“只要動腦筋，政府是可以控制住房價的”　———中共重慶市委副書記、市長黃奇帆訪談錄(上)

4月2日的山城陰雨綿綿，這在一定程度上緩解了重慶的旱情。中共重慶市委副書記、市長黃奇帆下午6點(diǎn)步履輕快地回到市府辦公室，連飯都沒有吃就接受了《經(jīng)濟(jì)參考報》記者的專訪。

6根煙、一碗湯圓以及侃侃而談的自信是黃奇帆在3個公里的暢談里給記者留下的較深刻的印象。

房價愈來愈高企的今天，大城市中的不少人不但購不起房，還租不起房，北京、上海等地甚至出現(xiàn)白領(lǐng)出走的情況，他們帶著憧憬來到大城市發(fā)展，卻帶著遺憾和無奈離開。重慶市市長黃奇帆有著清醒的認(rèn)識———“人才流失對于一個城市來說非常危險?！?

近日，在如火如荼的重慶公租房建設(shè)正在成為全國焦點(diǎn)之際，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者專訪了中共重慶市委副書記、市長黃奇帆，他告訴我們，只要地方政府肯動腦筋，房價是可以控制的。

“對高端房我要變本加厲地收稅”

《經(jīng)濟(jì)參考報》：較近重慶的公租房模式是熱點(diǎn)，將其和廉租屋、經(jīng)適房比較一下吧。

黃奇帆：公租房模式是涉及民生的重大改革。從五十年代到八十年代，中國計劃經(jīng)濟(jì)搞公房的模式是失敗的，搞得天下所有的干部和群眾，都沒有房子住；改革開放以后到九十年代開始搞土地批租，把公房都配置給市民，新的房屋都作為商品房，100%的走商品房市場化軌道。同樣，100%的商品房配置也不合理?？傆?0%至40%的人購不起房，剛進(jìn)城的農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生就是3000元/平方米的房子也是購不起的。真要讓他們都購得起房，就不是市場化的房地產(chǎn)了。

政府好像也想到了一種方法，就去搞廉租屋。但廉租屋的享受人群是低保戶，低保人群在任何一個城市里都只占3%至4%，也就是說廉租屋無法覆蓋大部分人群。

90年代后期推出的經(jīng)濟(jì)適用房是一種保障性的產(chǎn)權(quán)房，這個房子購來以后，五年內(nèi)不能賣。但恰恰就是這個房子發(fā)生了重大的利益沖突和灰色交易。所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，就是土地劃撥，不收配套費(fèi)，也沒有房產(chǎn)商的利潤，交易過程也不收什么稅。市場上5000元/平方米左右的商品房，差不多的經(jīng)濟(jì)適用房只要2500元/平方米。在房價日益高升的階段，放五年，這房子就變1萬元了，業(yè)主就可以賣了。再去補(bǔ)點(diǎn)地價，辦點(diǎn)什么手續(xù)，簡簡單單就可以翻兩番，漲四倍。低保戶的低收入是民政部門管著的，作假比較困難。但一般意義上的低收入，誰來管？每個單位專業(yè)都可以幫著自己的部下開低收入證明，行人情。

我們這次提出一個模式，就是雙軌制，30%至40%搞公租房，60%至70%搞商品房。那么，這個30%至40%的公租房，就可以把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋統(tǒng)一起來，公租房、廉租屋、經(jīng)適房三位一體。

如果不把住房制度形成雙軌制，即使收物業(yè)稅也擺不平。因為不管怎么說，發(fā)達(dá)國家都有相當(dāng)比例的人群租房住。美國現(xiàn)在是65%的人購，35%的人租，新加坡也差不多是50%的人租房，50%的商品房。憑什么我們這么一個低收入人群的大國不呢？所以，保障房完全不能搞私房的保障房，否則就是國家財富的無底洞。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：我國的經(jīng)適房模式正是引自國外。

