房貸新政為死氣沉沉的樓市注入了一股暖風(fēng)。很多購房者重新開始擔(dān)心房價上漲，看房購房熱情急升。而部分開發(fā)商的悲觀情緒開始消散，甚至有些樓盤立即上調(diào)定價。這也證明了，我國房地產(chǎn)市場具有鮮明的“政策市”的特征。未來幾個月，房價會否止跌反彈還有很多因素制約。

今年6-9月，我國40余個城市陸續(xù)放開限購，但其對市場和預(yù)期的影響，遠(yuǎn)小于這次房貸放松。這就說明房貸政策是影響樓市的核心因素。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其中個人房貸對于購房需求非常重要。截至今年上半年，全國房地產(chǎn)貸款余額16.16萬億元，其中個人購房貸款余額10.74萬億元，個人房貸占全部房地產(chǎn)貸款的比重高達66%。房貸政策既屬于房地產(chǎn)調(diào)控政策，也是貨幣政策的重要組成部分。要想搞清楚放松房貸的威力，就得先研究貨幣政策與流動性問題。

2008年12月的經(jīng)濟工作會議提出2009年實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，2009年12月延續(xù)這一政策口徑，2010年12月轉(zhuǎn)為實施穩(wěn)健的貨幣政策，其后2011年、2012年、2013年延續(xù)至今。然而，自2011年以來的這四年，名義上實施的都是穩(wěn)健的貨幣政策，但房價走勢卻不同：2011年前溫后冷，2012年止跌反彈，2013年部分城市大漲，2014年以來由漲轉(zhuǎn)跌。在這種情況下，光看官方的政策口徑，無法解開謎團。必須進一步觀察貨幣供應(yīng)的量與價。

從貨幣供應(yīng)看，要關(guān)注一下狹義貨幣供應(yīng)（M1）與房價變化。從全國70個大中城市房價環(huán)比增幅上看，M1增幅基本與房價環(huán)比增幅同步變化。M1增幅上行，房價環(huán)比增幅上行，反之則下行。2009年1月M1增幅觸底，同月房價環(huán)比增幅觸底；2009年12月房價環(huán)比增幅攀升至1.5%的峰值，2010年1月M1也創(chuàng)下歷史較高；2012年3月房價環(huán)比增幅觸底，2012年4月M1觸底；2013年1月M1觸頂，2013年3月房價環(huán)比增幅觸頂；2014年1月M1增幅大幅收窄，其后有所回升但仍小幅波動，而房價環(huán)比增幅于5月頭次由正轉(zhuǎn)負(fù)，即出現(xiàn)下拐。實證表明，貨幣供應(yīng)量很大程度上影響著房價走勢。

貨幣價格即利率，也可以反映資金面的松緊度。近三年來，影子銀行、理財產(chǎn)品盛行，利率市場化步伐加快，所以不能光看央行的基準(zhǔn)利率。事實是，2012年7月降息至今，兩年多時間內(nèi)，官方一直沒調(diào)整過利率，時間間隔之長，為過去12年所未見。但這兩年多內(nèi)，真實利率卻發(fā)生了明顯波動。

不妨拿銀行間拆借利率來觀察真實利率變化。以3個月期限的Shibor（長端利率）走勢來看，2012年7月底為3.7%，2013年初升至3.9%，2013年6月下旬突然沖高至5.8%（銀行鬧錢荒），7月開始回落，但一直仍維持在4.6%以上，年底升至5.6%，2014年上半年基本平穩(wěn)，從6月開始回落，當(dāng)前已下滑到至4.5%左右。這就意味著，2012年下半年至2013年上半年，流動性偏松，有利于房價上漲；而2013年下半年至2014年上半年，流動性偏緊，不利于房價上漲。從房價變化軌跡來看，2012年下半年至今，也確實走出了一條先漲、后穩(wěn)、再跌的“拋物線”。

從當(dāng)前形勢看，雖然官方仍多次重申繼續(xù)實施的是穩(wěn)健的貨幣政策，而實際上貨幣政策仍在定向?qū)捤伞２贿^，從流動性來看，當(dāng)前情況比較平淡。今年9月份，M2同比增長12.9%，增速比上月末高0.1個百分點，比去年末低0.7個百分點；M1同比增4.8%，增速分別比上月末和去年末低0.9個和4.5個百分點。從而反映出貨幣供應(yīng)雖較年初略好，但仍然整體乏力。今年前三季度社會融資金額同比下跌8.5%，說明企業(yè)部門融資積極性很弱。銀行業(yè)利率下滑，是經(jīng)濟低迷、需求萎縮與銀行引導(dǎo)的綜合結(jié)果。比如10月14日央行開展200億14天期正回購，中標(biāo)利率3.4%，比上一次降10基點，為年內(nèi)第三次下調(diào)，再創(chuàng)三年半以來較低。

從外部貨幣面來看，當(dāng)前貨幣供應(yīng)規(guī)模不足以支持房價重新強勢上漲；而貨幣價格則有助于房價跌勢趨緩，甚至幾個月后止跌、企穩(wěn)。從內(nèi)部資金面分析，需關(guān)注兩個層面：一是與住宅供應(yīng)有關(guān)的開發(fā)企業(yè)的資金鏈當(dāng)前仍然偏緊，年內(nèi)難以有效緩解，尚待住宅成交量連續(xù)反彈二個季度左右；二是與住宅需求相關(guān)的房貸政策放松后，必然有助于刺激需求，但商業(yè)銀行落實的寬松程度決定著較終的刺激效果。預(yù)計政策利好主要體現(xiàn)在頭付比例減少上面，尤其原來須頭付六成或七成的二套房貸，有望大降至三成或四成，而利率的下滑幅度并不樂觀，頭套房貸利率預(yù)計將回落10-15個基點，也即從今年上半年的上浮5%-10%，回落至9折至基準(zhǔn)利率。

總體而言，房貸放松后的市場效應(yīng)，還須觀察一段時間。10月和11月的房屋銷售數(shù)據(jù)，就能說明問題。如果屆時銷售沒有出現(xiàn)環(huán)比上月超20%的強反彈，則暫難支持房價止跌上漲。當(dāng)然，在這一動態(tài)變化過程中，庫存壓力不大、潛在購房需求旺盛、市場彈性大的一線和部分二線城市，房價表現(xiàn)將強于三四線城市。

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