但在2009年11月16日，萬科總裁郁亮對全國眾媒體高調(diào)宣布新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，并在近期內(nèi)陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，住宅與開發(fā)持有物業(yè)比為8∶2。

這被廣泛視作房地產(chǎn)商業(yè)模式轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

2009年8月，商業(yè)名家凱德置地的毛大慶跳槽萬科，坐鎮(zhèn)華北，惹人想象，并表示，“萬科并非完全不做商業(yè)地產(chǎn)”。隨后王石在各公開場合仍堅(jiān)稱不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

時(shí)勢正在逼迫萬科在糾結(jié)中，做出改變。萬科已掐算出自己的生命周期。

萬科模式大考物極必反

上市18年來，復(fù)合增長率超過30%，萬科堅(jiān)持做了18年的減法，在專業(yè)住宅開發(fā)商的道路上走到有效。效法者如過江之鯽，碧桂園(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)、恒大、雅居樂正是采用這一模式晉級名流。

當(dāng)萬科對住宅單一化的路徑依賴到有效時(shí)，反向制約作用不可避免。萬科要維持此前的擴(kuò)張速度，必須具備兩個(gè)支撐條件：一是繼續(xù)享有人口紅利，二是城市化進(jìn)程加快至少不減速。此前，萬科享受了城市化帶來的巨大人口紅利，保持了10年的高速發(fā)展。問題是，人口紅利還能持續(xù)多久?

很少有效法者學(xué)到了萬科的精髓，像萬科那樣敏銳洞悉自我生命。

據(jù)悉，在2006年前后，萬科曾做過中國人口結(jié)構(gòu)變化的研究。其中一個(gè)研究結(jié)論是：2013年，頭次置業(yè)人口紅利的拐點(diǎn)將出現(xiàn)，2013年后新增頭次置業(yè)人口將迅速下降，而改善型和高端再改需求將不斷增加;到2017年左右，20-65歲的總勞動人口將達(dá)到高峰。此后將快速衰退。

而目前中國城市化率為47%，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)將來一段時(shí)間仍可每年以1%的速度推進(jìn)。根據(jù)大略測算，達(dá)到高峰的時(shí)間大概是2022年。

兩相抵消，人口紅利留給萬科模式的生命黃金期約在7-10年。

這是一個(gè)不算長，也不算短的時(shí)間窗口，顯然未到杞人憂天，然則以萬科的規(guī)模，轉(zhuǎn)型的難度和時(shí)間成本相當(dāng)大。

“這個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式不是一成不變的。未雨綢繆，現(xiàn)在已經(jīng)到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮路在何方的時(shí)候了。”業(yè)內(nèi)一位專業(yè)人士說，2010年，大家都在跟著萬科思考商業(yè)模式。

現(xiàn)實(shí)對萬科的擠壓

即便如此，萬科在轉(zhuǎn)型問題上表現(xiàn)出的急切和躲閃，同樣耐人尋味。

萬科的急切，不僅僅是人口紅利和城市化理論的說服。而更可能是現(xiàn)實(shí)的催逼。

萬科這兩年一直在反思。業(yè)內(nèi)人士透露說，萬科近來對其他同行非常感興趣。萬科內(nèi)部對競爭對手做了各種研究，以解釋以下疑難：

2008年市場調(diào)整，以碧桂園、恒大為代表的住宅遭遇重大困境。

2008年以來，保利地產(chǎn)、中海外等地產(chǎn)商貼身緊逼。

2009年下半年以來，以“不當(dāng)?shù)赝酢睘楣玺娜f科在一線及二線地區(qū)拿地越發(fā)困難。

2007年以來，萬科在地方政府規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地上，和華僑城、招商地產(chǎn)、華潤置地等比較，拿地幾乎沒有優(yōu)勢。

萬科成功到底靠什么？經(jīng)過研究所得的結(jié)論為，超級圈錢和超級快，從語言上講，似乎不很動聽，但這是必須的，作為精簡到有效的萬科，除了圈錢以推動周轉(zhuǎn)，別無退路。

“我覺得萬科的商業(yè)模式很一般。它這種模式受制于兩個(gè)因素，一是成本較合理的土地儲備，二是融資”，蘇雪晶如此評價(jià)萬科現(xiàn)有的模式?？梢耘袛嗟氖?，拿地并非萬科強(qiáng)項(xiàng)。所幸，萬科具備比較完備強(qiáng)大的融資能力，使其商業(yè)模式能高效運(yùn)行。

雖然萬科口號為“建筑贊美生命”，但其實(shí)這一模式是圍繞土地運(yùn)營而生的。如果說，2008年碧桂園和恒大危機(jī)讓人們意識到這一模式在資金周轉(zhuǎn)上缺乏對沖機(jī)制，那么2009年以后的市場瘋狂則會讓萬科意識到另一種危機(jī)：土地運(yùn)營難度迅速加大。

央企的強(qiáng)勢介入和地方政府的日漸流行的捆綁型土地運(yùn)作模式，使得萬科拿地難度越來越大，成本越來越高，空間越來越局促。

“房價(jià)與地價(jià)之間的利潤會越來越薄?！鄙鲜鋈耸空f。萬科雖然現(xiàn)金囤積，卻無用武之地，這才是萬科尋求轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)煩惱。

誰的妥協(xié)：王石還是郁亮?

換言之，這是萬科被迫妥協(xié)的結(jié)果。

不過，如本文開頭所述，萬科為何在這個(gè)問題上前后表態(tài)不一?尤其是王石一以貫之的“不做商業(yè)地產(chǎn)”論，和郁亮前后不統(tǒng)一的表態(tài)。

世人皆知，王石欲效法美國巨頭帕爾迪，堅(jiān)持“住宅產(chǎn)業(yè)化”，以產(chǎn)業(yè)化帶動快速的周轉(zhuǎn)率，提高凈資產(chǎn)收益率。但2008年來，不僅萬科，帕爾迪也表現(xiàn)出較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。大與快之間難以切換，近幾年來，萬科規(guī)模不斷擴(kuò)大，但資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻呈明顯的下滑趨勢，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2005年的0.56持續(xù)下降到2009年的0.38。相反，香港模式卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力。

重要的是，如同招商證券(600999)賈祖國提出的疑問：萬科可能成為帕爾迪嗎?沒有大量移民的支撐，萬科只可能成為大把現(xiàn)金的銀行。

正是如此，萬科提出轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，通過內(nèi)涵經(jīng)營，提高利潤率。有分析人士認(rèn)為，這是新生代職業(yè)經(jīng)理人郁亮的新思路。而這明顯與王石的戰(zhàn)略有著偏移。

王石的萬科和郁亮的萬科，會走向何方?