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又到一年畢業(yè)季 高校畢業(yè)生即將涌入租房市場
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 591 次
又到一年畢業(yè)季,大批高校畢業(yè)生即將涌入租房市場。
大中城市房價(jià)高企,讓中低收入者紛紛感嘆“購不起房”,繼而轉(zhuǎn)變觀念去租房。而現(xiàn)在,越來越多的租房者發(fā)現(xiàn),租房貴、租房難的問題與高高在上的房價(jià)相比絲毫不“遜色”,逐漸演變成“購不起也租不起”。
隨著今年畢業(yè)季來臨,北上廣等一線城市的租房需求量又將出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。房租會(huì)不會(huì)越漲越高?與收入、房價(jià)相比,房租有沒有一個(gè)相對合理的區(qū)間?穩(wěn)定房租難不難?記者進(jìn)行了探訪。
“住”成為奮斗頭要目標(biāo)
一線城市房租收入比達(dá)40%
一套100多平方米的房子被隔斷為6居室,分為二人間至八人間不等,常住有20人左右。每張床鋪價(jià)格為每月500—900元。這是位于北京市朝陽區(qū)雙井地區(qū)某小區(qū)一套典型的群租房。在這里住了半年的秦女士告訴記者,這樣的出租房空間十分擁擠,衛(wèi)生設(shè)施不夠用,人員流動(dòng)性大,安全沒保障。住進(jìn)來半年多,她也沒和房東簽過正規(guī)租賃合同,但即便如此,這屋子從來沒空過,一直人滿為患。
“就是因?yàn)楸阋恕?rdquo;秦女士說,就在同一個(gè)小區(qū)內(nèi),60平方米的一室一廳月租金在5000元左右,自己雖然每個(gè)月收入有五六千元,但也負(fù)擔(dān)不起這么高昂的房租,只得暫時(shí)屈居群租房。
據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示,2013年4月份,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.2%。其中,包括城區(qū)與郊區(qū)在內(nèi)的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長的確實(shí)比較快,尤其是北京上海這些城市,從2011年開始,房租與上一年相比,漲幅都在15%左右。這是一個(gè)很高的漲幅。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。
面對日漸增長的租金,絕大多數(shù)租房者稱“難以承受”。目前在大中城市,租房者多數(shù)是無房、購不起房以及在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)時(shí)間較短的中低收入者,比如剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來務(wù)工者。租房是他們的“剛性需求”,但他們中多數(shù)人的月收入付完房租后僅夠“溫飽”。
畢業(yè)兩年的小楊在北京通州區(qū)北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室,每天要擠一個(gè)多公里的**到公司工作,而每月1000元的房租對于月收入四五千元的他來說,負(fù)擔(dān)也不算小。“對于工作一段時(shí)間的人來說還好,剛畢業(yè)的大學(xué)生太難了。”他說,“大家都想在**旁邊找房子,交通方便,但房租越來越貴。”
房租多少是合理?從需求方——租戶的角度講,他們較看重的是租金收入比。租金收入比,即房租在收入中所占比重,能夠直觀反映出承租的壓力水平。調(diào)查顯示,一線城市的房租收入比已高達(dá)40%,這意味著解決衣食住行中“住”的問題,已成為奮斗的主要目標(biāo)。如果房租收入比繼續(xù)提高到50%、60%,則會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。
事實(shí)上,相對2010年和2011年,2012年北京房租的同比漲幅已相對趨緩。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,盡管漲幅趨緩,對于很多低收入和普通白領(lǐng)的租房人群來說,租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,一是大戶型漲幅較大,弱化了合租優(yōu)勢;二是郊區(qū)租賃需求增多后促租金上揚(yáng),漲幅大于市區(qū),郊區(qū)租房也越來越貴;三是經(jīng)過之前連續(xù)的快速攀升,基數(shù)越來越高。
大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲,但遠(yuǎn)達(dá)不到15%以上的速度,多數(shù)城市居民收入漲幅在10%以下。而新進(jìn)入勞動(dòng)力市場的青年,起薪近幾年甚至在下降。較近的一項(xiàng)調(diào)查顯示,由于就業(yè)形勢嚴(yán)峻,2013年高校畢業(yè)生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們該呆的地方吧。”采訪中,有人很悲觀。
房屋租售比仍低于國際水平
持有人出租房屋動(dòng)力不足
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大,關(guān)鍵原因在于租房市場的供求關(guān)系不平衡。
在需求端,近兩年進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加,同時(shí)房價(jià)持續(xù)高企和限購政策越來越嚴(yán),使很多購房者轉(zhuǎn)而租房,增加了需求。
而在供應(yīng)端,閑置房屋長期無法盤活成為租賃房源,進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
曾有樂觀人士認(rèn)為,在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲、樓市成交量較低的情況下,會(huì)有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租,可以增加租賃房源。但事實(shí)上,效果并不明顯,很多房主寧愿暫時(shí)空置房產(chǎn),也不愿意用于出租。究其原因,有人認(rèn)為房屋出租后損耗風(fēng)險(xiǎn)高,影響日后出售收益,更多人則在理性的評估房價(jià)租金比以后,放棄了出租。
從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講,租售比是衡量房租價(jià)格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。
租售比即房屋租金與房價(jià)的比值。國際上一般認(rèn)為,租售比在1∶100—1∶150之間,市場是比較健康的,租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量,目前一線城市房租價(jià)格不僅談不上“高”,還有很大的上漲空間。
