市場關(guān)注已久的個(gè)人住房“營改增”問題終于“靴子落地”。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局24日頭次披露的營改增全面推開細(xì)則顯示，5月1日起，個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。新京報(bào)記者對比新舊政策發(fā)現(xiàn)，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大的變化。

根據(jù)兩部委的方案，個(gè)人將購購不足兩年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策只適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

對于北上廣深，兩部分另有規(guī)定。即個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購購2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

普通住房與非普通住房的認(rèn)定有多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，差別主要在于建筑面積，容積率和售價(jià)。 新京報(bào)記者 李蕾

北上廣深地區(qū)

個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購購2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購購住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；

個(gè)人將購購2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

非北上廣深地區(qū)

個(gè)人將購購不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；

個(gè)人將購購2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

二手房營改增執(zhí)行后稅費(fèi)變化

（以總價(jià)300萬元，原價(jià)購購200萬元，未滿兩年普通住宅房屋為例）

5月1日前 營業(yè)稅5%

300萬×5%=15萬元

5月1日后 增值稅5%

[300萬÷（1+5%）]×5%=14.3萬 減少0.7萬元

目前北對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

容積率：1.0（含）以上

單套建筑面積：140平方米（含）以下

交易單價(jià)或套總價(jià)：

五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)486萬元；

五到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元；

六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米、總價(jià)281萬元（單價(jià)總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可）。

釋疑1 稅率為何不是市場猜測的11%？

財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓對新京報(bào)記者表示，“我們測算過，如果2年內(nèi)出售征稅，2年以上出售不征稅；且以11%的一般增值稅稅率下按照進(jìn)項(xiàng)抵扣征收增值稅的話，即使房價(jià)上漲一倍，稅負(fù)還是減少的。稅收減少對國家財(cái)政收入不利。這可能也是政策考慮的因素之一。”劉桓說。

對于個(gè)人住房交易中所采用的增值稅細(xì)則中基本延續(xù)了以往的稅率，劉桓表示，營業(yè)稅改增值稅主要是考慮要降低企業(yè)生產(chǎn)成本，個(gè)人住房不會(huì)成為企業(yè)生產(chǎn)過程中的成本，所以更改稅負(fù)的意義不大；而且把增值稅專用發(fā)票用于個(gè)人住房銷售，會(huì)徒然增加發(fā)票管理難度。

劉桓說，理論上無論營業(yè)稅還是增值稅都應(yīng)該由住房銷售方也就是賣方來繳納，不過，多年形成的市場習(xí)慣是這些稅較終都由購方承擔(dān)了。

改增”新政策延續(xù)了北上廣深一線城市和其他城市的稅收差別。北上廣深非普通住房即使2年以上對外銷售，仍然要按照價(jià)差繳納5%的增值稅。對此，劉桓表示，考慮到目前整個(gè)房地產(chǎn)市場的情況，國家對一線城市和二三線城市的房地產(chǎn)政策是有差別的，對北上廣深等一線城市的房地產(chǎn)市場更為嚴(yán)格。（李蕾）

釋疑2 對二手房市場影響有多大？

較近，二手房“營改增”或?qū)⒃黾淤彿控?fù)擔(dān)成為部分中介炒作的噱頭，也讓不少購房者人心惶惶。

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)計(jì)算，新政實(shí)施后，一套不滿2年的房子，網(wǎng)簽價(jià)為300萬元，需要交納15萬營業(yè)稅。而在5月1日后成交的此類房源，需要繳納增值稅款為14.3萬元，前后少繳納7000元稅金。

假設(shè)一套滿兩年的非普通住宅，網(wǎng)簽價(jià)為300萬元，原購購價(jià)為200萬元，則需要繳納4.8萬元增值稅，相比營業(yè)稅時(shí)期少繳納2000元。

