為了購(gòu)房四處托關(guān)系的楊先生，現(xiàn)在已經(jīng)不再著急房子的事。原因并不是已經(jīng)購(gòu)到了，而是楊先生準(zhǔn)備碰碰運(yùn)氣，坐等自住房。這一心態(tài)的轉(zhuǎn)變，來(lái)自于上周生物醫(yī)藥基地成交了兩幅自住房地塊，自住房建面超過13萬(wàn)平方米，限價(jià)15000元/平方米。

　　這種現(xiàn)象反映了樓市普遍的觀望心態(tài)。盡管有人提醒楊先生：自住房萬(wàn)一購(gòu)不到，再轉(zhuǎn)回商品房時(shí)價(jià)格有所變動(dòng)豈不賠了夫人又折兵？但楊先生并不以為然。因?yàn)樗_信像他一樣心態(tài)的購(gòu)房人不在少數(shù)。“這么多人都不購(gòu)商品房，還怕商品房能漲得上去？”楊先生說。

　　購(gòu)房人越來(lái)越淡定，導(dǎo)致開發(fā)商越來(lái)越不淡定。購(gòu)賣雙方的博弈似乎向著購(gòu)房人傾斜。數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商5月推盤意愿上升明顯，或許將破2010年限購(gòu)以來(lái)單月推盤紀(jì)錄。“不能再等了，等到下半年自住房入市，我們的商品房蓄客問題恐怕更嚴(yán)重?，F(xiàn)在必須搶了，而且還得有足夠的性價(jià)比吸引購(gòu)房人不等自住房而果斷出手商品房才行。”一位開發(fā)商表示。

　　開發(fā)商忙跑量并積極提升性價(jià)比

　　原本計(jì)劃6月開盤的某項(xiàng)目，開盤計(jì)劃將會(huì)提前。該項(xiàng)目相關(guān)人士坦言，這也是被逼無(wú)奈。“看看前一陣子金隅自住房現(xiàn)場(chǎng)審核的場(chǎng)景，再對(duì)比一下我們現(xiàn)在蓄客的難度，若不加緊搶客戶，等到下半年自住房項(xiàng)目全面供應(yīng)后，恐怕我們更難成交了。”

　　實(shí)際上，對(duì)于該開發(fā)商個(gè)人而言，他更傾向于以“不動(dòng)”應(yīng)對(duì)當(dāng)下樓市的觀望。在他看來(lái)，畢竟自住房供應(yīng)有限，等多數(shù)購(gòu)房人在自住房的運(yùn)氣較量中碰壁后，還是會(huì)回歸商品房的，到那時(shí)或許商品房還能迎來(lái)一輪更溫暖的春天。

　　“我們綜合了自住房等因素對(duì)商品房銷售的影響，向高層匯報(bào)，期望調(diào)低銷售目標(biāo)與預(yù)期，延期銷售。不過，集團(tuán)較終沒有通過調(diào)目標(biāo)的提案，并下達(dá)死命令，一定要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，力保企業(yè)年中報(bào)表不掉鏈子。”該開發(fā)商說。

　　因此，原本計(jì)劃6月開一次盤的該項(xiàng)目，只能謀劃著提前開盤了。“不能耽誤了，因?yàn)殚_一次并不一定就能完成任務(wù)，必須騰出時(shí)間來(lái)，爭(zhēng)取開兩次盤，小步快跑，以求任務(wù)達(dá)成。從開盤條件而言，提前至5月份對(duì)于我們既定的節(jié)奏而言，還是很倉(cāng)促的。原本計(jì)劃在樣板區(qū)、樣板間等方面下更多的工夫，現(xiàn)在看來(lái)也不敢在這些方面耗時(shí)間了。”該開發(fā)商說。

　　而事實(shí)上，在當(dāng)下樓市觀望情緒彌漫的背景下，并不是搶先入市便可以實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。縱觀近期市場(chǎng)上真正實(shí)現(xiàn)開盤熱銷的項(xiàng)目，基本都是調(diào)低了價(jià)格預(yù)期的樓盤。

