公租房的租金比周邊普通商品房租金還高，這一令人難以理解的情況出現(xiàn)在上海。

　　從2011年12月30日開始，上海市頭批公租房項(xiàng)目進(jìn)入為期7天的政策咨詢期，2012年1月6日，上海市頭批公租房將進(jìn)入申請(qǐng)受理期。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海旗下門店租金信息顯示，與周邊出租房源相比，公租房定價(jià)偏高。有關(guān)部門對(duì)公租房租金價(jià)格評(píng)估時(shí)所采納的“略低于市場(chǎng)租金水平”原則受到質(zhì)疑，但到目前為止，并未有相關(guān)部門將對(duì)租金重新調(diào)整的跡象。而熟悉上海公租房等政策性房源運(yùn)作的知情人士透露，保障房體量龐大加上商品土地出讓收入縮水，令公租房等房源后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力增大。

　　高租金的公租房

　　2011年12月29日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于做好新江灣尚景園、華涇馨寧公寓公共租賃住房供應(yīng)試點(diǎn)工作的通知》(滬房管保［2011］386號(hào))及相關(guān)規(guī)定，規(guī)范該市頭批新江灣尚景園、華涇馨寧公寓公共租賃住房分配供應(yīng)工作。

　　馨寧公寓項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)，其中公共租賃住房建筑面積約17.3萬平方米，配套設(shè)施較全。新江灣尚景園項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)新江灣城國(guó)權(quán)北路1450弄，住房總建筑面積約15萬平方米，共約2200套住房。這兩個(gè)打響該市公租房頭炮的項(xiàng)目，租金公布后引來較大爭(zhēng)議。

　　據(jù)官方披露，馨寧公寓租金價(jià)格，一居室的建筑面積約為40.24-42.43平方米，月租金約為1694-1896元；二居室的建筑面積約為61.58-63.27平方米，月租金約為2533-2772元；三居室的建筑面積約為74.67-78.24平方米，月租金約為3033-3311元。

　　新江灣尚景園則是一居室建筑面積約為50平方米，月租金為1970元左右，兩居室建筑面積67-72平方米，月租金約2540-2930元，三居室建筑面積約80-82平方米，月租金約2970-3240元。

　　本報(bào)記者在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)通過旗下門店了解到，馨寧公寓所處的徐匯華涇板塊，其二手房租金普遍不高，50-60平米全裝修一居室月租僅為1600-1700元/月，部分60-70平米的兩房全配房源，月租金僅約為2000元/月。

　　相比之下，作為公租房的馨寧公寓租金水平，不僅高于同板塊的房源，實(shí)際已與地段更好的長(zhǎng)橋、梅隴等區(qū)域相當(dāng)。

　　新江灣尚景苑的情況類似。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)二手房門店經(jīng)理介紹，該公租房項(xiàng)目周邊的美岸棲庭的簡(jiǎn)裝2房房源(面積約95-100平方米)租金約3500元/月。“目前新江灣城板塊租金承受能力在2000-4000元/月的群體，主要由復(fù)旦大學(xué)江灣分校學(xué)生、陪讀家長(zhǎng)、私營(yíng)店主等人員構(gòu)成，與公租房招租潛在對(duì)象的吻合度不高；而樓盤入住時(shí)后是否能夠吸引其他區(qū)域的公司白領(lǐng)、外來務(wù)工人員，有待觀察?！?/p>

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔直言，當(dāng)前上海公租房對(duì)潛在承租者而言，其價(jià)格吸引力并不明顯，優(yōu)惠也較為有限。

　　同時(shí)，此前上海市有關(guān)部門對(duì)公租房租金價(jià)格評(píng)估時(shí)所采納的“略低于市場(chǎng)租金水平”原則也受到質(zhì)疑。官方此前稱，將在綜合專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果、項(xiàng)目周邊租賃住房納稅申報(bào)信息、房地產(chǎn)交易租賃備案信息基礎(chǔ)上，結(jié)合不同戶型、樓層、朝向等調(diào)節(jié)因素，確定每套住房租賃價(jià)格，并按規(guī)定報(bào)住房保障管理和物價(jià)部門備案。

　　成本壓力下的后續(xù)運(yùn)營(yíng)

　　作為保障性的公租房，租金為何超過周邊商品房租金水平？對(duì)于外界的質(zhì)疑，上海市官方有關(guān)部門目前尚未給出正面回應(yīng)。

　　“主要問題就在于成本和后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力?！鄙鲜鲋槿耸刻寡浴?/p>

　　公開信息顯示，馨寧公寓項(xiàng)目由上海地產(chǎn)集團(tuán)全資子公司上海地產(chǎn)保障住房投資建設(shè)管理有限公司投資建設(shè)并實(shí)施經(jīng)租管理。新江灣尚景園則是該市公積金管理利用公積金增值收益投資收購(gòu)的頭個(gè)公租房項(xiàng)目，屬全國(guó)頭創(chuàng)。受市公積金管理委托，上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)管理事務(wù)。

　　上述知情人士透露，上海地產(chǎn)集團(tuán)擔(dān)著上海市龐大保障房工程的主要重任，頭當(dāng)其沖的當(dāng)屬資金壓力?！斑@或許也可以解釋，馨寧公寓地段并不優(yōu)于新江灣尚景苑，但租金卻與后者相當(dāng)甚至部分房源租金超過后者。”

　　另一個(gè)背景則在于地方政府的整體財(cái)政壓力。2010年上海土地收入1949.8億元，其中用于征地、動(dòng)拆補(bǔ)償、土地開發(fā)、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的費(fèi)用就高達(dá)1245億，用于城市配套建設(shè)、城鎮(zhèn)廉租住房保障、繳納新增用地有償使用費(fèi)的支出也達(dá)412.7億元，實(shí)際產(chǎn)生的盈余利潤(rùn)僅292.1億元，僅相當(dāng)于去年上海財(cái)政收入2873.58億元的10.16%；而2011年上海供應(yīng)的保障房建設(shè)用地達(dá)99幅，可建筑面積979萬平方米，同比上升28%。

　　上海市對(duì)公租房的定位是，按略低于市場(chǎng)租金水平確定租賃價(jià)格，主要用于解決本市青年職工、引進(jìn)人才和來滬務(wù)工人員的階段性居住困難。但該市公租房的保障對(duì)象，并不定位于中低收入群體，也并不完全對(duì)口“夾心層”群體。

　　“至少頭批這兩個(gè)項(xiàng)目，和普通商品租賃房源差別不大，只是房東不同、相對(duì)集中?！币晃欢址恐薪槿耸恐毖浴?/p>

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