正文：北京個(gè)人出租房屋征稅5% 對(duì)租賃市場影響并不大

2007年1月31日，北京市地稅局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人出租房屋征收管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），通知對(duì)個(gè)人出租房屋的稅款入庫方式、入庫級(jí)次和適用征收率進(jìn)行了規(guī)范。通知明確了兩點(diǎn)：頭先，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅分稅種向銀行解繳出租房屋的稅款；而之前的政策是不分的。其次，重申在征稅時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行5%的綜合征收率。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，該通知主要目的是對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)解繳稅款的環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化；至于嚴(yán)格征稅，還要看其執(zhí)行力度和具體執(zhí)行措施而定，就目前情況來看，5.5%稅收不會(huì)對(duì)整體租賃市場造成較大沖擊，但部分典型區(qū)域普通住宅市場會(huì)出現(xiàn)稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的情況，而高端租賃市場業(yè)主出租房屋收益會(huì)稍有影響，這主要是因?yàn)椋?br>
　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，目前普通住宅市場處于賣方市場，供需比例在1：2.5-1：3。其中軌道沿線、學(xué)校周邊等租賃熱點(diǎn)區(qū)域供需比則大概在1：3-1：4左右，因此，稅費(fèi)很容易轉(zhuǎn)嫁到房租里或者直接轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。但是，增加5%的租價(jià)對(duì)整體租賃市場影響并不大，以一套兩居室，租金2000元/月的房產(chǎn)計(jì)算，租期為一年，那么業(yè)主需要一次性交納稅費(fèi)：2000×12×5%=1200元，相當(dāng)于每個(gè)月多付100元，而這相對(duì)于租賃旺季租金動(dòng)輒幾百元的上漲來說，承租者相對(duì)更容易接受。

　　高端租賃市場則屬于完全相反的情況，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3：1--3.5：1左右，處于購方市場，租戶的選擇性比較大，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的結(jié)果很可能只是會(huì)使房屋的空置期加長，因此稅費(fèi)很難轉(zhuǎn)嫁到房租中。例如，一套月租金在4000元左右的公寓，租期一年，業(yè)主需要繳納稅費(fèi)為4000×12×5%=2400元，但多空置一個(gè)月卻要損失掉4000元。因此，一般業(yè)主都不會(huì)或放棄將稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁給租戶。

　　不過，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)認(rèn)為，就目前的情況來看，對(duì)個(gè)人出租房屋征稅政策執(zhí)行到位還存在著一定難度，例如，監(jiān)控系統(tǒng)并沒有全面建立，房屋是否是租賃狀態(tài)難于確認(rèn)，很多房屋缺乏征稅的有效依據(jù)；居民對(duì)出租房屋交稅的意識(shí)較為淡薄，一些業(yè)主存在“能省則省”的心態(tài)；而較為關(guān)鍵的是，征稅政策是否與強(qiáng)制備案相配套執(zhí)行。

　　較后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)提醒消費(fèi)者，面對(duì)時(shí)下出現(xiàn)的一些承租者偷賣業(yè)主房產(chǎn)、拖欠房租逃跑、在承租房屋內(nèi)進(jìn)行非法經(jīng)營等惡性事件，業(yè)主應(yīng)該積極面對(duì)房屋備案制度和納稅，為以后租期內(nèi)的安全提供更多的有效安全保障。

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