旅游地產(chǎn)在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，已經(jīng)開始面臨消化難題。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目超過3000個(gè)，全年投資總額破萬億元，而當(dāng)大部分旅游地產(chǎn)的投資者年收益率僅在3%～4%左右徘徊時(shí)，市場不得不重新考慮旅游地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫及其解救之道。

　　在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆，空置率高漲的情況下，如何提升投資收益率，以拉動(dòng)項(xiàng)目銷售，正成為眾多開發(fā)商共同面臨的難題。

　　滯銷顯現(xiàn)

　　“我在青城山和海南（樓盤）投資的房子較近幾年的收益率很不理想，不僅房價(jià)上漲緩慢，甚至由于供應(yīng)過多面臨下降的危險(xiǎn)。”在成都有著多年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資的陳志軍向《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者表示。

　　近年來，各路資金熱炒旅游地產(chǎn)概念，曾吸引了中國房企超過半數(shù)的開發(fā)商投身其中，僅2012年投資總額就超過萬億元，但旅游地產(chǎn)的銷售和投資收益卻讓業(yè)界頗感迷茫。

　　“現(xiàn)在到訪的客人還沒有售樓人員多，售價(jià)已經(jīng)2年未進(jìn)行調(diào)整了，但項(xiàng)目也僅賣出去一半左右。”青城山一項(xiàng)目的銷售主管告訴記者，僅在青城山一地旅游地產(chǎn)就接近100個(gè)，同質(zhì)化競爭是個(gè)難以回避的話題。

　　同樣因?yàn)橥顿Y增長過快，嚴(yán)重滯銷，已售項(xiàng)目出現(xiàn)空置潮的現(xiàn)象還發(fā)生在廣東、山東、云南、海南等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中。

　　受國際旅游島的政策紅利影響，海南旅游地產(chǎn)投資一度呈井噴態(tài)勢，但過度投資以及市場消化力不足等弊病正在顯現(xiàn)，高庫存成為當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的一道“硬傷”。來自海南當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)、未經(jīng)官方證實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年11月，庫存量較少的三亞（樓盤）為11萬平方米，按去年的銷售速度需要兩年時(shí)間消化。庫存量的陵水為188萬平方米，需要消化101個(gè)月。海口樓市庫存消化周期則需要50個(gè)月，文昌需要46個(gè)月，瓊海需要61個(gè)月。

　　本報(bào)記者此前在海南調(diào)查獲知，2010年1月11日鳳凰島一期700套開盤當(dāng)天銷售一空，均價(jià)高達(dá)6.5萬元，創(chuàng)下海南較高房價(jià)紀(jì)錄和總量銷售紀(jì)錄，當(dāng)年二期開盤，銷售均價(jià)更是達(dá)到8.5萬元/平方米，較貴的達(dá)13萬元/平方米，締造了一個(gè)“傳奇”。而如今，鳳凰島房價(jià)只有2010年開盤價(jià)的六成左右，部分業(yè)主已經(jīng)套牢。

　　圈地隱患

　　雖然滯銷行情已經(jīng)顯現(xiàn)，但并未阻擋開發(fā)商急行軍挺進(jìn)旅游地產(chǎn)的步伐。

　　近日，龍湖地產(chǎn)高調(diào)推出總投資450億元，占地3.3萬畝的云南仙湖錦繡項(xiàng)目。而在2013年初，因在冰島購地而聲名大噪的中坤集團(tuán)董事長黃怒波也高調(diào)推出了在云南普洱市一個(gè)總投資達(dá)500億元的高端旅游休閑度假項(xiàng)目。據(jù)了解，該項(xiàng)目總占地面積達(dá)到60平方公里。

　　在旅游地產(chǎn)板塊一直保持激進(jìn)作風(fēng)的雅居樂風(fēng)格依然，陸續(xù)在云南騰沖、瑞麗等地打造大型綜合旅游度假項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積約64000畝，計(jì)劃總投資超過400億元。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)已有2/3涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，這些房企所拿項(xiàng)目動(dòng)輒幾千畝、上萬畝，遍布海南、惠州（樓盤）、長三角、環(huán)渤海地區(qū)以及云南、貴州（樓盤）等地。

