樓市冷熱互現(xiàn)

經(jīng)歷前四個(gè)月樓市成交量，價(jià)格的單邊上漲之后，5月的北京樓市開始出現(xiàn)明顯分化，在地價(jià)、房價(jià)、供應(yīng)指標(biāo)上漲的同時(shí)，新房成交、二手房成交出現(xiàn)明顯下滑，樓市關(guān)鍵指標(biāo)冷熱互現(xiàn)，市場(chǎng)分化明顯。從全國樓市看，深圳、上海、北京二手房市場(chǎng)已經(jīng)率先回落，接下來情況也不容樂觀，鑒于4月份二手房成交量已經(jīng)出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折，從以往經(jīng)驗(yàn)來看，二季度二手房繼續(xù)回落的可能性很大。業(yè)內(nèi)人士表示，歷經(jīng)一年多的去庫存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，一線城市的樓市政策環(huán)境趨緊，人們對(duì)市場(chǎng)的未來預(yù)期各不相同，以致4月以來新房各周的表現(xiàn)起伏不定，預(yù)計(jì)今后這種波動(dòng)還將持續(xù)。

上漲指標(biāo)

地價(jià) 房企一地難求地價(jià)全面上行

5月5日，北京土地市場(chǎng)在沉寂了68天之后，再度迎來三宗地塊的拍賣。頭創(chuàng)、招商和嘉銘聯(lián)合體成為較后的贏家，三宗地累計(jì)成交價(jià)格達(dá)95.35億元。

可以用“搶地”來形容當(dāng)天的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。包括萬科、華潤、遠(yuǎn)洋、綠地、金地、頭開等在內(nèi)的10余家房企及房企聯(lián)合體來到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，富力、合景泰富等多家久未露面的房企也來到現(xiàn)場(chǎng)并積極應(yīng)價(jià)。

在較終成交之后，兩位業(yè)內(nèi)大咖用“兇殘”、“恐怖”、“瘋了”來形容較后的成交結(jié)果。不過，對(duì)于房企來說，比起沒有土地，這樣的高價(jià)仍是可以接受的，“家里有糧，心中不慌”，頭創(chuàng)內(nèi)部人士在競(jìng)得大興地塊之后這樣說道。

兩宗位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)的住宅地塊獲得更大的關(guān)注。兩宗地在掛牌期間就已經(jīng)分別獲得房企10次報(bào)價(jià)。在現(xiàn)場(chǎng)較終的競(jìng)拍環(huán)節(jié)，規(guī)劃建筑面積為178694平方米的南邵57地塊以31.95億元的價(jià)格，配建2萬平方米公租房的代價(jià)，被招商和嘉銘聯(lián)合體競(jìng)得，綜合樓面價(jià)格為3.38萬元/平方米。

另一宗與之相鄰的規(guī)劃建筑面積為167465平方米的南邵70地塊，同樣被招商聯(lián)合體拿下，總價(jià)30億元，配建2.2萬平方米公租房，折合樓面價(jià)3.52萬元/平方米。

兩宗昌平南邵地塊均位于**昌平線周邊，先天交通優(yōu)勢(shì)令其受到房企熱捧。目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)房較高成交價(jià)在3萬元/平方米左右。這意味著，未來這一位于北六環(huán)的地塊，建成的90平方米戶型，售價(jià)將在7萬-8萬元/平方米，總價(jià)將在700萬元左右。

另外一宗是位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街的商業(yè)金融用地，該地塊規(guī)劃建筑面積為134479平方米，起始價(jià)15.3億元，在經(jīng)過60多輪競(jìng)價(jià)之后，被頭創(chuàng)以33.4億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率超100%，折合樓面價(jià)3.57萬元/平方米。地塊較終建成后的售價(jià)也將超過7萬元/平方米。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉告訴記者，在幾個(gè)月斷頓后，房企土地需求增加，因此即使在7090政策后，這3宗地塊特別是兩宗住宅用地的競(jìng)爭也依然非常激烈。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，北京發(fā)展的不斷擴(kuò)容，尤其是臨近**的項(xiàng)目，相當(dāng)于為未來的銷售加上了一重保險(xiǎn)。特別是在當(dāng)前北京供地不足、樓市銷售向好的現(xiàn)狀之下，大型房企經(jīng)過去年一年的去化，面臨著庫存不足的狀況，迫切需要拿地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，因此北京地價(jià)屢創(chuàng)新高。

房價(jià) 穩(wěn)步上升難覓3萬以下普宅

2015年以來，北京純商品住宅成交均價(jià)一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年4月北京純商品住宅（扣除保障房、自住房）成交均價(jià)為35982元/平方米，環(huán)比增長4.6%，同比去年漲幅為21.2%。

承前啟后的五一小長假，仍然是在節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)數(shù)據(jù)中宣告結(jié)束。據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年五一小長假期間北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交807套，成交面積8.88萬平方米，這一成交量創(chuàng)造了近三年五一小長假的新高。從價(jià)格來看，五一小長假期間北京商品住宅成交均價(jià)高達(dá)34005元/平方米，這一成交價(jià)格也創(chuàng)造了歷史同期新高。

從未來入市項(xiàng)目特征來看，5月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目主要包括城區(qū)高端住宅項(xiàng)目、別墅項(xiàng)目和商住項(xiàng)目，其中，5月西城、朝陽、海淀以及豐臺(tái)共有10個(gè)項(xiàng)目將入市，這些項(xiàng)目從預(yù)計(jì)售價(jià)來看，多數(shù)都已步入高端豪宅的行列，而類的別墅項(xiàng)目數(shù)量就達(dá)9個(gè)，較后一類是商住項(xiàng)目，約為10個(gè)。