黃奇帆：你得看看人家怎么搞的？美國人的經(jīng)濟(jì)適用房有5招。，房子造在城郊結(jié)合部，在所謂弱一點(diǎn)的地段規(guī)劃；，造房的開發(fā)商不能賺錢，只能賺基本的施工費(fèi)；第三，賣給考核無誤的低收入者；第四，也是較關(guān)鍵的一點(diǎn)，所有低收入群體購了這個房子，有不要的時候，只能賣給當(dāng)時的新的低收入者。具體操作方式是，紐約的房產(chǎn)局回收以后，再轉(zhuǎn)賣給當(dāng)時的低收入者。這樣就不能當(dāng)商品房來炒作了；第五，這個過程中產(chǎn)生的所有交易費(fèi)用都不會有什么稅收，都作為低收入房自身的循環(huán)。也就是政府不會在這個房子系統(tǒng)里收稅。這五條多清楚呀。也就是說我們一根筋的走向市場化，所謂的保障，要么保障得太少，要么保障得太亂，所以沒有成功。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：那公租房模式重慶是怎么具體操作的？

黃奇帆：我們就提出今后一共要造4000萬平方米，這兩三年里先造2000萬平方米。重慶的公租房是面向低收入群體，但也不是較窮人的人，那些較窮的租廉租房的人，也和公租房住在同一個小區(qū)里，只是他的租金是按照廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，一平方米一個月8毛錢，50平方米的房子一個月只要40塊錢。公租房的家庭住這個50平方米，一般要500元/月?，F(xiàn)在按市場的租金價格，一個50平方米的獨(dú)套的公寓，可能要花1000元/月。比商品房的租金價格低，體現(xiàn)了公租房的優(yōu)惠，但又比廉租房要多十倍。

公租房的人住了五年以后，如果想要有產(chǎn)權(quán)，也不要再交房租了，可以購下來。他購下來，就相當(dāng)于購了經(jīng)濟(jì)適用房，而他本來已經(jīng)在這里住了五年了，確實是低收入群體，政府也不用考核，想購就可以購。但是購了以后政府控制他不可以像經(jīng)適房一樣賣到市場上去，他只能賣給公租房管理局。公租房管理局回收以后還是公租房，否則的話，今天造了1000萬平方米，幾年以后，都變成商品房，幾年以后，新的低收入人群又需要1000萬平方米。事實上一個社會的低收入人群總歸只有20%至30%，這個20%至30%是固定比例的。所以，大體上按照這個邏輯，搞出一個雙軌制，這個雙軌制的理想境界叫做低端有保障、中端有市場、高端有遏制，形成一個比較完善的住房管理體系。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：您說到雙軌制還得有60%至70%的商品房市場，這個市場怎么調(diào)控？

黃奇帆：這個市場用稅收杠桿控制。三句話：低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端增加稅務(wù)。

低端不收稅的意思是比如公租房，土地是劃撥的，沒有出讓金，造房子的時候不交配套費(fèi)，整個施工過程不用交營業(yè)稅、所得稅和契稅。造的房子也不能有利潤，也不是房產(chǎn)商造的。即使有房子購賣，也不是商品房。在這樣的背景下，沒有稅、沒有利、沒有費(fèi)、沒有金，要知道這四個一般占商品房成本40%至50%。事實上就使得公租房的成本比一般商品房低了50%，那相應(yīng)的租金也自然可以低50%。

商品房呢，有這四個方面的費(fèi)用，正常的該收就收，但是中等收入家庭還是應(yīng)該給一些優(yōu)惠。金融危機(jī)的時候，國家為了啟動房產(chǎn)市場，就把契稅降到了0 .5%。金融危機(jī)一過，扛過了危機(jī)，沒理由大家再幫你了，政府就又收稅了。所以重慶市政府就在3月份宣布，金融危機(jī)期間2008年、2009年所有老百姓自己住的套商品房，稅收政策不變。這個叫中端有優(yōu)惠。

