導(dǎo)語:從較初的試探到的默許,短短一個多月,限購版圖迅速瓦解。然而,樓市這匹野馬,在地方政府放開韁繩之際,卻并未朝著前方狂奔?，F(xiàn)實的殘酷性顯然戳破了無限權(quán)力至上的地方政府政策作用力。為何政策失靈了?

　　從試探到默許下的瓦解

　　從取消限購已不再是新聞到不取消限購才是新聞,中國樓市依舊充滿傳奇。

　　6月26日,自呼和浩特率先打響取消限購槍后,到上周末哈爾濱宣布全面取消限購。短短一個半月,高達(dá)37個城市不同程度退出了限購的歷史舞臺。截至目前尚未取消或者松綁限購的城市僅有9個,包括北上廣深四大一線城市,以及三亞、珠海、南京、銀川、西寧等二三線城市。

　　通過梳理限購版圖,限購雖時間短暫,但歷經(jīng)三個階段。一是試探政策階段,早前佛山、沈陽和長沙等地松綁限購的舉動的均被叫停,即便標(biāo)桿意義的呼和浩特,也歷經(jīng)一波三折。均可理解為對政策的試探,因為限購紅線被視作“分類調(diào)控”不可觸碰的紅線。通過先放風(fēng),以便觀察市場情緒。在遭遇民眾的強(qiáng)烈抵觸,輿論譴責(zé)后,地方政府被迫無奈叫停。由于反映冷淡,這又加大了地方政府再次試探動機(jī)。

　　二是“只做不說”階段,與其接受輿論的炮轟,還不如低調(diào)行事。各地在學(xué)習(xí)呼和浩特和濟(jì)南的“取經(jīng)”上,采取了避其鋒芒的策略,遮遮掩掩的通過微博、口頭等非官方文件形式悄悄放松。三是全面放開階段,這期間既有的默許,也有輿論對限購放松的疲勞,全面放松由此被撕開。

　　從限購放松城市的特點來看,又可分為分為三類:種是較為赤裸裸的全面取消、中止限購的城市。如呼和浩特、濟(jì)南、溫州、?？凇⒗ッ?、長沙、太原、合肥、南昌、哈爾濱等城市。這些城市絕大都數(shù)以省會城市為中流砥柱。

　　種是半限半購狀態(tài)的城市,這其中又分為對區(qū)域限購,如鄭州,在市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)購購住房不再需要提供住房套數(shù)、納稅和社保等情況證明;也分為對購房面積的限制,如蘇州、杭州取消90㎡以上住房限購;還有混合限購,既劃定區(qū)域又設(shè)限面積大小。比如青島、寧波、廈門、杭州等。這些城市主要集中于沿海地區(qū)或者房價稍高的城市。第三種是雖未證實發(fā)文,但口頭上通知,實際上“名存實亡”的城市,比如長春、大連、石家莊、烏魯木齊、徐州等。

　　而仍然堅守限購的9個城市中,銀川和西寧內(nèi)陸城市由于范圍和力度本來就很小,再加上人口凈流入較少,房價上漲壓力本來就小,因此是否取消限購意義不大。北上廣深四大堡壘城市,相當(dāng)長時間供小于求的邏輯很難打破。剩下的三亞、珠海、南京之所以行動遲緩,其實,這些沿海城市價格本來就不便宜。

　　針尖上的芭蕾表演秀

　　如期說限購的瓦解是地方政府一步步試探的結(jié)果,倒不如說是針尖上的芭蕾表演秀。因為樓市決策在任何一個國家都是走鋼絲般的政治游戲,所有決策者都知道,弄垮這個行業(yè)并不難,重新扶起來卻如登天。

　　一方面,中國樓市經(jīng)歷需求——投資——投機(jī)階段的變遷,如今則進(jìn)入瘋狂的龐氏融資階段。由于我國房地產(chǎn)業(yè)高度依賴于銀行體系,而直接融資又不發(fā)達(dá),這直接導(dǎo)致地產(chǎn)商不惜以高利貸來維持經(jīng)營。于是,房企杠桿率水平居高難下,目前上市房企杠桿率水平達(dá)到80%左右。

