價值160萬元的一套住房，在房主、購主和中介公司的共同“努力”下，房屋主管部門看到的購房合同上只有60萬元。本報在3月23日報道的這一案例，正是時下二手房交易中流行的陰陽合同。那么，這種以逃避交納國家稅款義務(wù)為目的的陰陽合同，較終受害者會是誰呢? 　　故事1 　　房價大漲房主賠錢賣房 　　房價比高，但有房主卻賠錢賣房?這事兒聽著不可信，卻真的發(fā)生了。不過，表面上看是存在的，實際上另有內(nèi)幕。 　　干“賠本”購賣的是海淀區(qū)的張先生。去年3月，張先生花70萬元購下位于定慧寺恩濟莊46號院的一套90平方米住房。4個月過去后，房價飆升了一倍，他準備以160萬的價格出售住房，并委托中介公司代理銷售。 　　正為結(jié)婚選購住房的鄧先生看中了張先生的房子，兩人迅速達成購賣意向。鄧先生頭付120萬，剩余40萬申請銀行貸款，他還交付了共計4萬余元的中介費、貸款服務(wù)費和房屋評估費。唯有一個問題，張先生購房和賣房之間只有短短4個月，按照國家規(guī)定，未滿兩年的普通住房需要交納房款差額的5.5%作為營業(yè)稅。對于張先生的這套住房來說，就要交差不多5萬元稅。 　　購購一套160萬元的房子，還要支出額外的10萬元，這令鄧先生感到壓力太大。于是，在得到張先生的同意后，中介幫助雙方做了一份陰陽合同，房屋售價在合同中僅為60萬元，比當初張先生購房時還低了10萬。鄧先生沒想到，為了避稅簽了陰陽合同，較終卻雞飛蛋打一場空。在雙方簽訂合同后的短短半個月內(nèi)，恩濟莊46號院的房屋均價再次上升，張先生的房子可以賣到180萬了。于是張先生不想賣房子了。他上訴到法院，要求解除合同。較終法院判張先生勝訴。張先生還表示：“小鄧，我是害怕將來被追繳稅費啊。這是陰陽稅，違法的。你沒責任，我有責任啊。” 　　故事2 　　房價再漲賣家反悔要收房 　　和鄧先生有相同遭遇的人不在少數(shù)。朝陽區(qū)的李先生在青年路擁有一套面積為110.52平方米的房屋。去年初，李先生看著連連上漲的房價，盤算著賣了這套房子。他通過中介，把房子出售給李女士。合同約定，成交價205萬元，李女士付130萬元，剩余房款75萬元由李女士辦理貸款。李女士盤算著，網(wǎng)簽合同上寫成95萬元，這樣既能辦下75萬元的貸款，也能少交稅。 　　沒想到貸款還沒辦下來，李先生看到房價又漲了好幾十萬，遂以合同違法為由，告到法院要求解除合同。 　　現(xiàn)象 　　大量陰陽合同糾紛打到法院 　　記者從北京各基層法院了解到，豐臺法院、宣武法院、石景山法院、昌平法院等，均受理了大量涉及陰陽合同的房產(chǎn)糾紛案。這些糾紛均是房主看到房價上漲，遂以逃稅違法為由，訴請法院判決房屋購賣合同無效。 　　揭秘 　　陰陽合同有的少繳稅有的多繳稅 　　所謂陰陽合同是指在二手房交易中，向主管行政機關(guān)登記時用一張合同，報一個價格;雙方另簽一份合同，寫明實際交易價格。大部分陰陽合同，實際交易價格高于登記價格，從而達到逃避納稅的目的，但是，也有例外情況，有的陰陽合同卻是多給國家交了稅。 　　在2009年9月1日之前，陰陽合同比較好操作，因為當時辦貸款不用參考網(wǎng)簽合同的價格。所以購賣雙方提交給主管機關(guān)的合同是低總價，以少交稅，而提交給銀行的合同則簽的是實際成交價，以多貸款。2009年9月1日之后，銀行發(fā)放貸款開始參考網(wǎng)簽合同。于是，簽陰陽合同就要考慮到頭付壓力，因為網(wǎng)簽合同價格過低，將無法辦下貸款。 　　簽訂兩份不同價格的房屋購賣合同，是陰陽合同的一種方式。還有一種方式，是把房屋購賣價格簽低，然后另簽一份裝修補償協(xié)議和舊家具購賣協(xié)議，以裝修補償款和家具款的名義，補足房屋實際成交價。 　　除了為逃稅而簽陰陽合同外，還有極個別人反而多交稅。有人因做生意等因素缺錢，遂和朋友簽高房屋購賣價格，以從銀行獲得高額貸款。雖然此舉給國家多交了稅，但相比起企業(yè)貸款的利率及難度，房貸利率還是要低不少。 　　剖析 　　你為什么不能簽陰陽合同? 　　北京市國漢律師事務(wù)所的趙三平律師表示，《合同法》第七條規(guī)定“當事人訂立、履行合同，應(yīng)當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益。”第五十二條規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的”的合同為無效合同。從《合同法》的這些規(guī)定來看，以逃稅為目的的陰陽合同，顯然是無效的。 　　但是，《合同法》出于保護交易安全、維護交易穩(wěn)定的宗旨，在第五十六條又規(guī)定了“合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。”因此，從上述法律規(guī)定可以看出，頭先陰陽合同屬于無效合同，它并不是合同當事人真實意思的表示。其次，司法實踐當中，為了維護交易穩(wěn)定，法官通過行使自由裁量權(quán)來判定是整個合同無效，還是價格條款無效，處理結(jié)果會有差別。 　　購方：不簽虛假合同的3點理由 　　在房價上漲的大前提下，房主一般均不承擔要價之外的中介費和國家稅費等任何費用。這些費用均由購主在房價之外額外承擔，因此，購主更傾向于簽陰陽合同。但是，趙三平律師指出，購賣雙方簽陰陽合同，除了一方反悔時，合同效力難以保證外，還為日后埋下諸多隱患。 　　理由1 從購方來說，一旦想再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨兩個問題：一是由于購入價低，房屋出售時估值也會相應(yīng)降低;二是由于購入價低，再次賣出和購入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應(yīng)多繳稅費。 　　理由2 購方如果日后涉及民事糾紛，由于申請查封方?jīng)]有義務(wù)為其申請查封的房產(chǎn)進行評估，所以該房產(chǎn)的查封價值可能將只是其在國土部門的登記價，而不是一般遠遠高于登記價的市場價，這將使房產(chǎn)所有人利益受損。 　　理由3 陰陽合同中購方存在偷逃契稅的行為，一旦被稅務(wù)部門查出后，可能將和賣家一樣受到補繳稅款、罰款等行政處罰。數(shù)額達到一定標準，則可能與賣方一同被追究刑事責任。 　　賣方：不簽虛假合同的3點理由 　　從賣方來說，看似陰陽合同是讓購方少掏了錢，其實賣方也面臨很大風險。 　　理由1 很多陰陽合同是以裝修或者家具補償名義補足總房款，但如果房屋成交后一過戶，購方翻臉不認賬，以家具有問題等各種借口反悔，這種補償協(xié)議將有被判無效的風險。試想，幾件家具加上普通裝修，就簽上百萬的補償款，勢必違反公平原則。而從交給國家的稅費來說，這筆錢應(yīng)該是由賣方承擔的。所以陰陽合同實際上是替購方省了錢，但日后追究下來，更有可能是賣方承擔責任。

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