　　為此，上述開發(fā)商表示，他們也正在商量將原定的精裝修產(chǎn)品簡(jiǎn)化為毛坯產(chǎn)品。“市場(chǎng)波動(dòng)中，哪兒還敢憑借精裝修抬高溢價(jià)啊，現(xiàn)在想降低價(jià)格預(yù)期同時(shí)獲得合理利潤(rùn)，只能撇開精裝修，給購(gòu)房人更多實(shí)在的實(shí)惠了。”

　　不難看出，對(duì)于剛需盤而言，開發(fā)商認(rèn)為觀望情緒會(huì)隨著自住房更入市而持續(xù)加深。調(diào)整推盤節(jié)奏，在冰點(diǎn)之前跑量，并提升性價(jià)比吸引購(gòu)房人將成為主流。這從5月預(yù)計(jì)開盤的項(xiàng)目清單也可見一斑。

　　5月37個(gè)盤入市創(chuàng)限購(gòu)以來(lái)推盤紀(jì)錄

　　繼4月，京城樓市一輪“搶開”過后，5月開發(fā)商仍將加大推盤力度。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括路勁世界城、頭開香溪郡、頭地·浣溪谷、潤(rùn)楓領(lǐng)尚等項(xiàng)目在內(nèi)，北京商品住宅市場(chǎng)將有37個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，同比去年增加了32%，同時(shí)，創(chuàng)下自2010年北京開始限購(gòu)以來(lái)，5月同期開盤項(xiàng)目量的新高。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，在自住商品房下半年即將上市的供應(yīng)壓力下，今年上半年將成為剛需項(xiàng)目沖刺跑量的較后時(shí)期。而3、4月份，在預(yù)售審批從緊及樓盤蓄客情況不理想的雙重因素制約下，仍有很多剛需項(xiàng)目的開盤時(shí)間被迫一再延后。但進(jìn)入5月，臨近房企沖刺上半年業(yè)績(jī)的時(shí)間窗口，為了交出一份理想的半年報(bào)，對(duì)下半年融資及項(xiàng)目銷售形成有利影響，眾多樓盤恐怕既使各方面條件不太完備，也會(huì)選擇強(qiáng)行開盤，因此5月上市項(xiàng)目量大增。

　　一方面開發(fā)商加大推盤力度，另一方面則是樓市觀望情緒的蔓延，這變相導(dǎo)致樓市供需的逆轉(zhuǎn)。“在售項(xiàng)目蓄客難度一再加大，隨著開發(fā)商整體推盤意愿的增加，市場(chǎng)供應(yīng)水漲船高，進(jìn)一步稀釋供需比例關(guān)系。為了實(shí)現(xiàn)銷量，開發(fā)商恐怕只能依靠降價(jià)手段來(lái)吸引購(gòu)房者。預(yù)期5月，停漲、降價(jià)入市的項(xiàng)目還會(huì)增多。”高珊表示。

　　某國(guó)企開發(fā)商則表示，說降價(jià)樓盤將增多的可能性依舊不大，開發(fā)商目前還都處于“暗降”過程中，因?yàn)楫?dāng)前雖然房子不好賣，但并未觸及開發(fā)商降價(jià)紅線，尤其是從開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)狀況而言，開發(fā)商無(wú)需甩盤。“開發(fā)商整體還處于降低價(jià)格預(yù)期，以求適當(dāng)出貨以降低庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，遠(yuǎn)未到要降價(jià)甩盤。”開發(fā)商強(qiáng)調(diào)。