值得注意的是，在上述這些項(xiàng)目中，已經(jīng)很難見到3萬元/平方米以下的普宅產(chǎn)品。不少項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還表示，未來將減少單次推盤的數(shù)量，并加大開盤頻次，以便據(jù)此及時(shí)調(diào)整營銷和價(jià)格策略。南城某改善型樓盤負(fù)責(zé)人告訴記者，在前期熱銷的基礎(chǔ)上，未來產(chǎn)品的定價(jià)可能會(huì)更加靈活和開放。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京樓市目前新建商品房已經(jīng)全面高端化，均價(jià)也出現(xiàn)了歷史頭次全面在3萬元/平方米以上，預(yù)計(jì)全年均價(jià)將有望接近4萬元/平方米。與此同時(shí)，土地供應(yīng)稀缺、地價(jià)上揚(yáng)、北京商品房住宅庫存持續(xù)下調(diào)，在供應(yīng)短缺情況下，成交旺盛、價(jià)格高企。從未來供應(yīng)看，北京已經(jīng)進(jìn)入城市化末期，供應(yīng)量很難明顯增加，雖然7090政策后增加了土地供應(yīng)，但2016年供需結(jié)構(gòu)緊張的形勢(shì)很難改變。

供應(yīng) 房企沖擊業(yè)績36項(xiàng)目井噴入市

受五一假期需求被集中釋放的影響，5月周（5.2-5.8）市場(chǎng)并無新項(xiàng)目入市，這也符合以往月初開發(fā)商的推盤特點(diǎn)。然而，5月通常為全年開盤高峰期，預(yù)計(jì)后市會(huì)有大量項(xiàng)目入市，進(jìn)而帶動(dòng)成交規(guī)模。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼4月北京商品住宅市場(chǎng)35盤入市創(chuàng)造近8個(gè)月新高之后，5月供應(yīng)市場(chǎng)再度迎來“開門紅”。5月北京商品住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有36個(gè)項(xiàng)目入市，其中純新盤就達(dá)12個(gè)，其余24個(gè)為老項(xiàng)目后期。

不僅如此，區(qū)位上看新盤分布也實(shí)現(xiàn)了二環(huán)內(nèi)到六環(huán)外的全覆蓋，除了朝陽、海淀、大興、豐臺(tái)等熱點(diǎn)區(qū)域的新盤外，連平谷、密云也都有新盤計(jì)劃入市。

北京住宅供應(yīng)自3月出現(xiàn)快速回升，4月入市量在30個(gè)項(xiàng)目以上，而5月也將延續(xù)這一趨勢(shì)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，供應(yīng)的快速回升主要是受到強(qiáng)勁需求的拉動(dòng)，進(jìn)入4月之后，雖然二手市場(chǎng)開始出現(xiàn)回落，但是新房市場(chǎng)依然保持成交上升勢(shì)頭。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，這一階段成交量出現(xiàn)持續(xù)攀升，一方面是限購“威脅”之下商住成交的集中爆發(fā)，在限購靴子落地之前，商住成交攀升的趨勢(shì)仍將持續(xù)；另一方面，5月開始是各大房企進(jìn)入上半年業(yè)績的關(guān)鍵階段，供應(yīng)的積極也為成交的攀升提供基礎(chǔ)條件。

下行指標(biāo)

政策 收緊信號(hào)不斷

上周，北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項(xiàng)目銷售管理的通知》。《通知》明確，購購?fù)ㄖ輩^(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須滿足本市住宅限購條件。即沒擁有住房的本市戶籍居民家庭（含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同）或單身人士；已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭；在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅5年（含）以上的非本市戶籍居民家庭。

對(duì)已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭禁止出售。

在此之前，包括深圳、上海等一線城市，蘇州、南京、合肥等熱點(diǎn)城市，也紛紛出臺(tái)新政，收緊調(diào)控力度。如上海抬高非戶籍家庭購房門檻，同時(shí)提高二套房貸款頭付比例，以限制投資、投機(jī)性需求。蘇州甚至重新“祭出”限價(jià)措施，如蘇州規(guī)定，申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不宜調(diào)高，6個(gè)月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個(gè)月內(nèi)不宜超過12%。

5月9日，人民日?qǐng)?bào)頭版刊登《開局頭季問大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策?！?/p>

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，歷經(jīng)1年多的去庫存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，將修正此前過度刺激、高杠桿、為去庫存而去庫存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來一絲政策涼風(fēng)，以投資投機(jī)為目的的購房窗口期或?qū)⒔K結(jié)。

新房 純商品住宅成交量跌破千套

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，5月周新建商品住宅網(wǎng)簽量與純商品住宅成交量均跌破千套，僅800套有余，其中網(wǎng)簽818套，創(chuàng)年后歷史新低（除2月前兩周受春節(jié)影響外），環(huán)比下降42.3%，同比4月周下降34.3%，扣除保障房、自住房后，成交809套，降幅較為顯著，達(dá)40.8%。

在新房市場(chǎng)，下滑較明顯的要數(shù)通州商住，來自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，限購三天來，通州商務(wù)型公寓市場(chǎng)陷入短期冰凍，在合計(jì)簽約525套公寓類物業(yè)中，沒有一套公寓位于通州。郭毅認(rèn)為，預(yù)計(jì)5月北京住宅成交將難以為繼，環(huán)比下滑趨勢(shì)已現(xiàn)明朗。

隨著3月下半月開始，北京樓市整體逐步降溫，北京豪宅市場(chǎng)成交量也開始出現(xiàn)回落。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月北京全市成交的商品住宅（不含保障房）中，均價(jià)10萬/平米以上的豪宅共成交34套，較3月減少9套。

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