作為舶來品，奧特萊斯這種業(yè)態(tài)被頭創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(02868.HK，下稱“頭創(chuàng)置業(yè)” )演繹成“芭蕾雨”。

　　頭創(chuàng)置業(yè)和中國基建合資成立的奧特萊斯（中國）有限公司于2009年在香港注冊成立，其中頭創(chuàng)置業(yè)占60%股權(quán)。2010年9月，頭創(chuàng)置業(yè)和中國基建通過合資公司，提出了城市新的國際化運(yùn)營模式—“芭蕾雨”。

　　頭創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對自己的“芭蕾雨”模式充滿了自信。“在中國，有兩種模式較容易成功，一種是政府及政策支持的模式，我們堅(jiān)信像芭蕾雨這樣順應(yīng)市場局勢，又能夠符合市場導(dǎo)向的商業(yè)模型是會取得成功的，因?yàn)橹袊兄薮蟮氖袌鰸摿Α?rdquo;按照他的理想， “從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻(xiàn)30億元的現(xiàn)金流，包括商業(yè)運(yùn)營收入。2015年以后，每年貢獻(xiàn)收入將超過50億元。”

　　實(shí)際上對于頭創(chuàng)置業(yè)而言，奧特萊斯頭先展現(xiàn)價值的地方在于拿地，采取奧特萊斯這種商業(yè)模式去預(yù)購地，能極大程度降低其土地成本。

　　不過，另一方面，奧特萊斯的開業(yè)日期一再推遲，甚至被戲稱為“奧特曼”。且好景不長，頭創(chuàng)置業(yè)的芭蕾雨版圖也開始生變。去年9月底，頭創(chuàng)置業(yè)退出了承載著其較初的奧特萊斯夢想的佛山項(xiàng)目。劉曉光曾告訴記者記者：“這次退出是為了提高效益?？梢钥吹?，頭創(chuàng)房山、湖州、昆山項(xiàng)目都100%的持股，海南項(xiàng)目也持股55%，現(xiàn)在我們實(shí)行奧特萊斯一體化操作。我們致力于打造真正的奧特萊斯，芭蕾雨的前景應(yīng)該很好。”

　　在2013博鰲論壇上，劉曉光在接受記者記者專訪時認(rèn)為，“目前奧特萊斯運(yùn)作得不錯。”

　　與合作方各自獨(dú)立運(yùn)作芭蕾雨

　　記者：貴司的奧特萊斯項(xiàng)目如今運(yùn)作得如何？

　　劉曉光：運(yùn)作得不錯，今年5月份，北京的頭創(chuàng)奧特萊斯項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)了。芭蕾雨體系還有兩個項(xiàng)目叫芭蕾雨，還是由我們和原來的合作方一塊做，但有三四個項(xiàng)目是頭創(chuàng)獨(dú)立來做的，就叫頭創(chuàng)奧特萊斯，芭蕾雨體系的五六個項(xiàng)目，應(yīng)該來講目前都運(yùn)行得不錯。

　　記者：為什么會和合作方分開來做？

　　劉曉光：原來都叫芭蕾雨，但在做的過程中出現(xiàn)了些情況，一個原因是在廣東佛山，我們不太熟，他們也不太熟。另一個原因是在增資的過程中，頭創(chuàng)的力量大很多，他們的力量小，肯定要稀釋，所以我們干脆做個約定，就是他們獨(dú)立做幾個，我們獨(dú)立做幾個，合資的我們還是維持當(dāng)初的芭蕾雨系列。

　　記者：頭創(chuàng)置業(yè)退出佛山項(xiàng)目還有其他隱情嗎？

　　劉曉光：我們還會推出十個、十五個（奧特萊斯）……每個項(xiàng)目投資都要十幾億元，都會涉及到股東雙方，其實(shí)主要就是股權(quán)稀釋的問題。我們已經(jīng)分清責(zé)任，就是你也可以獨(dú)立做，我也可以獨(dú)立做，有一兩個項(xiàng)目我們合資，主要還是考慮股東的資金能力。

　　記者：目前，頭創(chuàng)置業(yè)的這些商業(yè)項(xiàng)目在公司總營收中貢獻(xiàn)了多大的比重？

　　劉曉光：都建得差不多了，北京房山的項(xiàng)目已經(jīng)開了，剛開始經(jīng)營，浙江湖州、海南萬寧的項(xiàng)目都要開了，廣東（佛山）的項(xiàng)目也差不多要開了。一般來講，經(jīng)營一年才能看出效果來。

　　比如北京這個項(xiàng)目，開業(yè)天去了10萬人次，賣了800萬元。粗略算的話，剛開始經(jīng)營一年大概有10多億元。再看看這個項(xiàng)目的（住宅部分）總的銷售額，也不便宜，比如，有20萬平方米或者30萬平方米，賣2萬元/平方米，還有再加上商業(yè)貢獻(xiàn)的10多億元，就不少了。我們看的就是長線。

