一、經(jīng)濟預測

　　2012年上海國民經(jīng)濟增長預計會出現(xiàn)先抑后揚的走勢，整體經(jīng)濟增速穩(wěn)中有降，保持在8%左右。城市居民收入保持較快增長，增速在10%以上，城市居民收入增速超過GDP增速。物價水平保持穩(wěn)定，全年CPI指數(shù)控制在4%之內(nèi)。貨幣政策略微放松，對房地產(chǎn)領域定向支持頭次購房群體及改善性購房群體的差異化信貸政策將持續(xù)和加強。

　　二、土地市場走勢預測

　　2012年樓市調(diào)控從嚴基調(diào)基本保持不變，市場成交將依然保持較為低迷的走勢，這種市場情緒會繼續(xù)影響土地市場。受此影響，土地市場依然會呈現(xiàn)不同用地屬性冷熱不均的狀況。其中工業(yè)土地市場會持續(xù)發(fā)展，特別是2012年下半年，隨著全球經(jīng)濟和國內(nèi)經(jīng)濟走向的日益明朗，工業(yè)用地中研發(fā)用地和物流倉儲用地所占比例會繼續(xù)增長，土地供應、成交和價格將繼續(xù)溫和放量。與2011年相比，2012年商辦市場會明顯升溫，特別是大虹橋和世博板塊全面進入建設階段，商辦物業(yè)聚集效應初現(xiàn)，推動這兩個區(qū)域商辦用地供求的增長。

　　商品住宅土地市場會繼續(xù)分化，有明確規(guī)劃方案同時逐步開始進入開發(fā)建設的區(qū)域地塊會受到追捧，而前期炒作概念較多的區(qū)域會繼續(xù)降溫。外圍區(qū)域，臨港新城泥城社區(qū)地塊會繼續(xù)得到市場關注，價格漲幅明顯。大虹橋、世博濱江受到整體開發(fā)的影響，部分住宅區(qū)域和地塊顯現(xiàn)出稀缺特性，開發(fā)企業(yè)拿地捂地行為將成為一種流行做法。松江新城、羅店作為軌道交通已經(jīng)輻射到的外圍住宅聚集區(qū)域依然受到各方關注，隨著這些區(qū)域的逐漸成熟，特別是交通配套設施的逐漸到位以及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，對預算不足的剛性居住需求的吸引力越來越大。楊浦新江灣城和東外灘經(jīng)歷多年打造目前已經(jīng)進入成熟期，隨著新建項目的不斷交房入住，區(qū)域人氣持續(xù)提升，新地塊將受益于人氣提升的影響而身價不減。隨著整體區(qū)域可用土地數(shù)量的減少，住宅用地愈顯稀缺。

　　商品住宅用地風險區(qū)域在2012年也有所增加，嘉定新城由于新盤太多，充分競爭會造成價格回落，這種氛圍傳導至土地市場會讓嘉定新城新出宅地受到價格壓力。松江泗涇和徐涇、趙巷隨著保障性用房越來越多投入使用周邊普通住宅會受到影響，而保障性用房雖然帶來人氣，但會造成區(qū)域別墅樓盤銷售日趨艱難，從而影響低密度居住用地的出讓。迪士尼和崇明是近年來樓市的新亮點，但是過多的炒作已經(jīng)讓這兩個區(qū)域透支了未來的價格空間，2012年無實質(zhì)性利好，迪士尼區(qū)域?qū)⒗^續(xù)理性回歸。崇明區(qū)域低密度居住用地表現(xiàn)將好于普通商品住宅用地。

　　三、住宅市場走勢預測

　　2012年隨著保障性住宅供應高峰的到來，保障性住宅特別是可售的共有產(chǎn)權保障房(經(jīng)濟適用房)供應量和成交量將大增，保障性住房覆蓋人群再次大幅提升，目前標準覆蓋人群在2012年基本能夠進入選房階段。土地市場中保障性住宅和商品住宅倒掛的現(xiàn)象在住宅房屋供應中將有所表現(xiàn)，隨著保障性住宅成交的增加和商品住宅成交的下滑，年度保障性住宅成交量有反超商品住宅成交的跡象。而隨著保障性住房的增多，社會輿論關注點將從高房價問題逐漸轉(zhuǎn)移到保障性住宅的價格、分配、質(zhì)量及退出機制上，住宅市場二元制結(jié)構(gòu)基本形成。同時，保障性住房市場的崛起也讓商品住宅市場壓力驟減，特別是宏觀調(diào)控中樓市承受的政策壓力，在2012年年末出現(xiàn)逐漸退出的跡象。

