后限購(gòu)時(shí)代，地產(chǎn)代理行業(yè)的轉(zhuǎn)型如預(yù)期般兌現(xiàn)，而且這股轉(zhuǎn)型風(fēng)越刮越猛。

　　去年初，易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻就曾斷言：“房地產(chǎn)的速凍期已經(jīng)到來(lái)。”此言之后，房地產(chǎn)代理行業(yè)的收縮、整合、并購(gòu)的故事頻繁上演。先是易居與中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)完成合并，中房信退市；如今思源也走到退市邊緣。今年以來(lái)，易居中國(guó)、世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]、思源經(jīng)紀(jì)等幾大代理公司更是出現(xiàn)了階段性虧損。

　　分析其原因，進(jìn)入2012年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、商品房新開(kāi)工面積等與代理行業(yè)務(wù)息息相關(guān)的數(shù)據(jù)均無(wú)法像往年那樣高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)銷售更是持續(xù)低迷，系列因素使得幾乎所有房地產(chǎn)顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入均受到沉重打擊。

　　較直接的影響是傭金的下降。有數(shù)據(jù)顯示，2008年，易居的代理銷售費(fèi)率能達(dá)到2%以上，但到了去年，這一數(shù)字已降至0.9%。事實(shí)上，受一年多以來(lái)樓市成交急劇下降的影響，開(kāi)發(fā)商資金緊張，壓低代理傭金、拖欠代理費(fèi)用的情況已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。另一方面，隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，代理行業(yè)整體傭金水平正呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

　　遭遇發(fā)展瓶頸的相當(dāng)大一部分代理公司選擇收縮戰(zhàn)線，而一些難以為繼的小代理行則選擇悄然退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)代理行業(yè)靠一個(gè)項(xiàng)目就可以吃幾年的光景已經(jīng)一去不復(fù)返。

　　在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)范圍是一片紅海，現(xiàn)在代理行業(yè)急需探尋的是藍(lán)海。于是，當(dāng)持續(xù)的宏觀調(diào)控正在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則時(shí)，轉(zhuǎn)型求生已成為房地產(chǎn)代理行業(yè)的不二選擇。各大代理公司均謀求在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)中挖掘新的商業(yè)模式，破局生存。

　　可以看到，從去年以來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)服務(wù)公司不再單純依靠代理二手房業(yè)務(wù)，而是選擇同時(shí)兼顧一手房分銷、商業(yè)地產(chǎn)銷售租賃、按揭貸款等業(yè)務(wù)，謀求多元化經(jīng)營(yíng)。

　　比如，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)北京上古地產(chǎn)，增加了商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓銷售代理業(yè)務(wù)。目前，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已形成了二手房業(yè)務(wù)、新房代理、商業(yè)地產(chǎn)租賃和代理、金融消費(fèi)服務(wù)等圍繞房子而形成的完整的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)。

　　而易居中國(guó)與世聯(lián)地產(chǎn)對(duì)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的“一進(jìn)一退”舉動(dòng)以及鏈家地產(chǎn)逆勢(shì)布局一手房代理市場(chǎng)等，均是轉(zhuǎn)型謀求新的利益增長(zhǎng)點(diǎn)之舉。

　　按照世聯(lián)地產(chǎn)的計(jì)劃，將淡出二手中介業(yè)務(wù)，并通過(guò)收購(gòu)，進(jìn)軍物業(yè)管理，由地產(chǎn)代理和顧問(wèn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為中高端機(jī)構(gòu)客戶集成服務(wù)商。世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理周曉華表示，隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，地產(chǎn)代理行業(yè)原有的發(fā)展模式將不再適應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，今年公司將啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)是“構(gòu)建房地產(chǎn)集成服務(wù)平臺(tái)”。

　　之前專注于二手房市場(chǎng)的鏈家地產(chǎn)，則通過(guò)注資高策地產(chǎn)獲得了20%的股份，被視為是擴(kuò)大一手房業(yè)務(wù)的舉動(dòng)。而偉業(yè)我愛(ài)我家早在2009年就與偉業(yè)顧問(wèn)合并，籌謀一手房業(yè)務(wù)。

　　而在延伸業(yè)務(wù)觸角的同時(shí)，鏈家地產(chǎn)、偉業(yè)我愛(ài)我家等還對(duì)原有的二手房領(lǐng)域進(jìn)行了進(jìn)一步的深耕和細(xì)分，自如友家、金房管、租友等針對(duì)不同細(xì)分客戶的二手房服務(wù)相繼出現(xiàn)。

　　此外，在電商大行其道的當(dāng)下，已有越來(lái)越多的房地產(chǎn)代理公司涉足線上業(yè)務(wù)。易居中國(guó)即準(zhǔn)備在電商方面一展拳腳，計(jì)劃以互聯(lián)網(wǎng)作為入口，對(duì)相關(guān)資源進(jìn)行整合，建立二手房網(wǎng)上操作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)如看房、促銷、認(rèn)購(gòu)等與交易相關(guān)的線上交易；然后通過(guò)呼叫、拓客等渠道完成線下協(xié)同整合。在這個(gè)過(guò)程中，易居扮演平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商的角色。

　　顯然，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從昔日的非理性快速成長(zhǎng)向理性發(fā)展過(guò)渡，在這一過(guò)程中，代理公司也面臨從粗放走向精細(xì)以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的諸多挑戰(zhàn)。如今，游戲規(guī)則的變革已經(jīng)開(kāi)始了。

　　案例1

　　傳統(tǒng)代理行自持商業(yè)地產(chǎn)