　　中高端樓盤供應(yīng)提速

　　雖然，預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目中，剛需盤占多數(shù)，但也可以看得出來(lái)，改善型樓盤、高端樓盤的供應(yīng)也明顯提速。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在5月份預(yù)計(jì)入市的37個(gè)項(xiàng)目中，不乏國(guó)韻村、中信府世家、京投銀泰·公園悅府、京投銀泰·琨御府、九章別墅等改善型樓盤及高端樓盤的身影。“改善型樓盤有意入市的達(dá)到10個(gè)，高端樓盤達(dá)到7個(gè)，比今年前四個(gè)月高端盤推盤明顯提高。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，剛需盤是在和自住房搶時(shí)間，而高端盤則是為了避開下半年高端盤扎堆。“配建自住房的地塊，商品房部分樓面價(jià)都很高，可以預(yù)見，這些地塊的商品房將都瞄準(zhǔn)高端。所以，高端盤下半年逐步入市的改善盤、高端盤數(shù)量也不少，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力顯而易見。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　為了搶得先機(jī)，改善盤與一些高端盤的定價(jià)策略也頗為謹(jǐn)慎。在已公布售價(jià)的項(xiàng)目中，除了像頭開·常青藤、潤(rùn)澤公館這種久未開盤的項(xiàng)目提價(jià)幅度較大以外，多數(shù)中高端項(xiàng)目的售價(jià)并未出現(xiàn)明顯上漲。

　　在一些改善盤扎堆的板塊，如亦莊板塊，亦莊·金茂悅、中信府世家以及別墅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著的售價(jià)都將與前期開盤價(jià)格持平。某開發(fā)商坦言，預(yù)售證審批固然是一個(gè)坎兒，但從銷售一線的客戶反饋來(lái)看，確實(shí)有點(diǎn)不太敢漲了，購(gòu)房人可以有更多的選擇性，對(duì)價(jià)格變動(dòng)極為敏感。

　　另外，一些經(jīng)濟(jì)型別墅樓盤，顯然也在與城市公寓搶客。以昌平香江別墅為例，該項(xiàng)目定價(jià)22000元/平方米，甚至低于當(dāng)前北京六環(huán)環(huán)線的普通住宅項(xiàng)目，計(jì)劃推出聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟三種產(chǎn)品類型，戶型從310平方米-490平方米，總價(jià)550萬(wàn)元起。不同產(chǎn)品形態(tài)樓盤間的混戰(zhàn)，導(dǎo)致一些改善型樓盤在定價(jià)過程中，不得不顧慮更多。

　　土地高燒或傳導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)定價(jià)

　　商品房市場(chǎng)觀望情緒蔓延，土地市場(chǎng)卻是高燒不退，甚至有開發(fā)商也大呼看不懂同行要怎么玩轉(zhuǎn)高價(jià)地。

　　上周，住總正華高價(jià)競(jìng)得生物醫(yī)藥基地地塊，樓面價(jià)約14000元/平方米，比該地塊自住房限價(jià)僅低1000元/平方米。不久又傳來(lái)新消息，民企金科拍得生物醫(yī)藥基地另一塊地，商品房樓面價(jià)達(dá)到16800元/平方米，這一價(jià)格高出了該地塊自住房限價(jià)近2000元/平方米。一位開發(fā)商大呼：他們要干什么？實(shí)在看不懂了。

　　不管開發(fā)商怎么玩轉(zhuǎn)高價(jià)地，其宗旨毫無(wú)疑問頭要的即是不賠錢。為此，開發(fā)商勢(shì)必在其有定價(jià)權(quán)的商品房上賺取利潤(rùn)。“這也是為什么業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為下半年定位高端的樓盤會(huì)較多。”一位開發(fā)商說。

　　然而，隨著開發(fā)商拍地競(jìng)爭(zhēng)激烈，純自住房地塊也屢見不鮮。就以金科上周收入囊中的生物醫(yī)藥基地地塊為例。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，金科若想不賠錢，只能從該地塊的商業(yè)立項(xiàng)部分來(lái)找平自住房的虧空?？梢灶A(yù)見，土地出讓競(jìng)配建自住房的規(guī)則不僅將造就更多的高端盤，還將傳導(dǎo)至商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品價(jià)格大幅上漲。
 

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