二手房的購(gòu)賣程序不復(fù)雜，消費(fèi)者自己完成可以省下不少錢，不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。

　　李先生在城東一樓盤租住了一年，由于交通配套齊全，房子也舒適，就有了購(gòu)房的打算，恰好業(yè)主也有心賣房。但兩人在二手房交易上都是頭一遭，面對(duì)交易流程一頭霧水，如果找中介公司 則要交納不菲的傭金，于是十萬(wàn)火急找到本報(bào)，希望了解其中的流程。

　　據(jù)筆者了解，南京市房產(chǎn)協(xié)會(huì)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)委員會(huì)規(guī)定，二手房購(gòu)賣代理費(fèi)用為成交總價(jià)的2.4%，交易雙方各承擔(dān)一半。這樣算下來(lái)，交易一套總價(jià)100萬(wàn)的二手房，購(gòu)賣雙方總共需要支付房?jī)r(jià)的2.4%即2.4萬(wàn)傭金給房產(chǎn)中介，確實(shí)是一筆不小的開(kāi)支。

　　業(yè)內(nèi)專家介紹，其實(shí)二手房的購(gòu)賣程序并不復(fù)雜，消費(fèi)者完全可以自己完成，主要是在合同訂立和貸款這兩個(gè)環(huán)節(jié)上多留個(gè)心眼。

　　簽好合同較關(guān)鍵

　　陰陽(yáng)合同風(fēng)險(xiǎn)大

　　二手房交易委托中介辦理的各項(xiàng)事務(wù)，市民只要熟悉流程，都可以自己辦理。購(gòu)賣雙方商談好價(jià)格之后，可以到房產(chǎn)局花1塊錢購(gòu)購(gòu)一份房產(chǎn)購(gòu)賣合同，明確付款方式、交房時(shí)間、交房細(xì)節(jié)等各個(gè)環(huán)節(jié)，保護(hù)交易雙方的利益。

　　據(jù)中介公司介紹，由于目前未滿5年的房產(chǎn)繳納的稅比較高，所以有些購(gòu)房者為了合理避稅，會(huì)在房產(chǎn)局的交易合同中做低成交價(jià)格，同時(shí)再私下簽訂一個(gè)購(gòu)賣合同，寫明實(shí)際的成交價(jià)格。這樣一來(lái)，房產(chǎn)局購(gòu)賣合同就相當(dāng)于走一個(gè)過(guò)場(chǎng)，也避了稅。但江蘇蘇源律師事務(wù)所 律師王煒提醒，為了保障交易，要把所有細(xì)節(jié)在私下訂立的合同中寫清楚，同時(shí)備注如果未來(lái)與房管局提供的購(gòu)賣合同有出入，以前一份合同為準(zhǔn)?！昂炗嗊@種陰陽(yáng)合同的做法風(fēng)險(xiǎn)比較大，而且房產(chǎn)局對(duì)于每個(gè)區(qū)域的房屋交易價(jià)格有較低的價(jià)格限制，如果交易價(jià)格明顯低于規(guī)定的價(jià)格將不被認(rèn)可?！蓖鯚樎蓭熣f(shuō)。

　　讓賣家先還貸款

　　產(chǎn)權(quán)證要驗(yàn)明正身

　　簽訂好合同之后，購(gòu)賣雙方就可以繼續(xù)下一步了。如果賣家的房貸已經(jīng)結(jié)清，房產(chǎn)交易的過(guò)程就相對(duì)簡(jiǎn)單，但如果賣家還在還貸期間，交易就存在風(fēng)險(xiǎn)，較好讓賣家用自己的錢先把貸款還清解押，再進(jìn)行交易。因?yàn)闆](méi)有第三方監(jiān)管，一旦購(gòu)家付了錢給賣家還貸，但賣家卻不配合過(guò)戶，就會(huì)產(chǎn)生糾紛。而如果購(gòu)家也需要做貸款，這時(shí)就要把貸款的相關(guān)材料遞交給選定的銀行進(jìn)行審批，看是否符合貸款的條件。

　　這時(shí)，購(gòu)賣雙方可以將房產(chǎn)證拿到房產(chǎn)局過(guò)戶，購(gòu)家務(wù)必要等房產(chǎn)局查驗(yàn)清楚房屋產(chǎn)權(quán)清晰之后，才能將頭付款打給賣家，全款結(jié)清則要等領(lǐng)到房產(chǎn)證、驗(yàn)收房屋之后。

　　實(shí)在嫌過(guò)程太煩

　　可去跳蚤市場(chǎng)找?guī)褪?/P>

　　想自行進(jìn)行二手房交易的市民，還可以選擇南京二手房跳蚤市場(chǎng)，免費(fèi)享受房源發(fā)布、房源拍攝、政策解疑、資金托管等服務(wù)，收費(fèi)卻比中介公司低很多，僅僅在交易成功后，向購(gòu)方收取 權(quán)證、 貸款等有償服務(wù)費(fèi)1000元左右。

　　不過(guò)，雖然跳蚤市場(chǎng)服務(wù)很全面，但是由于是購(gòu)賣雙方自行談判、簽約、交易，市場(chǎng)方面并不為賣方介紹購(gòu)主，也不承擔(dān)交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，只提供指導(dǎo)與流程的服務(wù)。多家中介公司也表示，可以為購(gòu)賣雙方 過(guò)戶等手續(xù)，視交易的復(fù)雜程度不同收取1000-2000元不等的手續(xù)費(fèi)，但是不參與合同的簽訂，也不承擔(dān)其中的任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　甩開(kāi)中介“跳單”

　　或需賠交易額的3%

　　雖然二手房購(gòu)賣雙方可以自主交易，但律師提醒，如果已簽訂了中介服務(wù)合同，卻在交易過(guò)程中甩開(kāi)中介，以求免掉中介費(fèi)，屬于違反居間合同的行為，中介可以追索交易額的3%作為中介費(fèi)。

　　二手房DIY交易流程

　　1.雙方確定購(gòu)房意向后，帶齊身份證明簽訂購(gòu)賣合同，購(gòu)方需支付定金，賣方需提供房產(chǎn)證;

　　2.如果涉及到貸款問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)時(shí)間到銀行辦理貸款手續(xù);

　　3.雙方帶身份證、房產(chǎn)證到房產(chǎn)局辦過(guò)戶，一般10個(gè)工作日領(lǐng)取新證，再辦理土地證。

　　4.購(gòu)方在辦理過(guò)戶的同時(shí)可支付頭期款，領(lǐng)取房產(chǎn)證之后到銀行做抵押，放款之后購(gòu)方拿回產(chǎn)權(quán)證，將尾款打給賣家，適當(dāng)截留1-2萬(wàn)作為尾款。

　　5.購(gòu)方按合同收房，無(wú)誤之后將截留尾款付給賣方，交易結(jié)束。

　　交易費(fèi)用：交易所涉及的費(fèi)用有契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、交易費(fèi)等。未滿5年且面積超過(guò)144㎡的高端房要交總價(jià)5.56%的營(yíng)業(yè)稅，總價(jià)1%的個(gè)稅以及3%的契稅;未滿5年且面積不超過(guò)144㎡的普通房產(chǎn)要繳差價(jià)5.56%的營(yíng)業(yè)稅(差價(jià)=成交總價(jià)-購(gòu)購(gòu)價(jià))，總價(jià)1%的個(gè)稅以及1%的契稅(可享受國(guó)家退稅0.5%)。如果滿5年但不是先進(jìn)住房則可以免交營(yíng)業(yè)稅，只交個(gè)稅與契稅;滿5年且為先進(jìn)住房的則只要交納契稅。

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