　　■本報(bào)記者鞠曉波北京報(bào)道

　　近日，北京知名地產(chǎn)服務(wù)商亞豪機(jī)構(gòu)宣布將持有并運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——傳奇生活廣場(chǎng)。作為亞豪頭個(gè)自己持有的商業(yè)項(xiàng)目，傳奇生活廣場(chǎng)總體量2萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)以主題餐飲為主，目前該項(xiàng)目處于招商[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]階段。

　　“這是幾年前公司購(gòu)購(gòu)的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)只是想當(dāng)作一個(gè)投資的產(chǎn)品，并沒(méi)有自持運(yùn)營(yíng)的計(jì)劃。”亞豪控股總裁王佩民接受記者采訪時(shí)表示，而現(xiàn)實(shí)的情況是，隨著調(diào)控的不斷深入，近兩年，代理顧問(wèn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，原本相對(duì)單一的業(yè)務(wù)模式在整個(gè)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的情況下備受考驗(yàn)。如今，代理公司的成本不斷攀升，銷售額及利潤(rùn)率卻雙雙下降。在這樣的市況下，如果企業(yè)沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)健的業(yè)務(wù)模式拓展，未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力就會(huì)非常低。

　　自營(yíng)生活廣場(chǎng)據(jù)悉，此次亞豪自持的位于西大望路CBD(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)核心區(qū)的傳奇生活廣場(chǎng)，從前期規(guī)劃、招商到后期運(yùn)營(yíng)管理全部由自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)完成。

　　“現(xiàn)在操作傳奇生活廣場(chǎng)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)都是亞豪自已原來(lái)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，他們以前也曾幫開(kāi)發(fā)商做過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理的，只是亞豪之前并沒(méi)有把商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)業(yè)務(wù)來(lái)發(fā)展。”王佩民說(shuō)。

　　王佩民表示，目前該項(xiàng)目招商情況良好，由于項(xiàng)目本身規(guī)模并不太大，其計(jì)劃吸納成熟品牌商家60家左右，計(jì)劃于明年春節(jié)開(kāi)業(yè)，現(xiàn)在正進(jìn)行商務(wù)合同的集中簽約。

　　在嘉億國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華看來(lái)，作為地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是自持商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，還是進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的策劃服務(wù)，都在考驗(yàn)企業(yè)的專業(yè)度。

　　事實(shí)上，隨著越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目完成招商工作，商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)管理則成為決定項(xiàng)目未來(lái)增值能力的重要一環(huán)。

　　在這種情況下，亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波認(rèn)為，很多顧問(wèn)機(jī)構(gòu)是被開(kāi)發(fā)商逼著做運(yùn)營(yíng)，一些開(kāi)發(fā)商在跟專業(yè)機(jī)構(gòu)合作時(shí)，都需要服務(wù)商來(lái)幫助其完成后期管理。

　　據(jù)了解，地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的服務(wù)功能大概有幾個(gè)階段，階段是前期項(xiàng)目定位與評(píng)估；階段是項(xiàng)目招商與銷售；第三階段是后期的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與管理。由于三個(gè)階段工作性質(zhì)有很大差距，開(kāi)發(fā)商一般分別找不同專業(yè)的顧問(wèn)公司來(lái)服務(wù)，但后期運(yùn)營(yíng)管理大多都由自己來(lái)做。但是這樣一來(lái)問(wèn)題也隨之暴露，策劃公司做的定位不一定好招商、招來(lái)的商業(yè)也不一定與管理方式相匹配。因此，目前提供全程商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)的機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，同時(shí)這些機(jī)構(gòu)向運(yùn)營(yíng)管理轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)也愈發(fā)明顯。

　　轉(zhuǎn)型阻力但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地產(chǎn)服務(wù)商向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變并不容易。

　　“現(xiàn)在大部分項(xiàng)目都還處于前期開(kāi)發(fā)、招商或是剛剛運(yùn)營(yíng)不久，實(shí)際真正運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間被證明成功的物業(yè)案例比較少”朱凌波說(shuō)。

　　鄂麗華也認(rèn)為，原來(lái)以前期策劃為主的一些顧問(wèn)公司很難真正轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。因?yàn)樗鼈內(nèi)匀蝗鄙僭谏虡I(yè)零售領(lǐng)域的操作經(jīng)驗(yàn)，即使把流程提供給它，可能也達(dá)不到與實(shí)際情況相結(jié)合的靈活處理。

　　“其實(shí)現(xiàn)在很多公司都在做轉(zhuǎn)型，但是大多數(shù)都沒(méi)有真正的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。較基礎(chǔ)零售的運(yùn)營(yíng)都沒(méi)做過(guò)，更何況是購(gòu)物的運(yùn)營(yíng)。向運(yùn)營(yíng)管理階段的轉(zhuǎn)型大家都在倡導(dǎo)，但真正能做得好的不多。我們也是跟國(guó)際團(tuán)隊(duì)在合作，如韓國(guó)樂(lè)天這類商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。所以說(shuō)，現(xiàn)在做商業(yè)運(yùn)營(yíng)還是要有一個(gè)商業(yè)管理公司或?qū)I(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，按照過(guò)去做住宅物業(yè)管理的那種模式是行不通的。”鄂麗華說(shuō)。

　　對(duì)此，王佩民表示，亞豪自持商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)也不會(huì)做得太大，類似百貨、購(gòu)物式的大型商業(yè)項(xiàng)目，亞豪不會(huì)去做，“比如百貨，其運(yùn)營(yíng)成本會(huì)非常高，前景我們也不太看好，未來(lái)電商對(duì)于百貨業(yè)的沖擊會(huì)相當(dāng)大。所以我們商業(yè)的主要定位是社區(qū)商業(yè)，以餐飲、娛樂(lè)等體驗(yàn)式商業(yè)為主。”王佩民說(shuō)。
上一頁(yè) 1 2 下一頁(yè)

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！