　　四、商品住宅走勢預測

　　2012年伊始樓市調(diào)控基調(diào)不變，成交量將維持2011年下半年低迷走勢。而農(nóng)歷新年后隨著可售存量面積進一步走高，開發(fā)商的價格松動將日益顯著。不少剛性需求購房者被打折促銷所吸引，陸續(xù)入場，成交量有望回升。特別是上半年三四月，其時間節(jié)點比“金九銀十”更受開發(fā)商重視，所以這期間不少開發(fā)企業(yè)將采取大幅降價推案的做法，成交量將進一步放大。

　　三四月降價促銷的普遍流行將有效壓低成交均價，“7折”售樓將不再是個別案例，加之外郊環(huán)及郊環(huán)之外樓盤項目入市銷售數(shù)量的繼續(xù)增加，2012年一手商品住宅銷售均價有望出現(xiàn)大幅探底走勢，降幅會達到10%以上。 5月之后，隨著樓盤降價促銷的增多，價格回落日益明顯，越來越多的購房者放緩了入場的步伐，成交呈現(xiàn)價跌量縮的走勢。進入下半年，信貸政策逐漸出現(xiàn)松動跡象，改善性購房群體甚至部分投資性購房群體得到了“松綁”的機會。在“7折”價格優(yōu)惠的誘惑下，部分高性價比樓盤受到資金關注。但是房產(chǎn)稅進一步擴容讓商品住宅投資收益大打折扣，投資者更加理性對待商品住宅的投資。正反兩大因素影響商品住宅市場，使得商品住宅成交量價“自由落體”式回落的走勢有所放緩，九十月多年未見的 “金九銀十”將重回市場，交投兩旺的局面讓多數(shù)房企如釋重負。

　　五、商辦物業(yè)走勢預測

　　2012年商辦物業(yè)市場面臨諸多不確定因素，比如貨幣政策變動以及商品住宅市場宏觀調(diào)控政策變動的影響，使得該年度中的細分月度變化更加復雜。但是總體來看，隨著經(jīng)濟前景的逐漸明朗以及國內(nèi)經(jīng)濟的觸底回升，上海商辦市場將迎來真正的“春天”。零售商業(yè)物業(yè)方面，在2011年備受煎熬的房地產(chǎn)中介行業(yè)將逐漸穩(wěn)定，影響到部分沿街商鋪空置率不再下降，租金水平止跌回升。辦公樓物業(yè)方面，2012年部分區(qū)域，特別是大虹橋和世博板塊全面進入建設階段，辦公樓聚集效應漸顯，在供應量逐漸增加的同時，成交量將繼續(xù)被強勁需求所吸納。

　　六、新年新關注

　　1、軌道交通再迎通車新高潮。

　　2012年預計有6條軌道交通通車，通車線路及影響區(qū)域板塊如下：8號線三期(閔行浦江鎮(zhèn))、9號線三期(松江新城、松江老城區(qū))、11號線北段二期 (嘉定新城)、16號線即原11號線南段(原南匯、臨港新城)、12號線東段(復興島)和13號線西段(江橋)。軌道交通通車前后對輻射區(qū)域板塊房價會產(chǎn)生顯著影響，在2012年上述區(qū)域板塊樓市將成為軌道交通通車的直接受益者。

　　2、普通住房標準再升級。

　　2012年1月16日，上海市市長 答記者問時提到，上海普通住房標準將進行調(diào)整，較快季度開始實施。

　　上海新舊普通住宅標準對比

　　備注：2008版對于普通住房的另外兩個認定標準：單套建筑面積140平方米以下；五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。本次調(diào)整沒有提到。

　　目前普通住房與非普通住房在交易中承擔的稅費差異較大，這也是目前影響商品住房交易的因素之一。隨著新出臺普通住房標準對總價范圍大幅提升，更多房源符合普通住房標準，這對于交易量回升是否有積極的促進作用。

　　3、經(jīng)濟適用房覆蓋面再擴容。

　　2012年1月16日，上海市市長 答記者問時提到，2012年計劃將經(jīng)濟適用房申請門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。相比過去幾次經(jīng)適房擴容幅度，新的一年的擴容幅度將會更大。而家庭人均可支配收入每月5000元已經(jīng)接近于上海較高平均工資標準即2010年城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工平均工資5989.5元/月。

　　(作者為上海城市房地產(chǎn)估價有限公司市場研究部咨詢師)

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