目前，我市二手房交易日趨火爆，房價也是越漲越高。在二手房交易過程中，一些房屋中介機構(gòu)為了易于“成交”，往往會向交易雙方“推薦”一些“省”稅“招術(shù)”。賣方著眼于當前利益，往往會與中介機構(gòu)一起向購方“施壓”，共同“作弊”。殊不知，這種做法在觸犯了稅法的同時，也將購賣雙方拉入了稅務(wù)“陷阱”，使交易雙方的利益都得不到有效保障，甚至為將來埋下“禍根”。

　　據(jù)市地稅局有關(guān)負責人介紹，二手房交易在稅收環(huán)節(jié)的不規(guī)范行為往往產(chǎn)生在計稅價格方面。在一些不良中介的唆使下，交易雙方常常通過簽訂“陰陽合同”、“假與”、“以租待售”等手段達到少繳稅或不繳稅的目的。殊不知，這些所謂的“省”稅手段只有助于不良中介拿到傭金，對購賣雙方則是貽害無窮。

　　簽“陰陽合同”投訴無門

　　市民鐘小姐實際支付70多萬元購了一套二手房，但在提交給產(chǎn)權(quán)登記部門的購賣合同上此房的轉(zhuǎn)讓價格只有37萬元，所以新房產(chǎn)證上的登記價格也是37萬元。過戶后，鐘小姐覺得自己被房產(chǎn)中介“忽悠”了，遂找到有關(guān)部門討“說法”。無奈她沒有證據(jù)支持自己的說法，所以只能“啞巴吃黃連，有苦說不出了”。

　　根據(jù)稅收征管法，個人在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機關(guān)將依法追繳相應(yīng)稅款、加收滯納金，并處以罰款。構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責任。房地產(chǎn)中介機構(gòu)、其他單位和個人教唆、協(xié)助他人偷稅的，也同樣要負法律責任。

　　從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉(zhuǎn)讓成交價格的行為，只是將應(yīng)由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間，而購方按市場價再次轉(zhuǎn)讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應(yīng)由賣方負擔的稅款轉(zhuǎn)嫁給了購方；購方要用這套房產(chǎn)進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。

　　“假與”讓購房者有苦難言

　　目前，在二手房交易市場上，“假與”也是一種較為常見的現(xiàn)象。明明是花錢購來的房子，房產(chǎn)證上卻寫得是“與”取得的。從表面上看，這為賣房者“省”了很多稅錢，并為購房者讓了利，實際上卻把購房者推入了一個有苦難言的境地。

　　如果這套房子在購進后發(fā)生了質(zhì)量問題或其他隱患，購房者就不能按房屋購賣條款享受法律保護，因為你這套房是人家“與”你的，你不愿意要可以退還給人家，但無法要求對方返還購房款。

　　此外，在稅收政策方面，“與”與“購賣”行為適用不同的稅收規(guī)定，“假與”雖然為賣房者“省”了稅，但購房者將來在賣房時就要承受本應(yīng)由原來的賣房者承擔的稅款。針對目前二手房交易中存在的“假與”現(xiàn)象，國家稅務(wù)總局在去年9月出臺規(guī)定，要求加強對房屋與行為的審核認定，明確了有關(guān)個人所得稅政策，受不動產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的個人所得稅須嚴格據(jù)實計征，房屋原值不包括原購房價。具體是：受人取得與人無償與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20％的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受不動產(chǎn)個人所得稅時，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收，不得實行核定征收。

　　這樣，別人“與”你的房子，你再想賣掉時，扣除的金額就非常少，要交的稅款也就非常多。

　　“以租待售”面臨毀約結(jié)局

　　“以租待售”也是一種所謂的“省”稅之道。按照國家規(guī)定，對個人將購購超過5年（含5年）的普通住房對外銷售免繳營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭先進生活用房取得的所得，免繳個人所得稅；個人將購購的非普通標準住宅再轉(zhuǎn)讓的，凡居住超過5年的（含5年）免繳土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半繳納土地增值稅。個別人為了逃避納稅，明明是購賣的房子，卻要簽訂“租約”，等時間到了減免期限，再正式辦理過戶手續(xù)。

　　殊不知這種做法也是“搬起石頭砸自己的腳”。因為房價總是處在變動之中，類似這種情況，雙方約定的期限到來時，房價較當初已經(jīng)有了很大的變動。如果價格上漲了很多，面臨的可能是賣方毀約；如果價格下降了很多，面臨的可能是購方毀約。所以這種“以租代售”的方式較不可靠，較終的成交率極低。

　　符合減免條件要提前申請

　　較近，市民李先生遇到了一件煩心事：他剛剛賣掉了自用5年以上、符合普通住房標準，并且是家庭先進的生活用房，這種情況本來是可以免繳營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅的。由于不知道要事先到稅務(wù)部門申請減免，繳過稅后才想到也許自己符合減免條件，經(jīng)過向稅務(wù)部門咨詢，李先生確認自己符合減免稅條件，但已經(jīng)繳納了稅款，只好再申請退稅。而退稅程序較多，時間又長，李先生不得不為此花費自己很多時間和精力。

　　按照有關(guān)規(guī)定，個人在進行二手房交易時，如果符合減免稅條件的，要向稅務(wù)部門提出申請，獲得批準后，在產(chǎn)權(quán)登記部門錄入稅務(wù)部門領(lǐng)取房產(chǎn)證前，出具有關(guān)稅務(wù)部門的減免稅批件，就可以及時享受稅收減免優(yōu)惠，從而避免先繳后退稅的麻煩。

來源：深圳商報　

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