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頭部房企也遭遇去化難題:“日光盤”不再
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-09-06 14:57:01 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 閱讀 692 次
(原標(biāo)題:頭部房企也遭遇去化難題:“日光盤”不再 下半年房企現(xiàn)金流、融資壓力俱增)
7、8月以來,不止上海這樣的一線城市出現(xiàn)了銷售速度放緩的跡象,環(huán)一線強(qiáng)二線周邊的三四線城市經(jīng)過過去一兩年上漲,銷售空間收縮,去化速度也在放慢。
9月5日,某大型房企位于上海遠(yuǎn)郊的新盤 次開盤,首期推出320套房子,包括260多套公寓和50多套疊加別墅。但該盤并未出現(xiàn)去年以來的“日光盤”現(xiàn)象。
一直與父母住一起的上海人林紫欣(化名),一心想買套房搬出來住,但遲遲沒出手。9月5日上午,她聽上述樓盤的銷售人員說,認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量,還有小戶型沒賣完,下午請(qǐng)假匆忙趕去售樓處。在售樓處,先是被保安詢問有沒有認(rèn)籌,在得到否定答案后,保安告訴她此前認(rèn)籌的客戶已經(jīng)在選房了,勸她下午晚點(diǎn)或明天再來。林紫欣不甘心地留在售樓處,她發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)至少有三家以上中介代理公司人員。 ,林紫欣了解到該項(xiàng)目在當(dāng)天上午下午各進(jìn)行了一次選房,選房客群分別為大籌客戶與小籌客戶。
一名中介人員告訴林紫欣,大籌客戶是按照開發(fā)商公示的認(rèn)籌規(guī)則符合條件的客戶,比如繳納了60萬定金、一定金額的存款保證金等;小籌客戶則是交納了5萬定金、但暫時(shí)還不符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶,“比如手頭上多了一套房子已經(jīng)賣掉,但還未過戶,過戶之后就可以購(gòu)買新的了”。中介人員說,如果符合認(rèn)籌規(guī)則的客戶去化不足,還有多余的房子,那么小籌客戶可以晚一點(diǎn)參與搖號(hào)選房。他還告訴林紫欣,各個(gè)樓盤都這么操作,這樣的情況是從8月底開始的。難得的是,這個(gè)項(xiàng)目還推出了“開盤第 認(rèn)購(gòu)可優(yōu)惠10萬元”。林紫欣 留在售樓處等待剩余的房源放出來。
剛過去的中報(bào)季,房企上半年銷售金額同比大漲,大部分房企完成全年銷售目標(biāo)的40%-50%,主要原因是將大部分貨值放在了下半年。然而,7、8月份以來,不止上海這樣的一線城市出現(xiàn)了銷售速度放緩的跡象,環(huán)一線強(qiáng)二線周邊的三四線城市經(jīng)過過去一兩年上漲,銷售空間收縮,去化速度也在放慢。
上海中原盧文曦分析,7月以來樓市有一個(gè)趨勢(shì):遠(yuǎn)郊區(qū)域的認(rèn)籌人數(shù)小于供應(yīng)量的趨勢(shì)越來越明顯。雖然市中心有的樓盤還是維持幾個(gè)客戶搶一套的緊張狀態(tài),但比起上半年五六個(gè)客戶搶一套房有所緩和。另外,有些樓盤雖然搖號(hào)的號(hào)碼比較靠后,甚至超過房源數(shù)量,但也能買到,不一定搖到號(hào)就要買,不是自己喜歡的就放棄。
“下半年市場(chǎng)供應(yīng)增多,選擇余地更大。預(yù)計(jì)9、10月份的供求矛盾會(huì)進(jìn)一步趨緩?!北R文曦認(rèn)為,比如上海大華板塊長(zhǎng)期沒有新盤推出來,市場(chǎng)改善需求又大,所以供求矛盾還是挺突出的,現(xiàn)在認(rèn)籌人數(shù)多的樓盤大多是基于這種情況。
下半年去化壓力
從中報(bào)可見,房企下半年的貨值供應(yīng)大幅上升。僅行業(yè)頭部房企下半年可售貨值就相當(dāng)可觀:碧桂園、恒大同為7000億,萬科3000億,融創(chuàng)4900億。
供應(yīng)量的增加,對(duì)去化速度影響顯而易見。以上海為例,上海市東方公證處官網(wǎng)顯示,7月有20個(gè)新盤入市,其中10個(gè)樓盤認(rèn)籌人數(shù)少于推盤量,大多數(shù)集中于青浦、松江;8月推出的37個(gè)新盤中,有26個(gè)樓盤認(rèn)籌數(shù)少于推盤數(shù)。這兩個(gè)月去化放緩的項(xiàng)目主要是大房企、國(guó)企開發(fā)的,比如葛洲壩、碧桂園、中鐵建、泛海國(guó)際、泰禾、華發(fā)、大名城等。
同策研究院 分析師張宏偉認(rèn)為, 近樓市審批價(jià)格高于市場(chǎng)預(yù)期,數(shù)量也在增加,導(dǎo)致客戶接受程度發(fā)生變化。市場(chǎng)預(yù)期改變,在封閉信息情況下,客戶來源受限,現(xiàn)在樓市嚴(yán)控,外來消費(fèi)者比較少,去化容易出問題。
