老百姓總是抱怨房?jī)r(jià)如此高，黑心房產(chǎn)商肯定賺了昧心錢。房產(chǎn)商要叫冤了，我房子賣得貴，還不是因?yàn)榈胤秸耐恋刭u得貴?地方政府又哭窮了，我靠賣地討生活，還不是被兩稅制給逼的?

    既然說到了兩稅制，那我們就先來說說房?jī)r(jià)高的大背景是怎樣的?

    在改革開放初期，和地方政府實(shí)行包稅制，即地方財(cái)政每年僅向交納定額的財(cái)政稅收，部分地方采用減免企業(yè)稅收的方式，時(shí)間一久，就感覺錢不夠花，分灶吃飯才一年，便開始給地方政府“打借條”。1992年，全國(guó)財(cái)政收入3500億，其中收入1000億，只占收入的28%，而的財(cái)政支出高達(dá)2000億，赤字1000億。于是1993年，朱镕基在全國(guó)財(cái)政會(huì)議上正式提出了兩稅制：增值稅在與地方之間按75∶25的比例分成。立馬把地方和的分配調(diào)了個(gè)兒，年，的財(cái)政收入比上一年激增200%，占全國(guó)財(cái)政總收入的比例急升到56%。

    現(xiàn)在涉及房?jī)r(jià)的關(guān)鍵問題來了，兩稅制實(shí)施以后，地方政府的荷包一下子就癟掉了，褲腰帶勒得腰都快斷了。但是國(guó)家仍要求GDP上升啊,于是，地方政府走上了“賣地求榮”的不歸路!之后的事，大家都有目共睹了，各地方政府紛紛以“城鎮(zhèn)化”為由，高價(jià)出售地皮給房產(chǎn)開發(fā)商，較后出售土地所得的“小金庫”成了地方財(cái)政收入的重要組成部分。1998年到2009年，全國(guó)的土地出讓金收入已經(jīng)超過1.5萬億，以北京為例，09年賣地收入為其他財(cái)政收入的5倍!

    再來看開發(fā)商們，他們也的確是冤，10000元/平方米的房產(chǎn)成本中，土地成本就占了接近四成，何況房地產(chǎn)又是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，理應(yīng)有較高回報(bào)率。

    那為何房產(chǎn)商愿意為其高成本地價(jià)購單呢?

    一、傳統(tǒng)置房觀念下的剛需市場(chǎng)

    我們國(guó)家千百年來一直是農(nóng)業(yè)大國(guó)，所以國(guó)人對(duì)土地有著強(qiáng)烈的依賴癥。中國(guó)人安全感的構(gòu)成很簡(jiǎn)單：有田，有房，有老婆。用現(xiàn)代人的話解釋就是：有工作，有房子，能傳宗接代。所以不能怪“丈母娘拉高了中國(guó)的房?jī)r(jià)”，是中國(guó)人千百年來對(duì)房子需求的觀念從未改變?！白∧膬骸钡膯栴}，直接拉動(dòng)了對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的必要性。

    二、人口紅利為高成本房產(chǎn)購單

    房地產(chǎn)高速發(fā)展的十年，是中國(guó)較享受人口紅利的十年。大量的剛需消費(fèi)基本靠著人口紅利在支撐，而我國(guó)特有的獨(dú)生子女政策間接地為房地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)保駕護(hù)航。四個(gè)成年人(雙方家長(zhǎng))的積蓄為一套房子的頭付提供資金，就連父母一輩兄弟姐妹眾多也變成了一項(xiàng)資金來源——借錢。

    三、沒有細(xì)分市場(chǎng)需求的租房環(huán)境

    其實(shí)，中國(guó)政府一直以來忽略了對(duì)租房市場(chǎng)的建設(shè)和管理，僅靠廉租房完全不夠，有租房需求的不止是“窮人”，那些高收入的白領(lǐng)、金領(lǐng)們對(duì)租房的品質(zhì)及對(duì)價(jià)格的承受能力皆有不同。如果能保證國(guó)民可以在一輩子不購房的情況下也不會(huì)有居住的困擾，畸形的置業(yè)觀念不是不可以改變的。

    剛需為高成本房一再購單。那么國(guó)家為什么不強(qiáng)制性干預(yù)，反而一再的出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)?這背后的原因又是什么呢?

    一、有錢沒地方花

    為什么有錢沒地方花?頭先是貨幣超發(fā)。2014年底，中國(guó)廣義貨幣M2余額為122.84萬億元，同期的美國(guó)M2折合人民幣也不超過74萬億元人民幣。如果用M2/GDP來衡量貨幣超發(fā)情況，美國(guó)只有0.6到0.7，中國(guó)則高達(dá)1.93。

    其實(shí)我們不能怪房地產(chǎn)一漲再漲，可以說，除了中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能消化這么多超發(fā)的貨幣及泡沫化的發(fā)展，再也找不到任何一個(gè)行業(yè)去消化了。房地產(chǎn)的上漲控制了通貨膨脹率，否則今天你在超市購包方便面，很可能需要花費(fèi)十幾元。

    沒有好的投資渠道，成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。

    二、投資人土豪化

    在中國(guó)你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是大部分房地產(chǎn)老板，都不是靠房地產(chǎn)發(fā)家的，他們?cè)陂_發(fā)房產(chǎn)前，可能是煤老板、飯店老板、制造業(yè)老板等實(shí)業(yè)老板，或者是有背景、有渠道的某官員親戚，這些人有個(gè)共同的特點(diǎn)：文化程度不高，觀念局限，并且愛賺快錢。所以當(dāng)超發(fā)的熱錢被這些人拿去賺了桶金后，除了各種揮霍，剩余的大額財(cái)富仍然會(huì)流入房地產(chǎn)。

    三、房地產(chǎn)帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈

    較后，說回到賣地的問題。

    房地產(chǎn)的上下游整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈非常巨大，覆蓋面廣，這也是為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的原因。所以政府賣掉一塊地，不僅僅是獲得土地財(cái)政收入，也同樣是對(duì)地方經(jīng)濟(jì)整體的一個(gè)拉動(dòng)，一個(gè)地產(chǎn)可以養(yǎng)活的人太多太多了。

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