和可靠性。

　　投資資本可以通過每年收益，或者在投資結(jié)束時出售不動產(chǎn)全部或部分收回投資。如果不動產(chǎn)價值在投資期初與投資結(jié)束不動產(chǎn)被銷售時相等，說明投資者在銷售時將全部投資收回，年收益來源于資本報酬，這種情況下，收益率等于資本報酬率。如果不動產(chǎn)價值預(yù)測隨時間有下跌的趨勢，投資者無法從期末銷售不動產(chǎn)收回較初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率，這時資本返還率是正值。如果投資者期望在投資結(jié)束時銷售不動產(chǎn)，獲得比較初投資更多的收益，則資本報酬率會高于特定的收益率，這時，資本返還率是負(fù)值，因為年度收益沒有提供所有的期望資本報酬。資本報酬率可以用可得到的或期望的報酬率或利率表達(dá)。

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