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房地產(chǎn)十余年黃金時代終結(jié) 房企身處轉(zhuǎn)型風(fēng)口
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:新金融觀察報 閱讀 654 次
房地產(chǎn)十余年的“黃金時代”終結(jié),這是從房企大佬到普通購房者已經(jīng)形成的共識。隨著限購、限貸等政策的逐步放開,房地產(chǎn)調(diào)控的行政色彩日趨淡化,市場化的調(diào)控手段將取而代之。2014年,樓市從前一年的火熱中迅速冷靜下來,對房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟(jì)來說,也許并不是壞事。
2014年,全國商品房銷售面積12.1億平方米,同比下降7.6%,銷售額7.63萬億元,同比下降6.3%。其中,住宅銷售面積10.5億平方米,同比下降9.1%,銷售額6.24萬億元,同比下降7.8%。降溫、回調(diào)成為這一年的主旋律。
這一年,曾經(jīng)的房企老大萬科,被綜合性業(yè)務(wù)更廣泛的綠地在銷售額上超越,萬科總裁郁亮大呼“白銀時代”已經(jīng)到來,房地產(chǎn)企業(yè)要做好告別“黃金時代”的準(zhǔn)備。開啟合伙人制度、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、探索國際化道路、學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維,萬科在郁亮的帶領(lǐng)下積極準(zhǔn)備著。
這一年,曾經(jīng)的地產(chǎn)大炮任志強,卸下一身職務(wù)正式退休,他的觀點也不像昔日一樣堅決看多,反而對接下來的樓市走向表現(xiàn)出少有的悲觀一面。
這一年,從區(qū)域性中小房企,到全國百強級別的房企,都有倒下的案例。2014年初從杭州開啟的降價潮此后蔓延開來,房企們的資金鏈備受考驗。到年末,佳兆業(yè)在“鎖盤”風(fēng)波下的危局,更令房企們感受到寒意。戶籍改革、土地改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅等長效機制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn),并同步推動新型城鎮(zhèn)化有序發(fā)展。
也是在這一年,持續(xù)了很長時間的限購和限貸政策開始松綁。在樓市“高燒”下被迫出臺的一系列行政調(diào)控手段,開始逐漸展現(xiàn)出退出“舞臺”的姿態(tài)。讓房地產(chǎn)回歸市場調(diào)節(jié)為主,被認(rèn)為是本屆政府調(diào)控樓市的主要思路。針對市場的發(fā)展演變,2014年政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路也適時作出調(diào)整。從過往的以“控房價、抑需求”為政策導(dǎo)向,轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費”的樓市調(diào)控目標(biāo)。通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購房需求,穩(wěn)定住房消費。
2014年,樓市結(jié)束了以前供不應(yīng)求、價格單邊上漲的格局。住房商品化經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展之后,已告別初期的整體供不應(yīng)求的狀態(tài),部分地區(qū)商品住宅庫存出現(xiàn)明顯攀升。以前的市場調(diào)整主要是因為政策的變動而引起,并不是市場自發(fā)性的調(diào)整,如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了一個供需相對平衡,甚至開始進(jìn)入了供過于求的局面。市場的波動加大單邊上漲的市場成為過去時,不同區(qū)域,不同城市,甚至同一個城市,都會因為區(qū)域的屬性定位和價值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場行情。
整體來看,房價開啟下行通道,2014年12月百城均價降至10542元/平方米,自5月以來連續(xù)8個月環(huán)比下跌,同比下降2.69%,自10月起連續(xù)3個月下跌。十大城市住宅均價下降至18878元/平方米,同比下降0.61%。9月30日央行出臺放寬限貸政策對扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期起到積極作用,成交量明顯回升,為了完成年度銷售目標(biāo),房企繼續(xù)加大推盤規(guī)模。四季度房價仍處于下行通道,但跌幅收窄至1.22%。
一線城市潛在購房需求較旺盛,在樓市整體下行背景下依然微幅上漲,但漲幅明顯低于2013年。其中上海、北京分別上漲2.46%和1.83%。廈門、石家莊、保定等庫存合理、政策利好的熱點二三線城市房價同比上漲明顯,其中保定、廈門漲幅在12%以上。“京津冀一體化”帶動河北房地產(chǎn)市場升溫,全年百城住宅均價累計上漲前五名的城市中,河北城市位列四席。三亞、杭州、武漢、天津等庫存較高的二線城市房價呈下跌態(tài)勢。其中三亞、杭州全年累計跌幅超過10%。
告別“黃金時代”,房企們的日子整體來說不像之前那么愜意。2015年初,公布2014年銷售業(yè)績的40家上市房企中,完成年度銷售任務(wù)的只有16家,不足一半,且完成任務(wù)的房企都是銷售額排名前20的房企,也就是說越大的房企完成任務(wù)的成績越好,其他即使銷售規(guī)模超過百億元級別的房企,2014年的日子也不太好過。而這些還是上市房企,都是眾多房企中的佼佼者,其他中小房企的情況可想而知。其直接后果是,行業(yè)的門檻越來越高,主動退出和尋求并購的中小開發(fā)商增多,大開發(fā)商有機會借此提高行業(yè)集中程度。
中國指 數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2014年全國典型城市商品房銷售額前十樓盤門檻值為47億元,分布在5個城市,其中8個項目集中在一線城市,北京占據(jù)4席、上海占2席、深圳和廣州各占1席,二線城市合肥入榜2席。入榜項目多出自品牌房企旗下,比如萬達(dá)、綠城、中海、金融街等。2014年共有80家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入百億軍團(tuán),這些百億房企榜首陣營囊括7家千億級企業(yè),銷售額平均增長23.8%,陣營為12家300億-1000億企業(yè),銷售額增長率均值為14.6%,而100億-300億的第三陣營企業(yè)較為集中,共計61家,銷售額增速為10.4%。百億企業(yè)陣營之間分化拉大,強者恒強的態(tài)勢愈加凸顯,榜首陣營房企銷售均值已增至第三陣營的9倍。
強者恒強,大型開發(fā)商在多元化、國際化的路上邁開大步,小開發(fā)商只有在寒風(fēng)中堅持,行業(yè)大洗牌還將從2014年持續(xù)到2015年。對于購房人來說,房價止住了瘋狂的腳步,大家也終于可以靜下心來針對自己的需求選擇合適的房子,寄托在房屋上的投資屬性快速褪色,房地產(chǎn)業(yè)將回歸居住本質(zhì)。
“黃金時代”終結(jié),“白銀時代”來臨。無論企業(yè)還是個人,誰能在這個變動期快速調(diào)整自己,適應(yīng)新時代的市場節(jié)奏,誰就能搶到“白銀時代”的船票。
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