目前市場(chǎng)上土地估價(jià)“假報(bào)告”不少，不僅毀壞了行業(yè)信譽(yù)，還妨礙了土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。所謂“假報(bào)告”是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)故意出具的內(nèi)容失實(shí)的土地估價(jià)報(bào)告。筆者就如何防止“假報(bào)告”發(fā)生談兩點(diǎn)自己的看法。

正確區(qū)分估價(jià)實(shí)務(wù)的主客觀誤差

估價(jià)誤差，可以分為客觀誤差和主觀誤差。土地價(jià)格是客觀存在的且是先進(jìn)的，估價(jià)就是要把委估土地的價(jià)格科學(xué)準(zhǔn)確地揭示出來(lái)。由于估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平及個(gè)人的價(jià)值判斷不同，可以說(shuō)不同估價(jià)師估算的價(jià)格也不同。因此在宏觀層面上估價(jià)結(jié)果只能是一個(gè)價(jià)格區(qū)間，這個(gè)價(jià)格區(qū)間依委估土地的價(jià)值為核心上下波動(dòng)，進(jìn)而微觀層面上的估價(jià)結(jié)果只要是處在這個(gè)價(jià)格區(qū)間，就可認(rèn)為是可用的，這個(gè)價(jià)格區(qū)間就是客觀誤差。在估價(jià)實(shí)務(wù)中這個(gè)客觀誤差一般認(rèn)為是±(20％～30％)以?xún)?nèi)。

那么，是不是客觀誤差范圍之外的誤差就是主觀誤差呢?或者說(shuō)客觀誤差加上主觀誤差等于估價(jià)總誤差呢?顯然不是，區(qū)分客觀誤差和主觀誤差的標(biāo)準(zhǔn)主要是看估價(jià)誤差有沒(méi)有故意性，含有故意成分的誤差就是主觀誤差。一般客觀誤差范圍內(nèi)的主觀誤差，需要專(zhuān)業(yè)人員通過(guò)認(rèn)真審查土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告才能認(rèn)定，而客觀范圍外純粹的主觀誤差則憑專(zhuān)業(yè)人員的直覺(jué)基本上就能夠認(rèn)定。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，大多估價(jià)機(jī)構(gòu)特別是中小城市的估價(jià)機(jī)構(gòu)都存在著主觀誤差現(xiàn)象，只不過(guò)有的是在客觀誤差內(nèi)出現(xiàn)主觀誤差，有的是在客觀誤差之外出現(xiàn)主觀誤差而已。

按經(jīng)濟(jì)規(guī)律構(gòu)建新型委托人體系

土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的高低取決于估價(jià)誤差，與“假報(bào)告”緊密相連的則是主觀誤差。除了加強(qiáng)職業(yè)道德教育之外，消滅主觀誤差還應(yīng)該找一種符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的辦法。

土地估價(jià)是一種有償服務(wù)。為了在市場(chǎng)博弈中獲得更多的收益，委托人常常干擾土地估價(jià)過(guò)程，提出高估或低估的要求，達(dá)不到自己的心理預(yù)期就不付費(fèi)。這使估價(jià)機(jī)構(gòu)為了估價(jià)費(fèi)，或者說(shuō)為了生存，迎合委托人的不合理要求，致使估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)主觀誤差，估價(jià)行為失信于市場(chǎng)。

解決土地估價(jià)中的失信問(wèn)題，要求改變現(xiàn)行的委托人體系，建立新型的委托人體系。委托人依估價(jià)目的不同而不同。對(duì)于土地出讓?zhuān)腥藨?yīng)為具有土地出讓權(quán)的地方政府，估價(jià)費(fèi)用由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。因?yàn)檫@種估價(jià)只為政府出讓土地提供價(jià)格參考依據(jù)，政府擔(dān)負(fù)著國(guó)有土地使用權(quán)保值增值的責(zé)任。對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)腥藨?yīng)由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商而定或共同委托，因?yàn)橥恋剞D(zhuǎn)讓中的價(jià)值轉(zhuǎn)移不影響國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，屬于放開(kāi)搞活的自由市場(chǎng)范疇。但如果是為政府稅收服務(wù)而估價(jià)，則應(yīng)由征稅部門(mén)作為委托人，估價(jià)費(fèi)用由稅務(wù)部門(mén)作為稅收成本處理。對(duì)于土地抵押，委托人應(yīng)為商業(yè)銀行，因?yàn)檫@種估價(jià)是為商業(yè)銀行發(fā)放貸款服務(wù)的，商業(yè)銀行肩負(fù)著防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，保障國(guó)家金融安全的義務(wù)，估價(jià)費(fèi)用由商業(yè)銀行作為放貸成本處理。界定其他估價(jià)目的的委托人也遵循上述理念。由此看來(lái)，估價(jià)機(jī)構(gòu)按照“自由委托、有償服務(wù)”的原則與委托方簽訂合同，開(kāi)展估價(jià)服務(wù)工作解決不了根本問(wèn)題，構(gòu)建經(jīng)得起經(jīng)濟(jì)分析的土地估價(jià)委托人體系才是治本之策。

　　　　　(作者：山東棗莊市國(guó)土資源局市中分局 楊樹(shù)凌)