人們在購賣二手房時，往往將談判的集中在房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面。但卻經(jīng)常忽略一個可能引發(fā)嚴(yán)重后果的問題：戶口。

　　在司法實踐當(dāng)中，因戶口引發(fā)的房屋購賣糾紛有逐年上升的趨勢。其糾紛的主要表現(xiàn)形式為：購賣雙方經(jīng)過談判后，賣方將房屋過戶到了購方的名下，購方也向賣方付清了房款，交易似乎就此圓滿結(jié)束。但在不久之后，購方在辦理落戶手續(xù)時才發(fā)現(xiàn)，賣方的戶口并未從交易的房屋中遷出，以致購方的戶口無法遷入。更有甚者，有些賣方的共同居住人以其戶口尚未遷出為名，主張其對爭議房屋具有居住權(quán)，因此拒絕搬出。如此一來，購房者雖然名義上取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，但戶口“陰影”卻揮之不去。誰愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口呢？如果碰到賣方共同居住人以戶口為由拒絕搬出，則情況會更糟。購方花費巨資購來的房子只能看，不能住，無疑成了“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jìn)購購的房屋，花費在訴訟上的財力和精力又將無法避免。

房屋交易一旦因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此法院對于此類案件是不予受理的。而公安機關(guān)在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制。比如，賣給購方的房屋是賣方先進(jìn)的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論購方理由多么充分，公安機關(guān)都是無法將賣方戶口強行遷出的。相應(yīng)地，購方的戶口也就無法遷入。

　　為了避免因戶口問題而引發(fā)房產(chǎn)糾紛，筆者認(rèn)為，購方一定要做好以下幾個方面的工作：

　　，要求賣方出示戶口本，并復(fù)印留存。通過審查賣方的戶口本，購方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷：一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內(nèi)的可能；另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

　　，在交易之前到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的。購方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所 本人調(diào)取戶籍材料的話，購方可以要求同賣方一起到派出所調(diào)閱。如果賣方拒絕配合的話，則房屋的戶口即可能存在問題。

　　第三，就戶口問題進(jìn)行協(xié)商，約定適當(dāng)?shù)母犊罘绞胶瓦`約責(zé)任。如前所述，戶籍問題的事后補救是非常困難的，購方必須在糾紛的預(yù)防上下足功夫。在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)把握兩點：一是付款的時間。購方只有在確認(rèn)所購房屋中的全部戶口已經(jīng)遷出時，才可以付清全部的購房款。購方應(yīng)當(dāng)時刻牢記：花錢購的不僅僅是一處產(chǎn)權(quán)無爭議的房屋，還應(yīng)當(dāng)是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責(zé)任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，購方必須與賣方就違反該項承諾的責(zé)任作出約定。明確了違約責(zé)任，就可以免除購方在損害方面的舉證責(zé)任，購方就不必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。


（房地產(chǎn)時報）

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