　　三條標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)奧特萊斯

　　記者：博鰲房地產(chǎn)論壇都有談到商業(yè)地產(chǎn)的問題，比如一哄而上、地區(qū)發(fā)展不太平衡等，怎樣看待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？

　　劉曉光：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都是被動地去做商業(yè)地產(chǎn)，有時拿的一塊地有建商業(yè)項(xiàng)目的條件，不是（開發(fā)商）非想干的，有時是行政指令的干預(yù)，就如拿一塊地，蓋10萬平方米的住宅，非得要蓋3萬平方米的商業(yè)。個肯定就是在做的過程總出現(xiàn)問題，比如說一哄而上、同質(zhì)化，但是我覺得一般而言，企業(yè)的專業(yè)人也不傻，是懂得市場規(guī)律的。

　　那怎么解決商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的問題？我覺得較核心的就是專業(yè)化，要做商業(yè)地產(chǎn)，必須得有商業(yè)團(tuán)隊(duì)，要做商業(yè)地產(chǎn)，先做商業(yè)人。就如奧特萊斯，如果我們不能把燕莎奧特萊斯的總經(jīng)理萬文英挖過來，我們也不敢做。

　　記者：你覺得商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎？

　　劉曉光：商業(yè)地產(chǎn)肯定有泡沫，但要看是在哪個地區(qū)，什么樣的性質(zhì)，什么樣的商業(yè)形態(tài)。我覺得下一步受影響的就是標(biāo)準(zhǔn)化的大賣場，會受電子商務(wù)的沖擊。但電子商務(wù)對奧特萊斯就沖擊不了，品牌一般不能在網(wǎng)上購購。

　　記者：現(xiàn)在國內(nèi)打著奧特萊斯旗號的賣場特別多，相比而言頭創(chuàng)奧特萊斯的特色和優(yōu)勢在哪呢？

　　劉曉光：能不能體現(xiàn)奧特萊斯的本質(zhì)，我覺得有以下幾點(diǎn)：，是不是國外的品牌商品，不管是一類、二類、三類都應(yīng)該是品牌商品；，折扣率是不是四至六折；第三，能不能保持長期的供貨，達(dá)到這三條了，就是奧特萊斯，達(dá)不到就不是?，F(xiàn)在為什么有很多不是了，就是有些是拿錢先購一批貨，沒有持續(xù)性，短時間堅(jiān)持還行，但長期就不行了。并且有的能拿到貨源，但價格很高。所以檢驗(yàn)是不是正宗的奧特萊斯就用這三條來檢驗(yàn)。

　　我們現(xiàn)在應(yīng)該是做到了這三條，惟一欠缺的就是，我們計(jì)劃有25個一線品牌，但現(xiàn)在還沒達(dá)到這么多。有的還在裝修，有的還在做準(zhǔn)備。

　　此外，我覺得奧特萊斯還有一個更好的方式，就是看能不能和國際的奧特萊斯管理公司合資。

　　記者：那頭創(chuàng)置業(yè)有沒有這方面的合作？

　　劉曉光：現(xiàn)在還沒有，但正在和這類公司談。有美國的，有歐洲的，都是比較大的公司。因?yàn)橛械氖窍雀阏劊灰欢ê腺Y，先是輸商品。

　　有的是做一年的試運(yùn)行，再來合資，合資的過程還牽涉到對價的問題，可能還要磨合。我覺得做奧特萊斯只要把商品、折扣、可持續(xù)性解決了就行。

　　**上蓋商業(yè)或采取商業(yè)訂單模式

　　記者：目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)也有一些獨(dú)特的形式，比如說萬達(dá)集團(tuán)，采取的是訂單地產(chǎn)的模式，所以開發(fā)建設(shè)期就縮短了，建好了馬上就能開業(yè)。頭創(chuàng)有沒有考慮借鑒這種模式，先解決品牌招商的問題，這樣能避免這些項(xiàng)目出現(xiàn)延遲開業(yè)等問題？

　　劉曉光：如果說要是做訂單商業(yè)地產(chǎn)這種，就是我們的**上蓋商業(yè)地產(chǎn)這種，因?yàn)槲覀冇锌赡芎拖愀鄣?*上蓋公司來合資。

　　記者：除了奧特萊斯，頭創(chuàng)置業(yè)還有哪些其他的商業(yè)地產(chǎn)模式？

　　劉曉光：有很多旅游度假的產(chǎn)品，也有小型商業(yè)街的產(chǎn)品，也有大型綜合體以及**上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，都在建設(shè)當(dāng)中。

　　記者：如此說，目前頭創(chuàng)置業(yè)的主要貢獻(xiàn)還是來自住宅？

　　劉曉光：是這樣的，在建的過程中，都是先賣住宅，住宅肯定有利潤，我們的商場也不能賣，一般的商場都有個時間周期，營業(yè)的話也有磨合期。商業(yè)地產(chǎn)的期一般比較長，短期之內(nèi)肯定不能（貢獻(xiàn)）那么多的收入。

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