“現(xiàn)在像北京、上海這些地方,租售比都已經(jīng)低于1∶500了,這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例,租出一套北京市四環(huán)附近價(jià)值300萬元的房子,月租金大約5000元左右,一年除去物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi),有可能收入僅四五萬元;如果房主把300萬存到銀行,按照年利率3%可以得到9萬元左右。在租售比懸殊的情況下,很難激勵(lì)房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。
不過,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及兩個(gè)模糊問題。一是假定了房價(jià)是合理的。而目前一線城市房價(jià)普遍被認(rèn)為偏高,也就影響到以此計(jì)算出來的房租的合理區(qū)間。二是購房者購房目的是什么。在京滬等地,不少購房者購房的一個(gè)前提是認(rèn)定房價(jià)肯定會(huì)漲。對于這部分人來說,空置的房屋在未來賺取差價(jià)就足以獲利豐厚,房租則變成可以忽略的一部分。
何況,多數(shù)國家對房主在房產(chǎn)持有期間征稅,增加了持有成本,并且這種持有成本會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房價(jià)起落而變動(dòng),以此鼓勵(lì)持有者出租房屋,還有不少國家對出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國并不是這樣。因此,因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價(jià)并不高或仍有很大上漲空間,也嫌偏頗。
穩(wěn)定房租需增加供給
應(yīng)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)成為租房供應(yīng)主體
如何緩解租房市場的供求矛盾?當(dāng)前還是要在供應(yīng)上做文章。通過增加供應(yīng),可以緩解租賃市場供求關(guān)系,進(jìn)而穩(wěn)定房租價(jià)格。
這兩年政府大規(guī)模開工建設(shè)公租房,被認(rèn)為有助于增加市場上穩(wěn)定的租賃房源,緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動(dòng)公共租賃房建設(shè),擬在“十二五”期間建100萬套保障房,其中包含公租房(含廉租房)30萬套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外,今年再推約7000套公租房。但是,由于大量公租房項(xiàng)目還未建成入市,以及一些城市公租房項(xiàng)目過于偏遠(yuǎn)、無人愿住等原因,公租房對穩(wěn)定租賃市場的作用,還需要時(shí)間來體現(xiàn)。
張旭表示,目前市場存量房源的盤活仍有難度,在租金收益率下降、房價(jià)上漲的情況下,依靠市場自行調(diào)節(jié)很難促進(jìn)租賃房源增長。他認(rèn)為,應(yīng)通過減免個(gè)人所得稅、營業(yè)稅甚至獎(jiǎng)勵(lì)等方式,鼓勵(lì)個(gè)人把閑置房源用于出租,盤活數(shù)量巨大的存量房。公租房則應(yīng)加快建設(shè)進(jìn)度,盡快入市,產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)完善公租房項(xiàng)目周邊的交通、生活配套,鼓勵(lì)人們申請、租住公租房。
“增加租房供應(yīng)的思路還可以更加開闊。”清華大學(xué)房地產(chǎn)市場研究主任劉洪玉認(rèn)為,除了政府建設(shè)的公租房和家庭個(gè)人出租房以外,還應(yīng)鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)出租房屋。比如住房合作社和企業(yè)等,建設(shè)一定規(guī)模的房屋專門用于出租,也可納入政府的公租房體系,多渠道增加房源。“比如房地產(chǎn)公司,現(xiàn)在房地產(chǎn)公司基本都是建了房子就賣了,他要拿去出租或作為公租房就不合算。應(yīng)該采取一些鼓勵(lì)政策,像國外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭,就可以得到稅收減免等優(yōu)惠政策。要切實(shí)增加市場的租賃房源,必須鼓勵(lì)民營企業(yè)等機(jī)構(gòu)也參與進(jìn)來。”
規(guī)范租賃市場
提高租房穩(wěn)定性
租房子,剛住一兩個(gè)月就被通知要漲價(jià),這種事讓許多人頭疼不已。租房是個(gè)持續(xù)的過程,穩(wěn)定租金還需要進(jìn)一步規(guī)范租房市場。
日前北京市住建委為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),就《關(guān)于印發(fā)〈北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的通知》公開征求意見,《辦法》提出,原接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)停止接受新的代收代付委托,并將租金支付方式全部調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。這項(xiàng)措施直指目前大量存在的房產(chǎn)中介充當(dāng)“二房東”的現(xiàn)象,旨在更好地保護(hù)房東和房客雙方的利益。
“如今在北京租房子很難見到房主,很多都是代理制,基本都是小中介、二房東等。有一個(gè)二房東在里面吃差價(jià),有可能把一套房子做成兩居、三居,租金虛高、隨意漲價(jià),使得整個(gè)市場處于畸形發(fā)展。”張大偉說。
其實(shí),近年來政府不斷出臺政策規(guī)范租賃市場。2010年住建部曾出臺《商品房屋租賃管理辦法》,提出“應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為較小出租單位”、“房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規(guī)定,但實(shí)際的執(zhí)行效果卻很差。專家認(rèn)為,由于房屋租賃往往發(fā)生在房東、租戶、中介等個(gè)體之間,管理規(guī)范的難度確實(shí)不小。各地應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況,出臺更為細(xì)致、可操作的政策,來規(guī)范租賃市場。
比如,可以出臺專門的法規(guī)對房地產(chǎn)中介哄抬租金、發(fā)布不實(shí)信息等行為進(jìn)行規(guī)范,對欺騙、吃差價(jià)等違規(guī)行為實(shí)施更加嚴(yán)厲的懲罰。其次,參照房屋購賣合同網(wǎng)上備案機(jī)制,進(jìn)一步完善房屋租賃合同的網(wǎng)上備案,一旦發(fā)生糾紛,有據(jù)可循。
“有很多國家都有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn),如德國加強(qiáng)租房合同管理的經(jīng)驗(yàn),就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說,在德國,有5
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