一個月前，國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時再次提出，我國要培育、發(fā)展住房租賃市場，并拋出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。而近日，國務(wù)院正式出臺《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》)，包括曾被提起的各類租房稅收減免，以及允許商業(yè)用房調(diào)整用途改建租賃住房等內(nèi)容都包含其中。不過，對于這項政策，多位業(yè)內(nèi)專家坦言，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強等原因，《意見》并沒有觸及市場痛點，實際發(fā)揮效果可能會打折扣。

    稅收減免未切要害

    新政出臺，其中列出的稅收減免措施吸引了各方關(guān)注。具體來說，《意見》明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，即按照5%的征收率計算繳納增值稅。

    然而，不少業(yè)內(nèi)人士指出，減免稅收只是看上去很美?！熬湍壳皝砜矗簧俚胤阶》孔赓U市場繳稅行為十分不規(guī)范?！蹦?房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家告訴北京商報記者，實際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動申報，根本無從查處。更有某中介機構(gòu)的工作人員透露，在他們經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。業(yè)內(nèi)人士表示，由此可見，新政中的稅收優(yōu)惠基本處于不痛不癢的尷尬境地。

    在上述專家看來，目前出臺的稅收政策還只是國家層面粗略搭起的框架，“要真正落到實處，實現(xiàn)執(zhí)行便利、監(jiān)管得當(dāng)、成本低及讓利明顯，還是要看各地方的實施細則”。

    房主重交易輕租賃難動搖

    其實，在《意見》發(fā)布后沒多久，不少業(yè)內(nèi)人士的目光就已經(jīng)鎖定一項看似低調(diào)，實則用意頗深的規(guī)定了，即我國將允許改建房屋用于租賃。具體來說《意見》明確，我國允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

    對此，中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，這項新政確實能夠更充分地利用部分城市閑置商業(yè)房產(chǎn)，但對于住房租賃需求集中的一二線城市來說，這種房屋類型并不多，即使此前部分地區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)商場閑置、寫字樓出租難等情況，但將這類房屋改造成住宅也需要面臨配套設(shè)施難對接的問題，出租能否彌補改造利益還是未知數(shù)，產(chǎn)權(quán)所有方改建住宅出租風(fēng)險還是較大的。

    而且，放眼新政更廣泛地鼓勵個人出租住房等相關(guān)內(nèi)容，業(yè)界對實施效果也并不樂觀?！叭绻績r漲幅依然維持在高位的話，鼓勵住房租賃的政策就很難完全發(fā)揮出效果，特別是在當(dāng)下市場分化愈發(fā)明顯的情況下，一二線城市房源短缺，商用房出租雖然可能會緩解部分市場需求，但目前房產(chǎn)交易保有環(huán)節(jié)成本很低，很多房主為了出手方便，情愿空置待售也不愿被租約限制出售;而三四線城市房源已經(jīng)過剩，外來轉(zhuǎn)移人口又很有限，沒有形成成熟的租賃市場，因而市場也就難掀起太大波瀾了?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

    備案制執(zhí)行不徹底

    “之所以業(yè)界對于《意見》的出臺普遍興致不高，一定程度上就是因為新政內(nèi)容尚未充分觸及市場痛點，不少政策的實施條件還不充分?！庇袑＜腋嬖V北京商報記者。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，對于新政的用意，業(yè)內(nèi)還是十分肯定的，“《意見》是國家對近兩年一系列鼓勵住房租賃政策的強化和升級，有利于推動租賃行業(yè)規(guī)?；l(fā)展”。胡景暉表示。但張大偉等多位分析人士都坦言，目前，房屋租賃市場存在的核心問題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導(dǎo)的公租房供應(yīng)比例過低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等?！霸斐蛇@些問題主要還是源于目前重購輕租的觀念從根本上還未被動搖，近幾年房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是集中在增加商品房供應(yīng)上。”張大偉表示。

    對于下一步的政策方向，北京大學(xué)民營經(jīng)濟研究院咨詢主任劉昕旭建議，相關(guān)部門更應(yīng)建立一個涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質(zhì)細分，悉數(shù)登記在冊。劉昕旭認為，有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會有更準(zhǔn)確的依據(jù)，制定政策也會更有針對性。

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