商品房物業(yè)管理十大問題系列探析之二——當(dāng)沖突發(fā)生時(shí)……

　　前幾年，北京萬科城市花園中曾發(fā)生過養(yǎng)犬管理之爭(zhēng)，眾多業(yè)主、住戶飼養(yǎng)了各種各樣大小不一的寵物犬，尤其是少數(shù)住戶飼養(yǎng)了大型兇猛犬，使部分住戶，尤其是有孩子的住戶多了擔(dān)心與憂慮，而且少數(shù)住戶在遛犬時(shí)不注意衛(wèi)生的維護(hù)，致使公共綠地受到污損，從而引致個(gè)別住戶在公共部位投放毒物并毒死多條寵物犬。一時(shí)間，住戶展開爭(zhēng)論并分成養(yǎng)犬派與限犬派，限犬派強(qiáng)烈敦促物業(yè)公司加強(qiáng)管理，但是物業(yè)公司除了依據(jù)粗疏的《北京市嚴(yán)格限制養(yǎng)犬規(guī)定》外，再無更好的辦法，對(duì)于何種犬不能養(yǎng)、什么時(shí)候不能遛犬、以及對(duì)于危險(xiǎn)犬應(yīng)該如何限制等則無從處理。

　　其實(shí)，圍繞養(yǎng)犬的矛盾在許多小區(qū)大量存在，與養(yǎng)犬類似的如拒交物業(yè)費(fèi)、侵占公用樓道等社區(qū)公共事務(wù)的管理問題也在我們身邊時(shí)時(shí)刻刻發(fā)生。那么，當(dāng)一部分業(yè)主的利益與另一部分業(yè)主的利益發(fā)生沖突、或當(dāng)業(yè)主的利益與物業(yè)公司的管理之間發(fā)生沖突時(shí)，又該如何判定誰是誰非呢？

　　依據(jù)之一：法

　　法律

　　目前，我國(guó)還沒有關(guān)于物業(yè)管理的法律，正在進(jìn)行的民法典立法中的《物權(quán)法》部分為物業(yè)管理提供了較基本、較重要的規(guī)則，在通過后將成為物業(yè)管理較重要的依據(jù)。

　　法規(guī)

　　目前正在征求意見的《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》(草案)在通過后將成為部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)；北京還沒有關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)。

　　規(guī)章

　　主要有建設(shè)部在1994年制定頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及《城市公有房屋管理規(guī)定》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，以及于2001年修改的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》。目前北京市關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)章主要是《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》。

　　法律、法規(guī)、規(guī)章具備法律拘束力，物業(yè)公司及業(yè)主、住戶必須嚴(yán)格遵守。

　　依據(jù)之二：物業(yè)管理公約

　　物業(yè)管理公約，北京稱之為《物業(yè)使用管理維修公約》，香港稱之為業(yè)主公契(Deeds of mutual convenient)。其地位猶如小區(qū)這個(gè)區(qū)域內(nèi)的“憲法”，是社區(qū)運(yùn)行的“基本法”。

　　物業(yè)管理公約是小區(qū)管理機(jī)構(gòu)(業(yè)主大會(huì)或代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì))存在與運(yùn)行的基礎(chǔ)與依據(jù)，是小區(qū)業(yè)主、住戶權(quán)利義務(wù)的“憲章”，規(guī)制小區(qū)各個(gè)人(包括各業(yè)主及業(yè)主的繼受人、使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司等)的主要行為，是小區(qū)管理的較主要依據(jù)。

　　物業(yè)管理公約既然是個(gè)業(yè)主之間的契約，就要由各業(yè)主共同制定，并共同修改，并且要按照現(xiàn)代多數(shù)人決定(重大事項(xiàng)完全多數(shù)決定)、保護(hù)少數(shù)的民主原則進(jìn)行修改。

　　物業(yè)管理公約有幾個(gè)特點(diǎn)，一是規(guī)范的事項(xiàng)是長(zhǎng)期的、重大的，二是穩(wěn)定性，即公約的規(guī)范不能經(jīng)常更改，以便人們熟悉規(guī)則、遵行規(guī)則；由于公約的修改需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議中多數(shù)人或完全多數(shù)人同意，因此也不便經(jīng)常修改。

　　依據(jù)之三：物業(yè)管理委托合同

　　上一期文章中，我已介紹了購(gòu)房人在前期購(gòu)房簽定合同時(shí)，已授權(quán)委托開發(fā)商轉(zhuǎn)委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，因此開發(fā)商在委托合同中確認(rèn)的業(yè)主(購(gòu)房人)的義務(wù)與責(zé)任必須由業(yè)主承受(當(dāng)然，開發(fā)商濫用權(quán)利及惡意賦予的除外)。

　　依據(jù)之四：物業(yè)使用管理規(guī)則

　　在一個(gè)社區(qū)的眾多事務(wù)中，有些屬于一般性的事務(wù)，比如大件物品進(jìn)出社區(qū)、社區(qū)綠地衛(wèi)生管理、社區(qū)公共文體休閑娛樂場(chǎng)所設(shè)施的使用管理等，這些事務(wù)非常繁多且細(xì)碎，與公約規(guī)范的事項(xiàng)有所不同，應(yīng)當(dāng)以不同的方式確立規(guī)矩，這就是公約之下的各項(xiàng)具體使用管理規(guī)則存在的必要性與合理性。當(dāng)大家對(duì)于某一事項(xiàng)尚無明晰成熟的管理辦法時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以在公約中暫不規(guī)定，而授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司制訂試行性規(guī)則。

