你未來的家什么樣

　　在購房時，應(yīng)向開發(fā)商了解，小區(qū)未來的物業(yè)管理公司是哪一家？該公司是否有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》？過去的物業(yè)管理業(yè)績、社會形象如何？要做到心中有數(shù)。

　　提供服務(wù)的內(nèi)容及標準

　　一般來說物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是 性服務(wù)，如代收水電費等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代報紙等。購房者對未來物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標準應(yīng)該詳細了解，如物業(yè)公司打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長時間到達現(xiàn)場？

　　房屋使用維修管理的具體制度

　　房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽臺要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，購房者能否接受，都應(yīng)成為購房時必須考慮的因素。

　　物業(yè)收費標準怎么定

　　在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費占了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業(yè)收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業(yè)管理收費實行的是市場價，如特約性服務(wù)費用、高端住宅物業(yè)費用等。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費都要逐步放開，由雙方協(xié)商確定，政府定價的會越來越少。

　　目前，北京市根據(jù)不同的物業(yè)類型制定了三種物業(yè)管理收費方法：

　　一是普通居住小區(qū)收費辦法：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費暫行辦法》對15個物業(yè)管理服務(wù)項目規(guī)定了收費標準及與之相適用的服務(wù)標準。其中需使用人(住戶個人)交費的項目為： 屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務(wù)費、車輛存車費(自行車)、機動車存車費等六項；需產(chǎn)權(quán)人交費的項目為：管理費、小修費、中修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)公共設(shè)施維修費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等9個項目。

　　二是高端住宅物業(yè)管理收費辦法：《北京市高端住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》規(guī)定，高端住宅物業(yè)管理收費實行市場價，由業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會成立以前，開發(fā)商應(yīng)在賣房時向購房者明示。

　　三是經(jīng)濟適用住房物業(yè)管理收費辦法：《北京市經(jīng)濟適用住房物業(yè)管理收費辦法(試行)》規(guī)定。經(jīng)濟適用住房的物業(yè)管理收費多層住宅每月每平方米不超過0.52元，高層住宅每月每平方米在1.00元左右。

　　不要輕信開發(fā)商的口頭承諾

　　購房者對于上述物業(yè)管理問題的了解，不能局限于開發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購房者的權(quán)益將無法得到保護。購房者應(yīng)要求開發(fā)商對物業(yè)管理問題有書面文件。這樣才能真正保護自己的利益。這個文件在北京房地產(chǎn)市場上就是指《房屋使用、管理和維修公約》。

　　《房屋使用、管理和維修公約》是開發(fā)商、購房者和物業(yè)管理公司就房屋出售后物業(yè)管理責(zé)任和權(quán)力進行約定的契約性文件。開發(fā)商在賣房前，必須起草制定所售項目的《房屋使用、管理和維修公約》，為了保證公約的公平性，公約應(yīng)報北京市居住小區(qū)管理辦公室審核備案。

　　購房者在購房時，須讀經(jīng)核準的公約。并簽署同意遵守公約的承諾書。由于公約中已事先明示物業(yè)管理服務(wù)標準、收費標準等諸多內(nèi)容，對開發(fā)商、物業(yè)公司和購房者均具有約束力，可以避免今后物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。公約既是保護購房者的法律文件，也是物業(yè)管理的依據(jù)。因此，對購房者來講，購房之前，一定要認真閱讀公約，弄清自己的權(quán)利和義務(wù)。

　　公約制度在物業(yè)管理發(fā)達國家和地區(qū)非常普遍，實踐證明，公約制度是在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理銜接的較佳手段，也是業(yè)主委員會成立前實施物業(yè)管理的基礎(chǔ)。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步確立，公約在物業(yè)管理中會發(fā)揮越來越重要的作用。

　　一個負責(zé)任的開發(fā)商會向購房者出示公約，如果某個項目出售時沒有公約，即使其他條件再好，也請購房者三思而后行。因為有一句話需要您牢記：購房是一時的事，住房是您一生的事，不能安居，怎能樂業(yè)呢？

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