近日，全國(guó)工商聯(lián)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，擬籌建的建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金，已上報(bào)國(guó)家發(fā)改委和住建部等待審批。在此之前，全國(guó)社?；鸷筒糠中磐泄揪烷_始參與各地保障房建設(shè)項(xiàng)目。
 
　　目前，公租房基金的收益主要來(lái)源于政策優(yōu)惠收益和房租收益等，比如公租房依法享受減免城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。同時(shí)工商聯(lián)提交的方案建議，若以租賃方式提供建設(shè)用地，土地租賃款可遞延至基金產(chǎn)生租金收入階段予以交付。若為土地出讓方式，提案建議給予如同期市場(chǎng)土地出讓金50%～70%的優(yōu)惠，并提高容積率至普通住宅的1.5～2倍。
 
　　鑒于商品房投資需繳納62項(xiàng)稅費(fèi)大約占當(dāng)前房?jī)r(jià)之30%左右之狀態(tài)，公租房基金所獲得的稅費(fèi)優(yōu)惠，再加以市價(jià)的50%～70%支付地價(jià)。這意味著公租房基金投資公租房所帶來(lái)的沉淀資本大致是商品房投資的一半，甚至更低。
 
　　按照建銀精瑞披露的方案，公租房的合理租金為每月每平米30元，為北京等五大城市平均租金45元的三分之二。同時(shí)，該基金方案還提議在公租房項(xiàng)目中拿出15%的公建部分用于商業(yè)物業(yè)出租，若這部分商業(yè)物業(yè)出租也暫免營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅等，那么該商業(yè)物業(yè)的租金收益，無(wú)疑將進(jìn)一步提高公租房基金年化收益率。
 
　　顯然，相對(duì)于商品房租金，公租房基金所提供的租金，若把其享受的各種政策優(yōu)惠折算成房租成本，其租金并不算低，甚至綜合成本還要高于不享受政策優(yōu)惠的商品房房租。如假設(shè)購(gòu)購(gòu)商品房用以出租所需要支付的租賃房投資成本為100萬(wàn)，那么公租房基金將是以大約一半的公租房投資成本向市場(chǎng)提供折價(jià)1/3的市場(chǎng)房租，這無(wú)疑是一種不容忽視的杠桿收益。
 
　　公租房基金等私人資本參與保障房體系建設(shè)所帶來(lái)的性價(jià)比要優(yōu)于政府親歷親為。然而，若私人部門投資政府保障房體系，是以享受政策優(yōu)惠為前提，那么這就并非是真正意義上的市場(chǎng)行為。如該模式直接把房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅收等，割裂成保障房市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)與商品房市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，從而使保障房體系與商品房體系形成明顯的級(jí)差地租和稅費(fèi)，使房?jī)r(jià)、地價(jià)都帶有了等級(jí)身份，從而干擾整個(gè)房市價(jià)格信號(hào)和資源配置，進(jìn)一步加劇房市雙軌制。
 
　　因此，既引入市場(chǎng)主體參與保障房建設(shè)，緩解政府資金壓力，同時(shí)又避免房市雙軌制和房市價(jià)格信號(hào)紊亂，就需在保障房與商品房的地價(jià)和稅費(fèi)一致的狀態(tài)下運(yùn)行。具體而言，政府允許包括公租房基金在內(nèi)的市場(chǎng)主體參與保障房建設(shè)，但不是通過(guò)稅收和地價(jià)優(yōu)惠，而是通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼房租來(lái)實(shí)現(xiàn)。如公租房基金等按照市場(chǎng)化的地價(jià)和稅費(fèi)承建公租房，納入政府政策性租賃房體系，然后政府確定政策性優(yōu)惠租金，公租房基金按照政府確定的租金出租給中低收入群體；政府則根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)租金與其政策性房租金之差，對(duì)公租房基金進(jìn)行財(cái)政性補(bǔ)貼。
 

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