　　規(guī)則的制定權(quán)仍然源于全體業(yè)主，全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)制定公約及《業(yè)主委員會(huì)章程》時(shí)，可以在公約中授權(quán)由業(yè)主委員會(huì)制定各項(xiàng)具體管理使用規(guī)則，或者允許業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)公司制訂管理使用規(guī)則，當(dāng)然業(yè)主大會(huì)自身也可以保留這一權(quán)利，由自己制定。但規(guī)則不能與公約的規(guī)定或原則相抵觸。

　　依據(jù)之五：業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的決議

　　業(yè)主及住戶對(duì)于物業(yè)管理權(quán)力機(jī)構(gòu)——業(yè)主大會(huì)及其常設(shè)機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)的決議必須遵行。比如，對(duì)于一個(gè)管理年度開始前業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)關(guān)于增減物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決議，或者關(guān)于公共維修基金歸集的決議，業(yè)主必須服從。

　　社區(qū)物業(yè)使用管理的規(guī)矩是一個(gè)各個(gè)層級(jí)規(guī)范組成的體系，一個(gè)動(dòng)態(tài)的、能滿足各種需要的規(guī)范體系才能保證物業(yè)公司“有法可依”，才能保證業(yè)主、住戶有章可行，一個(gè)運(yùn)行有序、和睦安寧的社區(qū)生活才會(huì)建立。

　　鏈接：社區(qū)公共事務(wù)管理相關(guān)政策

　　城市新建住宅小區(qū)管理辦法(節(jié)選)

　　建設(shè)部1994年3月23日頒布，1994年4月1日起實(shí)施。建設(shè)部令第33號(hào)

　　第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。

　　住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。

　　第六條住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱管委會(huì))。

　　管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。

　　第八條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　　(二)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

　　(三)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

　　(四)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

　　物業(yè)管理公司的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；

　　第十三條住宅小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)當(dāng)遵守小區(qū)管理辦法，按規(guī)定交納管理費(fèi)用，不得妨礙、阻撓管理人員履行職責(zé)，并有權(quán)參與監(jiān)督住宅小區(qū)的管理。

　　第十四條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理公司予以制止、批評(píng)教育、責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失；

　　(一)擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；

　　(二)擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，毀損設(shè)施、設(shè)備，危及房屋安全的；

　　(三)私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民的；

　　(四)不照章交納各種費(fèi)用的。

　　城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定(節(jié)選)

　　建設(shè)部令第5號(hào)，建設(shè)部1989年11月21日頒布，1990年1月1日起施行。

　　第六條所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。

　　所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。

　　第七條異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽定書面協(xié)議。

　　第八條一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時(shí)，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。

　　第九條凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用依有關(guān)原則(主要是根據(jù)所有份額，編者注)處理。

　　第十一條異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。

　　第十二條異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險(xiǎn)行為時(shí)，他方有權(quán)采取必要措施，防止危險(xiǎn)發(fā)生：如造成損失，責(zé)任方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

　　第十三條異產(chǎn)毗連房屋的一方所有人或使用人超越權(quán)利范圍，侵害他方權(quán)益的，應(yīng)停止侵害，并賠償由此而造成的損失。

　　北京市嚴(yán)格限制養(yǎng)犬規(guī)定(節(jié)選)

　　北京市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)1994年11月30日頒布，1995年5月1起施行。

　　第六條本市東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)為限制養(yǎng)犬地區(qū)(以下簡(jiǎn)稱限養(yǎng)區(qū))。遠(yuǎn)郊區(qū)、縣為一般限制養(yǎng)犬地區(qū)(以下簡(jiǎn)稱一般限養(yǎng)區(qū))。

　　限養(yǎng)區(qū)內(nèi)的農(nóng)村，經(jīng)區(qū)人民政府決定，可以參照一般限養(yǎng)區(qū)進(jìn)行管理。一般限養(yǎng)區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)，經(jīng)區(qū)、縣人民政府決定，可以參照限養(yǎng)區(qū)進(jìn)行管理。

　　第八條限養(yǎng)區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁個(gè)人養(yǎng)烈性犬、大型犬。

　　第九條公民個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)養(yǎng)犬的，每戶只準(zhǔn)養(yǎng)一只。

　　第十三條經(jīng)批準(zhǔn)養(yǎng)犬的，必須遵守下列事項(xiàng)：

　　(一)不得攜犬進(jìn)入市場(chǎng)、商店、飯店、公園、公共綠地、學(xué)校、醫(yī)院、展覽館、影劇院、體育場(chǎng)館、游樂場(chǎng)、車站、航空港以及其他公共場(chǎng)所。

　　(二)不得攜犬乘坐公共交通工具(小型出租汽車除外)和電梯。

　　(三)小型觀賞犬出戶時(shí)，必須掛犬牌、束犬鏈，并由成年人牽領(lǐng)；一般限養(yǎng)區(qū)內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)養(yǎng)的大型犬應(yīng)當(dāng)實(shí)行栓養(yǎng)或者圈養(yǎng)，不得出戶。

　　(四)限養(yǎng)區(qū)內(nèi)允許攜犬出戶的時(shí)間為20時(shí)至次日7時(shí)之間，犬在戶外排泄糞便的，攜犬人應(yīng)當(dāng)立即予以清除。

　　(五)養(yǎng)犬不得侵?jǐn)_他人的正常生活。

　　?六?定期為犬注射預(yù)防狂犬病疫苗。

　　北京勞賽德律師事務(wù)所蔡耀忠律師

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！