易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，非普通住房這類住房是增值空間較大的物業(yè)之一，此次的增值稅征收辦法通過計(jì)算購賣差價(jià)的方式，進(jìn)而能夠進(jìn)行稅費(fèi)的征收和收入的調(diào)節(jié)。對于普通住房來說，持有兩年后進(jìn)行銷售，相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有，這其實(shí)也是鼓勵(lì)改善型購房需求的積極釋放。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來看，營改增基本可以看作是對現(xiàn)有營業(yè)稅的平移，將現(xiàn)有的營業(yè)稅放到了增值稅里，取消了營業(yè)稅。從征稅的稅率，征收年限和征收范圍等來看，與之前的營業(yè)稅相比變化不大，所以對二手房市場的影響微乎其微。

胡景暉表示，在這一時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)增值稅征收細(xì)則，主要目的是穩(wěn)定市場預(yù)期。增值稅細(xì)則出臺(tái)之前，市場各方的猜測頗多，也的確有些機(jī)構(gòu)借此擾亂市場，制造市場恐慌?，F(xiàn)在細(xì)則公布了，明確了二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大，可以說給市場各方吃了定心丸，對穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。（方王洋）

■ 延展

營改增全面推開后預(yù)計(jì)全年減稅超5000億

今年5月1日起，在全國范圍內(nèi)推開營改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

營改增后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的增值稅稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的增值稅稅率。

“我們稅務(wù)部門現(xiàn)在較緊迫的一項(xiàng)任務(wù)就是順利推開營改增?！币晃槐本﹪惖娜耸空f。營改增這項(xiàng)任務(wù)在兩會(huì)時(shí)被財(cái)政部部長樓繼偉稱為下了“軍令狀”。劉桓表示，營改增中容易改的已經(jīng)改完了，剩下是比較難的了。

國家稅務(wù)總局局長王軍在兩會(huì)上表示，與以往相比，此次營改增改革涉及數(shù)量多，有近1000萬戶納稅人；時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月的實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間；此外，頭次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易；還有很多新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅，稅務(wù)部門準(zhǔn)備任務(wù)艱巨。

雖然改革艱難，但營改增帶來的正面影響是巨大的，實(shí)現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。 總理表示，從全國初步估算，今年要給企業(yè)減5000億元以上的稅收。劉桓說，減少的這5000億元稅收基本靠營業(yè)稅改增值稅。人民日報(bào)也發(fā)文稱，營改增全面推開后，預(yù)計(jì)全年減稅將超過5000億元。

“今年實(shí)行了的財(cái)政赤字來面對財(cái)政收入減少的壓力，同時(shí)也要警惕財(cái)政赤字大幅擴(kuò)大可能產(chǎn)生的不良后果。”劉桓說。

據(jù)國家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶；累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在評(píng)價(jià)前期營改增效果時(shí)表示，營改增試點(diǎn)從制度上基本消除貨物和服務(wù)稅制不統(tǒng)一、重復(fù)征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負(fù)。從前期試點(diǎn)情況看，無論是試點(diǎn)納稅人還是原增值稅納稅人，都實(shí)現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，這充分證明營改增的制度框架體現(xiàn)了總體減稅的要求。（李蕾）

■ 大事記

2011年10月

國務(wù)院決定開展?fàn)I改增試點(diǎn)，逐步將征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅。

2012年1月1日起

率先在上海實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點(diǎn)。

2012年9月1日至2012年12月1日

交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點(diǎn)由上海擴(kuò)大至北京等8省（直轄市）。

2013年8月1日起

交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點(diǎn)推向全國，同時(shí)將廣播影視服務(wù)納入試點(diǎn)范圍。

2014年1月1日起

鐵路運(yùn)輸業(yè)和郵政業(yè)在全國范圍實(shí)施營改增試點(diǎn)。

2014年6月1日起

電信業(yè)在全國范圍實(shí)施營改增試點(diǎn)。至此，營改增試點(diǎn)已覆蓋“3+7”個(gè)行業(yè)。

2016年5月1日起

將在全國范圍內(nèi)推開營改增。

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