步入三月，據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部對(duì)中低端物業(yè)集中的板塊，如嘉定豐莊板塊、寶山大華板塊的調(diào)研顯示：掛牌房源量與二月底掛牌量基本持平。以小換大、以舊換新的業(yè)主掛牌量明顯增多。掛牌價(jià)與2月底的行情基本一致，個(gè)別房源有5%左右的下浮空間。來客量與帶看量與2月基本持平。由于上海普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，對(duì)頭套房貸的剛需客群利率政策的優(yōu)惠，使得本地剛需客群躍躍欲試，三月二手交易行情趨暖機(jī)會(huì)比較大。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，近期交易結(jié)構(gòu)分析中，剛需頭次購房占比突出，低總價(jià)房源較為熱銷。限貸限購大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性的傾斜，針對(duì)頭套房、普通住房的政策作用明顯。原有小陽春行情加上市場(chǎng)積壓剛性需求的跟隨性釋放，接下來的住房需求趨向價(jià)格低洼板塊二手房的方向不變，宜居板塊的低總價(jià)房源交易放大預(yù)期加大。

　　據(jù)中原地產(chǎn)濱江雅苑分行劉洋經(jīng)理介紹，寶山大華板塊為宜居的成熟板塊，坐落于中環(huán)線以內(nèi)，軌道交通7號(hào)線貫穿整個(gè)板塊，出行方便。板塊內(nèi)目前的二手房的價(jià)格相對(duì)于周邊的普陀、虹口、閘北板塊的價(jià)格較低，在多個(gè)大規(guī)模生活社區(qū)的引導(dǎo)下，大華板塊人氣匯聚加快，吸引了眾多城區(qū)自住需求者導(dǎo)入。周邊擁有巴黎春天、樂購、大潤(rùn)發(fā)、奧特萊斯大型商業(yè)購物場(chǎng)所，使得板塊內(nèi)的商業(yè)氛圍濃厚。

　　進(jìn)入三月，板塊內(nèi)的掛牌房源量與2月下旬時(shí)期相比基本持平。二手掛牌價(jià)格與2月底價(jià)格基本一致。板塊內(nèi)的代表樓盤有房齡為10-16年的文華苑、大華一村、大華二村的掛牌價(jià)為21000-22000元/平方米，這類老公房的供應(yīng)房源集中在面積40-45平方米的一房、小兩房為主，總價(jià)為100萬元/套。而10年左右次新房的掛牌房源面積多為80-95平方米的兩房房源，總價(jià)為200-240萬元/套，代表樓盤有濱江雅苑、水岸藍(lán)橋。從掛牌結(jié)構(gòu)來看，100萬元的掛牌房源相對(duì)較少，約兩成；而200萬左右的兩房房源的掛牌量占七成。來客量與帶看量與2月下旬的行情基本一致，處于相對(duì)活躍的狀態(tài)。

　　從來店客群分析，頭次購房的剛需客群占到四成到六成，置換客群占約三成。目前該分行有三例潛在的交易案例。從成交結(jié)構(gòu)來看，總價(jià)在90-120萬、面積在40-50平方米的緊湊型兩房更受市場(chǎng)關(guān)注。低總價(jià)小戶型成交量占比有所上揚(yáng)，購購者多為頭次購房的剛性需求者，一些老小區(qū)和板塊內(nèi)售后公房如大華一村、文華苑比較受到此類客戶的青睞。此外，板塊內(nèi)200萬以上的房源掛出量較多，由于改善客群相對(duì)較少，板塊內(nèi)近期該類高總價(jià)房源成交不多。

　　據(jù)中原地產(chǎn)豐莊分行劉國(guó)強(qiáng)經(jīng)理介紹，嘉定豐莊板塊位于嘉定區(qū)東部，毗鄰普陀區(qū)的長(zhǎng)征板塊，由于板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，吸引了多數(shù)剛需客群的進(jìn)入，是商品住宅較為密集的區(qū)域，周邊各項(xiàng)生活配套設(shè)施成熟，附近有大潤(rùn)發(fā)、家樂福超市，極大的方便了居民的購物。3月以來，該板塊二手房掛牌量與2月下旬的行情基本一致。而掛牌價(jià)格與2月基本一致，個(gè)別房源的價(jià)格有所滑落，降幅為5%左右。板塊內(nèi)的老公房的掛牌價(jià)格為19000元/平方米左右，代表樓盤有：豐莊一村、豐莊二村。次新房的掛牌價(jià)格為22000元/平方米，以兩房為主的房源居多，代表樓盤有明日新苑、匯豐嘉苑。業(yè)主提供的議價(jià)空間為3-5%之間。如，明日新苑內(nèi)有一套二樓面積為87平方米的掛牌房源，今年年初的掛牌價(jià)為190萬元/套，目前業(yè)主主動(dòng)降價(jià)5萬元，降幅為3%。來客量與帶看量維持2月底的行情。

　　從客群分析可以看出：以頭次購房的剛需客群為主，約占近七成。而改善客群近有兩成。劉經(jīng)理還介紹，由于以購購婚房的客戶逐漸增多，板塊價(jià)格與周邊長(zhǎng)征板塊的價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，隨著軌交13號(hào)線有望年內(nèi)開通利好消息，該板塊的關(guān)注度日益升溫，剛需客群與年前相比較為活躍，預(yù)計(jì)3月后期低總價(jià)房源交易量更為突出。

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