　　與此同時,房奴不惜以三代人的儲蓄甚至生活費來還貸,銀行不惜以凈資產(chǎn)的股權(quán)價格來發(fā)行優(yōu)先股以保證存貸比和放貸順利進(jìn)行。這些瘋狂舉動的背后,都是地價樓價永恒上漲論。事實上,銀監(jiān)會目前披露的數(shù)據(jù)顯示,截至二季度末,中國的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)總負(fù)債為156萬億。銀行債務(wù)之高,杠桿水平之大,已成為不可承受之重。一旦抵押品如土地和房產(chǎn)出現(xiàn)大幅貶值,諸多人將面臨破產(chǎn)。目前資金斷供現(xiàn)象就是在發(fā)出警示信號。

　　另一方面,在惟GDP的指揮棒下,由于房地產(chǎn)投資一直維系宏觀經(jīng)濟(jì)增長的主要動力,導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場從未“真跌”過。特別是2013年,房地產(chǎn)投資增速對于穩(wěn)定GDP增長功不可沒。但與去年前7月房地產(chǎn)同比名義增長為20.5%速度相比,今年前7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資50381億元,同比名義增長13.7%。房地產(chǎn)持續(xù)下滑已成為宏觀經(jīng)濟(jì)不可承受之重。

　　如果放任房地產(chǎn)價格下跌,不僅對上游產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)負(fù)面預(yù)期,給傳統(tǒng)水泥、玻璃、有色等行業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)造成較大壓力,而且將對銀行的貸款資產(chǎn)形成巨大沖擊。之所以前段時間興業(yè)銀行叫停房地產(chǎn)夾層資本,以及銀行的背叛房地產(chǎn)這位多年盟友,就是源于銀行控風(fēng)險考量。當(dāng)銀行覺醒了,已然下滑的房地產(chǎn)投資收益及巨大的風(fēng)險敞口又憑借什么去博得盟友的歡顏?

　　可以說,限購?fù)呓饧仁遣┺南碌漠a(chǎn)物,也是為體制機(jī)制改革贏得時間和空間必然結(jié)果。通過緩跌來釋放房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險,更符合政策的邏輯,而非啟動新一輪房地產(chǎn)泡沫。如果泡沫被吹大,只會讓針尖變得越來越細(xì)。

　　掣肘政策的發(fā)揮空間變大

　　然而,樓市這匹野馬,在地方政府放開韁繩之際,卻并未朝著前方狂奔。即便各地限貸催熱的銷售回暖潮,也只是曇花一現(xiàn)。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有64個,持平的城市有4個,上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中,較高漲幅為0.2%,較低為下降2.5%。

　　從庫存周期來看,據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,目前十大城市存銷比為60周,近期有所下滑,仍處于近3 年高位,其中一線城市存銷比為51 周,二線城市存銷比為68 周,總體來看二線城市庫存較高,去化周期較長。

　　現(xiàn)實的殘酷性顯然戳破了無限權(quán)力至上的地方政府政策作用力,且政策失靈未來也成為一種常態(tài)。這并不是意味著政策權(quán)力本身作用削弱,而是政策掣肘的發(fā)揮空間越來越小。因為目前的房價與2008年已非相提并論,基礎(chǔ)價格至少翻了一番。也就是至少需要8萬億以及逾百萬億的信貸增量來推動樓市。如此救市之舉,即便成功,后果肯定是可怕的惡性通脹。

　　此外,政策一紙令完全可以吹大投機(jī)者擊鼓傳花的泡沫游戲。但是造成貧富懸殊的因素,不是作為增量財富的工資收入分配不公,而是存量財富的住宅漲速過快和持有不均。對任何決策者來說,貧富懸殊都是可怕的社會腫瘤。當(dāng)下,這個腫瘤的誘因,就是房價上漲過快,住宅持有過于集中。

　　貧富懸殊越大,顯示房價收入比比值越高。這意味著有效需求能力越低。有分析指出,能支撐市場安全邊際的收入房價比與租金售價比越來越離譜地進(jìn)入外太空,甚至出現(xiàn)荒誕的“宇宙峰值”。盡管這種比如過于夸張,至少說明過去中國式房價的“奇怪浪漫”已難以持續(xù)。

　　事實上,美國過去200年來,樓市的周期是21年,即上漲七年,下跌七年,低位盤整七年。

　　結(jié)語:一旦樓市下跌趨勢形成,絕非小恩小惠就可以阻擊樓市失速。政策作用力失靈則是自食其果的結(jié)果

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