2014年兩會(huì)接近尾聲，在今年兩會(huì)期間諸多關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)備受關(guān)注，房產(chǎn)稅立法、農(nóng)地改革、分類調(diào)控等等信號(hào)，讓各方對(duì)于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的猜測(cè)更加此起彼伏，改革勢(shì)頭已進(jìn)入深水區(qū)。對(duì)于海南樓市來(lái)說(shuō)，新一輪體制改革也將直接影響著海南樓市今后的發(fā)展。

　　1、分類調(diào)控：高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)將成新寵

　　在我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)中，一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民生活水平、購(gòu)購(gòu)力以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段等等，決定著各個(gè)城市有著獨(dú)特的發(fā)展特點(diǎn)，原本的統(tǒng)一調(diào)控已經(jīng)不能滿足林林種種的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，而分類調(diào)控就能夠有的放矢、對(duì)癥下藥，抓住各地發(fā)展特色，使整體市場(chǎng)趨向可持續(xù)科學(xué)發(fā)展。

　　憑借得天獨(dú)厚的自然資源，海南房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)都是拉動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)為海南帶來(lái)了的發(fā)展和收益，但同時(shí)也存在著產(chǎn)品類型單一、競(jìng)爭(zhēng)趨于同質(zhì)化、配套設(shè)施不完善的問(wèn)題，單純的銷售型地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，2014年初更被各方質(zhì)疑旅游地產(chǎn)發(fā)展過(guò)盛，存在房產(chǎn)泡沫等詬病。針對(duì)當(dāng)下的發(fā)展特點(diǎn)和問(wèn)題，海南政府積極探索解決的路徑，2014年海南將降低普通商品房比例，優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，大力整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提升服務(wù)業(yè)質(zhì)量。此舉一方面是一個(gè)去泡沫的過(guò)程，使堆積的空置房重新進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)也將推動(dòng)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加多元化。產(chǎn)權(quán)式度假酒店、高端寫字樓、國(guó)際購(gòu)物等高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)將成為新寵，為市場(chǎng)增加新的發(fā)展方向，帶來(lái)更多的可經(jīng)營(yíng)資源，使開發(fā)商們不再群雄逐一鹿，搶分一塊蛋糕。

　　2、房地產(chǎn)稅立法：能否放緩海南房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭?

　　此次政府工作報(bào)告中提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。此前上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅引起社會(huì)廣泛關(guān)注，但需要理清的是，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是兩個(gè)概念。房地產(chǎn)稅是一個(gè)體系，是指與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一系列稅種，包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個(gè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等，而房產(chǎn)稅則是一個(gè)針對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)的一個(gè)稅種，屬財(cái)產(chǎn)稅。

　　現(xiàn)行的和房地產(chǎn)有關(guān)的稅收種類繁多，絕大多數(shù)都是1998年住房制度改革之前設(shè)立的，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非?？?，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)相關(guān)稅種進(jìn)行統(tǒng)一梳理勢(shì)在必行。其中流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過(guò)高會(huì)影響市場(chǎng)活躍度，但持有環(huán)節(jié)針對(duì)財(cái)產(chǎn)的稅收缺乏又會(huì)變相鼓勵(lì)“囤房”等投機(jī)行為，對(duì)整體市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)熱等影響。將林林種種的房地產(chǎn)相關(guān)稅種統(tǒng)一合并為一個(gè)新的稅收體制后，其各單項(xiàng)稅種的增減將成為影響居高不下的海南房?jī)r(jià)至關(guān)重要的因素。

　　3、農(nóng)地改革：小心謹(jǐn)慎，任重道遠(yuǎn)

　　新一輪農(nóng)村改革的大幕在中共十七屆三中全會(huì)時(shí)就已經(jīng)開啟。時(shí)至今日該政策的推進(jìn)一直緩慢，究其原因一方面是政府對(duì)于這一新舉措在具體實(shí)施中的慎重，另一方面也體現(xiàn)了這一政策本身在實(shí)施之初就已經(jīng)有一定的爭(zhēng)議。

　　“保持農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變，抓緊土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。”這是 總理在十二屆全國(guó)人大二次會(huì)議上的政府工作報(bào)告中的原文，其中明確指出，允許入市的農(nóng)地是指農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，而非所有農(nóng)村土地都可以入市，這使得該政策在實(shí)際執(zhí)行中存在著爭(zhēng)議。

　　此外，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)，失去了賴以生存的土地的農(nóng)民該生存?如何使用獲得的現(xiàn)金變得至關(guān)重要，如果使用不善，很可能會(huì)因此產(chǎn)生一批無(wú)生活能力的農(nóng)民，久而久之就會(huì)變成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。同時(shí)，資本進(jìn)入農(nóng)村，原本農(nóng)民用于種植糧食的土地很可能會(huì)用作其他商業(yè)用途，所以農(nóng)地入市在實(shí)際執(zhí)行中有很多細(xì)節(jié)需要小心謹(jǐn)慎，農(nóng)地改革任重道遠(yuǎn)，并非一朝一夕之事。

　　4、加大保障房建設(shè)力度：有助海南樓市平穩(wěn)發(fā)展

　　2014年海南省計(jì)劃開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房34954套，其中公租房4486套、經(jīng)適房1291套、限價(jià)房1756套、城市棚戶區(qū)20158套、墾區(qū)棚戶區(qū)改造7263套。加大保障性住房建設(shè)力度，一方面有利于完善住房保障體系，推動(dòng)海南樓市平穩(wěn)發(fā)展，同時(shí)大批保障房投入建設(shè)可以拉動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)就業(yè)。

　　影響房?jī)r(jià)整體走向的因素有很多，在兩會(huì)結(jié)束的節(jié)點(diǎn)，諸多的房地產(chǎn)信號(hào)共同影響著市場(chǎng)的走向，在普通商品住房發(fā)展相對(duì)成熟的基礎(chǔ)上，一些新的發(fā)展方向或?qū)⒊蔀榻窈箝_發(fā)商們競(jìng)相逐鹿的新戰(zhàn)場(chǎng)。

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