近期，大房企“棄購(gòu)”、土地流標(biāo)、低價(jià)出讓和中止出讓的消息不斷傳來(lái)，土地市場(chǎng)的遇冷也凍結(jié)了各地方政府的土地財(cái)政，地方財(cái)政因此捉襟見肘。有數(shù)據(jù)顯示，今年多個(gè)城市土地出讓收入低于去年同期水平，地方政府能否承受房?jī)r(jià)大幅下跌的考驗(yàn)？土地財(cái)政轉(zhuǎn)型已然成為地方官員不得不面對(duì)的問(wèn)題。

　　土地市場(chǎng)進(jìn)入“冰封”期 財(cái)政收入銳減

　　財(cái)政部日前公布《2011年11月份公共財(cái)政收支情況》顯示，11月份，全國(guó)財(cái)政收入6457.32億元，增幅延續(xù)了9月份以來(lái)的回落態(tài)勢(shì)，比上月增幅降低6.3個(gè)百分點(diǎn)，而房地產(chǎn)交易量下降是影響財(cái)政收入增幅的重要因素。

　　據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》援引中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，全國(guó)130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金為1.18萬(wàn)億，與去年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計(jì)算全國(guó)所有城市，則今年土地財(cái)政將可能減少上萬(wàn)億。地方債務(wù)研究專家、廣東當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究主任楊正滸指出，今明兩年剛好是地方政府的償債高峰期，土地出讓收入銳減給地方政府帶來(lái)了巨大困難。

　　歲末本應(yīng)是土地出讓的高峰，今年市場(chǎng)卻顯得格外冷清。11月，全國(guó)主要35個(gè)熱點(diǎn)城市的土地出讓陷入低谷，流標(biāo)地塊達(dá)到了117宗，環(huán)比10月份的22宗上漲了432%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)遇冷，一是新房銷售受阻，庫(kù)存大漲，已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工；二是政策預(yù)期依然收緊，開發(fā)商資金壓力大。

　　政策博弈 “限購(gòu)”與“增收”糾結(jié)

　　限購(gòu)抑制樓市需求，而樓市下行，促使地方政府依賴的土地財(cái)政逐步瓦解。這是一個(gè)連鎖反應(yīng)，也正是近期地方政府試探放寬限購(gòu)的較終動(dòng)力。從部分城市的財(cái)政收入來(lái)看，限購(gòu)令已經(jīng)令地方政府財(cái)政收入大幅減縮。地方政府也有松綁房地產(chǎn)政策的意愿，和地方的博弈在加劇。

　　限購(gòu)政策執(zhí)行近一年，即將到期。截至目前，僅有?？?、廣州、深圳等地明確表態(tài)將繼續(xù)限購(gòu)政策，而其他40多個(gè)執(zhí)行限購(gòu)令的城市回應(yīng)均模棱兩可。中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)政策至少在3個(gè)月內(nèi)不會(huì)有改變，地方政府在短期內(nèi)違背政策精神的可能性較小。

　　明年土地市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)可能進(jìn)一步加劇。無(wú)論是學(xué)術(shù)界還是政府部門、業(yè)界，都認(rèn)為目前限購(gòu)令解除的條件、時(shí)機(jī)還不具備。限購(gòu)政策作為一種臨時(shí)性舉措，雖然看起來(lái)很簡(jiǎn)單，但其效果是較有效的。在不少專家看來(lái)，從目前的形勢(shì)來(lái)看，對(duì)樓市松綁只會(huì)引來(lái)炒房資金的流入，樓市有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，如此一來(lái)，兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年將可能有更多的一二線城市征收房地產(chǎn)稅，待到房地產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時(shí)，也是限購(gòu)令退出市場(chǎng)之時(shí)。

　　土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型大考

　　松綁政策僅是地方政府的“緩兵之計(jì)”，治標(biāo)不治本，臨近年關(guān)，地方政府的土地財(cái)政依然面臨轉(zhuǎn)型大考。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，賣地?fù)Q錢較終還是存量透支行為，土地財(cái)政模式并非長(zhǎng)久之計(jì)。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的完成，“后土地財(cái)政”時(shí)代的到來(lái)，地方政府土地財(cái)政轉(zhuǎn)型已不僅僅是一個(gè)需要討論的問(wèn)題，而是如何落實(shí)的問(wèn)題。

　　有評(píng)論認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控須不斷弱化土地財(cái)政。否則，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，地方又過(guò)于依賴土地財(cái)政，結(jié)果嚴(yán)重地影響了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，作為地方政府完全有責(zé)任予以糾正，即地方政府理應(yīng)主動(dòng)地弱化土地財(cái)政，使房地產(chǎn)良性發(fā)展，而并非繼續(xù)沿著依靠土地財(cái)政的老路子往下走。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示，土地出讓金收入的低成本高效率，是導(dǎo)致地方政府依賴土地財(cái)政的根本原因。政府的財(cái)政收入受到土地限制，容易造成樓市價(jià)格虛高、政府收入結(jié)構(gòu)比例不安全等問(wèn)題，等同于將政府財(cái)政安全與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁，是非常危險(xiǎn)的信號(hào)。從目前形勢(shì)來(lái)看，地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政迫在眉睫。

　　他還表示，地方自行發(fā)行債務(wù)能夠緩解當(dāng)?shù)氐呢?cái)政壓力。“后土地財(cái)政”時(shí)代應(yīng)以地方債務(wù)發(fā)行為主要手段，輔之以財(cái)政支持，另外為了防止地方債務(wù)問(wèn)題的無(wú)限擴(kuò)大，可能會(huì)對(duì)地方債務(wù)水平進(jìn)行評(píng)級(jí)，以此有針對(duì)性地解決地方融資問(wèn)題。

　　日前，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖曉軍透露，今年全國(guó)財(cái)政收入會(huì)超額完成預(yù)算，財(cái)政和地方財(cái)政都會(huì)有一定數(shù)額的超收。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這可看作地方政府實(shí)行財(cái)稅制度轉(zhuǎn)型、走出“土地財(cái)政”的契機(jī)。如果不“缺錢”，地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”的動(dòng)力可能會(huì)更足。

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