　　僅在海南，目前已有海航置業(yè)、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企扎堆旅游地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其土地儲(chǔ)備總數(shù)高達(dá)33萬畝，面積幾乎相當(dāng)于一個(gè)?？谑?。

　　然而，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)的危機(jī)，正在逼近那些曾在此領(lǐng)域獲利豐厚的開發(fā)商。雅居樂海南項(xiàng)目人士向記者表示，包括海南在內(nèi)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一直以毛利率高、銷售規(guī)模大為優(yōu)勢，但隨著投資行情的改變，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。

　　不僅如此，在四川（樓盤）倍瑞地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理閔紅淞看來，大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資動(dòng)輒數(shù)百億元，大部分承受著開發(fā)思路不明確、銷售業(yè)績不溫不火及資金回籠周期緩慢之痛，風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

　　破解術(shù)待考

　　一味大量開發(fā)，項(xiàng)目堆砌也讓黃怒波感受到破解之道甚為重要。他表示，旅游地產(chǎn)的特性是不同地區(qū)有不同的文化風(fēng)景。形成泡沫的主要的問題是很多地產(chǎn)商對(duì)旅游地產(chǎn)的含義還不太清楚，大部分做成房地產(chǎn)就結(jié)束了，而不是文化的差異化競爭。

　　然而，如何解決同質(zhì)化競爭，正是開發(fā)商極度頭疼的問題。

　　今年4月以來，保利桃源國際新城、黑龍灘長島國際旅游度假區(qū)、保利獅子湖等項(xiàng)目在成都旅游地產(chǎn)市場嶄露頭角。與傳統(tǒng)城市大盤不同，他們重新開辟旅游主題下的新市鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)展路徑，這些項(xiàng)目在打造時(shí)并無相對(duì)完善的城市配套，開放商自己修建配套時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際需要，全面進(jìn)行個(gè)性化打造。

　　“旅游地產(chǎn)項(xiàng)目比較合理的模式是開發(fā)商持有一半，另一半對(duì)外銷售，通過開發(fā)商的運(yùn)營來保證收益率，通過對(duì)旅游文化的包裝來獲取物業(yè)升值。但實(shí)際上，很多開發(fā)商打著旅游文化開發(fā)的幌子低價(jià)拿地，希望快速開發(fā)賣完獲利，這是非?？膳碌氖虑?。”盛贏機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理羅定生表示，中國的旅游地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長而更加火熱，但是按照投資收益率來看，年收益率低于5%的項(xiàng)目很難吸引購房者投資。而一旦項(xiàng)目銷售不理想，投資風(fēng)險(xiǎn)超過開發(fā)商資金鏈的承受力，其結(jié)果就會(huì)很可怕。

　　在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目扎堆的青城山區(qū)域，嘗試引進(jìn)途家進(jìn)行托管，以提升收益率成為炎華置信旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“青城郡”進(jìn)行突圍的嘗試。途家合作發(fā)展事業(yè)部全國總經(jīng)理李連冬表示，途家的模式是將業(yè)主的房子租賃出去，產(chǎn)生銷售收入后按五五分成。其中，房源、內(nèi)部裝修由業(yè)主承擔(dān)，途家網(wǎng)承擔(dān)服務(wù)、運(yùn)營平臺(tái)、管理等成本。“按照頭期運(yùn)行的部分房源來看，業(yè)主的年收益率可以達(dá)到8%以上，而前來度假的消費(fèi)者也可能通過實(shí)地體驗(yàn)成為這種項(xiàng)目的后續(xù)投資者。”

　　但同時(shí)，李連冬也坦承：只有選擇優(yōu)質(zhì)、有差異性的房源，才能保證旅游者不同人群的需求，從而緩解投資者和運(yùn)營者所面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)。

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