被限貸了，被收稅了，被加息了，二手房成交量一再低迷。購房者的心態(tài)也忐忑不安，現(xiàn)在購房，怕再等幾天房價往下跌；不購房，又怕錯失機會。

　　購房者：觀望再觀望

　　通常，購房者的心態(tài)和市場的好壞直接相關。 “積極抄底”購家購房意愿非常強烈，大多屬于剛需或者置換。漢宇地產(chǎn)分析師這樣形容他們的出手動機：長期看漲，低迷的樓市被視作抄底良機，若看中的房子有一些降價，往往會非常果斷出手入市。

　　“心猿意馬”購家，在目前的二手房市場中較為普遍。他們比較容易受市場環(huán)境左右，房價在他們心中的走勢永遠是模糊的。一方面，他們覺得未來一段時間內房價還會繼續(xù)下跌，另一方面又覺得房價今后還要上漲?？傊?，購家誠意度不夠高，多數(shù)人已經(jīng)不止看過一次房，希望趁市場低迷大幅殺價，但大部分業(yè)主往往又不購他們的賬。

　　“消極觀望”購家，在調控下的樓市中變得風聲鶴唳。這部分購家被低迷的市場和新盤降價打折給鎮(zhèn)住了，短期內不打算出手。他們往往預期二手房價格將出現(xiàn)較大跌幅，為避免踏空樓市而持幣觀望。然而，一旦市場出現(xiàn)回暖跡象，他們又會匆忙入市。

　　種類型的購家鐵定會成為2012年初二手房成交的主力，后兩種是主流，但能否大量入市還有待觀察。

　　賣房者：降價很謹慎

　　回顧2011年二手房市場，在成交量如此萎縮的情況下，業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　種：謹慎降價。隨著上海樓市降價趨勢進一步蔓延，多數(shù)區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。雖然限購令沒有取消，但政策面進一步收緊，空間已非常有限。 2012年二手房市場降價的陣營將會擴大。

　　種：持續(xù)觀望，堅決不降價。這類賣家往往入市較早，持有的物業(yè)已經(jīng)取得高額回報，如果沒有更好的投資渠道，或者新的購房需求，不會降價套現(xiàn)，他們更愿意觀望或者轉售為租。當然，市場上可能會有一些投資客拋售，但比例非常小。就總體趨勢而言，謹慎降價的隊伍將會逐漸擴大，并占據(jù)多數(shù)。

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　　2012年，從黑暗到黎明

　　漢宇地產(chǎn)認為，2012年的二手房市場將呈現(xiàn)出“先抑后揚”的態(tài)勢。上半年成交量預計將維持在1萬套/月左右，甚至再次觸及歷史低位。價格僵局一旦打破，政策壓力才有望緩解，下半年市場有望逐步回暖，并且達到相對的中高位。預計全年成交量在15萬套以上，不會低于2011年低位水平。

　　在2011年調控已經(jīng)收到成效，國內外經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生變化，2012年的調控政策進一步收緊的余地已經(jīng)微乎其微。中介行業(yè)經(jīng)過了2011年的關店整合潮后，預計2012年隨著二手房成交量的回暖將有所好轉。

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