盧文曦也指出,從網(wǎng)簽速度受限這個(gè)角度來看,開發(fā)高價(jià)盤多的房企壓力會(huì)大一點(diǎn)。上海中原的數(shù)據(jù)顯示,位于閔行區(qū)、上海中外環(huán)地段的金輝天萃苑,開盤以來只去化了大約33%,就是由于其6.9萬元/平方米的均價(jià)對(duì)整體均價(jià)有影響而限簽。
從趨勢(shì)來看,盧文曦認(rèn)為,市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)保持相對(duì)較快節(jié)奏,年底房企回款壓力越來越大,放低姿態(tài),政府批什么價(jià)格就賣什么價(jià)格;另一方面,限購(gòu)限貸持續(xù)高壓,消費(fèi)力培養(yǎng)需要時(shí)間,短期消耗掉后,供大于求的格局會(huì)越來越明晰?,F(xiàn)在市中心樓盤還是供小于求的,一旦多個(gè)樓盤開出來,這股力量消化完后,價(jià)格不跌到一定程度,很難再吸引買家入市。
網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,今年8月份,上海寶山獲取預(yù)售證的項(xiàng)目有7個(gè),預(yù)售面積19.64萬平方米,共1808套房子;嘉定獲取2張預(yù)售證,預(yù)售面積5.3萬平方米,共415套房子;青浦獲取3張預(yù)售證,預(yù)售面積5萬平方米,共398套房子。值得一提的是,去年8月,青浦零成交,而今年同期青浦成交了5.6萬平方米。但青浦區(qū)、寶山區(qū)等遠(yuǎn)郊板塊的潛在供應(yīng)量比較大,區(qū)域成交狀況自然不理想。張宏偉認(rèn)為,如果市場(chǎng)真要調(diào)整的話,上述遠(yuǎn)郊板塊首當(dāng)其沖。
張宏偉同時(shí)指出,企業(yè)也作出策略調(diào)整,未來看平或者看低三四線城市。另外,一部分三四線城市也將會(huì)供應(yīng)量偏大出現(xiàn)問題,比如河南、山東等地供應(yīng)量也很大,三四線城市一般市場(chǎng)容量小,這樣的情況下很快會(huì)出現(xiàn)銷售壓力,但這個(gè)壓力 于一部分城市,中西部三四線城市還有機(jī)會(huì)。環(huán)一線及強(qiáng)二線城市周邊的三四線城市相比之前降了很多,短期對(duì)房企銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)會(huì)降低。
被鎖緊的流動(dòng)性
與上海類似,南京、杭州近期供應(yīng)量也集中于郊區(qū)。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),2018年8月南京樓市新房成交4447套,環(huán)比7月下跌了47%。8月,南京房源供應(yīng)量增加,領(lǐng)取銷售許可證的樓盤多達(dá)40家,其中有29家樓盤開盤推出8001套房源,和7月相比上漲了76.4%。然而,在29家樓盤中,售罄僅4家,去化9成以上的5家,上市的29家樓盤中,只有4家樓盤開盤當(dāng)日宣告售罄,有16次開盤開發(fā)商并沒有提供數(shù)據(jù)。
盧文曦指出,連續(xù)去杠桿,消費(fèi)力不濟(jì),外部環(huán)境上,大家似乎對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心不足。買房意愿有所降低。有效購(gòu)房人群的消費(fèi)動(dòng)力不足限制去化速度。另外,雖然限價(jià)背景下房?jī)r(jià)的確低于預(yù)期入市,但是這種對(duì)銷售的刺激有鈍化作用,所有樓盤都便宜了,性價(jià)比也就不突出了?!敖?,恒大推出全國(guó)促銷,這反而讓買家有更多想象空間,期待更大讓利,所以除非價(jià)格有更明顯的讓步?!?/p>
張宏偉透露,二線城市比如鄭州、蘇州在嚴(yán)查過程中還包括了歷史已成交樓盤的房源。從個(gè)別城市的案例可以看出,6月底各部委發(fā)起的大檢查對(duì)30個(gè)城市執(zhí)行力度比較嚴(yán)格,盡管下半年不會(huì)有新的政策出臺(tái),但調(diào)控政策在執(zhí)行力度上也是 的,企業(yè)回款壓力比較大。
上述業(yè)內(nèi)人士指出,不排除下半年大部分房企采取打折促銷來“搶跑”、獲取現(xiàn)金回款。不久前在香港發(fā)布中報(bào)的中國(guó)金茂,據(jù)其管理層透露,公司在2016年下半年在南京獲取的高價(jià)地項(xiàng)目,也將會(huì)在年底入市。然而,該項(xiàng)目樓板價(jià)3.7萬元/平方米,政府對(duì)項(xiàng)目所在板塊目前限價(jià)3.5萬元/平方米,該公司表示,目前正與當(dāng)?shù)卣e極溝通,盡量協(xié)商好一個(gè)合理的價(jià)格。中國(guó)金茂管理層表示,目前公司有將近130個(gè)項(xiàng)目在建與在售,這樣的高價(jià)地項(xiàng)目只有四五個(gè),對(duì)整體業(yè)績(jī)不會(huì)有大的影響。
另一方面,房企融資困難也令房企進(jìn)入背腹受敵的境地。不少房企選擇高息發(fā)債或者調(diào)高利率對(duì)到期的債券進(jìn)行展期。比如,禹洲地產(chǎn)剛于9月初完成的一筆熊貓債展期,利率從5.3%調(diào)整為7.7%。
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