高端房上我要變本加厲地收，同時我們建議國家收特別的房產(chǎn)稅。我們做了一套方案，如果你這房子是200平方米，但是價格又相當(dāng)于市場均價的3倍以上，我就收你1%的特別稅。這是每年都要交的。你的房子今年是100萬元要交1萬元，你如果購了300萬元的二手房，你就得交3萬元。比均價高三倍，就收1%，高四倍就收1 .5%，高五倍，我就收2%。如果再高上去，就收5%。因為是年年要交，如果300萬元的一套房子，2%就是6萬元，然后300萬元本身還要付利息，利息本身就是6%，所以就變成8%，然后還要付物業(yè)稅，一套房子的物業(yè)稅怎么著也得五六萬元/年，這樣一來，一年要10%以上。六七年時間，都能夠再購一套房子了。對于炒房團(tuán)來說，更大的問題在于，一套300萬元的房子，六七年以后，別人就要花600萬元購去，這600萬元既要付利息，還要付2%的特別稅，還要付物業(yè)稅，別人一算就不購了，這就讓房價炒不上去。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：這個特別稅的事很新穎，有什么具體進(jìn)展么？

黃奇帆：本質(zhì)上就是物業(yè)稅遏制高房價?，F(xiàn)在物業(yè)稅還沒有收呢，老百姓就很有情緒。美國人是收物業(yè)稅，但是美國不收出讓金，也不收配套費(fèi)。而我們的出讓金和配套費(fèi)占地方財政1/3，美國人的物業(yè)稅也占美國州政府稅的1/3。市場是平衡的。但是前面沒有取消，后面又收，等于政府收2/3，老百姓能沒有意見嗎？國家可以先在重慶試點(diǎn)，那就是對高房價收稅。我們把它叫做特別房產(chǎn)稅，不一定叫物業(yè)稅，但按物業(yè)稅的收費(fèi)每年來收。這么一來，群眾的情緒會比較平和，因為沒有打擊到大部分人頭上。炒高房價的動力也沒有了。然后我們就把這套方案放到市委常委會、市政府常委會、市人大常委會上去討論，大家都同意。給高端收稅這件事，人大沒有批我們就不能收，但只要他們批下來，我們立馬就收。

　“政府不是貼錢搞公租房”

《經(jīng)濟(jì)參考報》：建公租房得犧牲土地出讓金，這筆賬重慶怎么算？

黃奇帆：公租房是一個出租的概念。我們投2000億元放在公租房里，相當(dāng)于把2000億元的人民幣變成2000億元的不動產(chǎn)。我們完全不會把公租房造成100平方米、200平方米、300平方米的大房子，讓低收入人群世世代代住里面，住得很開心。就是讓他們住得不那么舒心，只有30平方米、50平方米，較多到70平方米、80平方米，然后你真正富裕了，就不想在這個房子里，就離開公租房。

在這個意義上，這2000億元就是不折不扣的含金量很高的不動產(chǎn)。只要形成這個狀況，就不會變成財政包袱，因為有租金作為現(xiàn)金流在回來，租金利息總比銀行高兩個點(diǎn)吧。

這就讓我想起了金融危機(jī)期間啟動內(nèi)需來救市的事情。如果讓我來出主意的話，不如拿1萬億元去造公租房，房產(chǎn)本身拉動經(jīng)濟(jì)，造起來后低收入人群也要裝修，也要購家具，又一次拉動了消費(fèi)。

至于你剛才問我土地出讓金的事，我告訴你，建公租房地方政府不只犧牲土地出讓金一項。比如說造2000萬平方米，地方政府差不多可以得到600億元的出讓金。現(xiàn)在我們不要這600億元，可能這個地動遷要花150億元，我400多億元的出讓金就放棄了。另外2000萬平方米，一平方米要交200多塊錢的配套費(fèi)，2000萬平方米要交十年的配套費(fèi)，我也不要了，所以我是500億元都放棄了。然后我倒過來拿500億元造2000多萬平方米，我就需要500億元。所以我一進(jìn)一出相當(dāng)于少收500億元，支出500億元，就是1000億元。我這些公租房500億元所形成的2000萬平方米的房子，我每年收租金，這個租金每年有幾十億元收獲，足以支撐我500億元的貸款、保險費(fèi)、信托費(fèi)。而且在這個過程中，我不會壞賬。假如15年以后，政府的這些房子收回來可以當(dāng)商品房賣，我這500億元可以變成1000億元等于再翻一番。

《經(jīng)濟(jì)參考報》：房源籌集和建設(shè)資金來源是怎么樣的呢？

黃奇帆：公租房的房源主要通過新建、收購、改建等多

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