二手房?jī)r(jià)格下跌仍在持續(xù)，人氣和成交量明顯回升。上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎建議，剛性需求要抓緊短期內(nèi)價(jià)格下跌的時(shí)機(jī)購(gòu)房。

　　市場(chǎng)正在探底

　　2月上海二手住宅市場(chǎng)驟然明朗，成交量迅速?gòu)?fù)蘇。據(jù)上海永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，2月上海二手住宅成交暴增至9501套，環(huán)比1月成交量增長(zhǎng)156%。但成交均價(jià)下跌明顯，1.5025萬(wàn)元/平方米的均價(jià)環(huán)比1月下跌10%。從2007年算起，僅次于2009年2月的成交量。同時(shí)，成交均價(jià)也在1月的基礎(chǔ)上顯著下跌。

　　陳史翎分析，一二手住宅市場(chǎng)出現(xiàn)如此相似而又富有戲劇性的變化，和政策影響關(guān)系重大。 2月上海市普通商品房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整公布后，不少1月下定但為了享受3月1日降稅而延后交易過(guò)戶(hù)的二手住宅，以及年前累積的購(gòu)購(gòu)，都集中到2月釋放，是2月成交暴增的直接原因；其次，去年底以來(lái)，存款準(zhǔn)備金率兩次下調(diào)，今年在多次重申不放松調(diào)控的同時(shí)，對(duì)頭套房需求的信貸基于支持，貨幣政策和信貸的定向?qū)捤山o了市場(chǎng)一定信心；同時(shí)，一手住宅市場(chǎng)開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，也影響了二手住宅業(yè)主對(duì)價(jià)格的信心，價(jià)格讓步增加。

　　綜合市場(chǎng)特征和政策因素，市場(chǎng)仍然在探索底部，價(jià)格下跌仍在持續(xù)，但人氣和成交量有明顯回升。陳史翎建議，剛性需求抓緊短期內(nèi)價(jià)格下跌的時(shí)機(jī)購(gòu)房。

　　中檔房較受益

　　2月成交增長(zhǎng)基本集中在90萬(wàn)元至120萬(wàn)元、120萬(wàn)元至150萬(wàn)元、150萬(wàn)元至200萬(wàn)元這三個(gè)總價(jià)段位。其中，150萬(wàn)元至200萬(wàn)元的二手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)更高達(dá)215.5%。

　　從成交價(jià)格數(shù)據(jù)看，1萬(wàn)元-2萬(wàn)元/平方米、2萬(wàn)元-2.5萬(wàn)元/平方米和7000元/平方米以下這三個(gè)段位的二手住宅，成交量上漲幅度均高過(guò)全市平均上漲水平。

　　從成交面積看，70-90平方米的二手住宅成交環(huán)比上漲202.1%。綜合三方面數(shù)據(jù)變化，陳史翎認(rèn)為，貸款有針對(duì)性放松、普通房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整這兩個(gè)因素對(duì)中等價(jià)位、中小戶(hù)型住宅成交的推動(dòng)作用。

　　另外，高端住宅成為成交下跌的領(lǐng)域，在其他種類(lèi)住宅成交均大幅回升的同時(shí)，總價(jià)1000萬(wàn)元以上和單價(jià)5萬(wàn)元以上的住宅，分別有44.8%和28.9%的成交量下挫。

　　外地購(gòu)房回升

　　各城區(qū)成交中，剛性需求和改善性需求集中的閔行區(qū)成交量增長(zhǎng)跑贏全市，環(huán)比1月增長(zhǎng)174.1%，青浦區(qū)成交環(huán)比增長(zhǎng)驚人，達(dá)619%。

　　從各城區(qū)成交均價(jià)水平看，徐匯、長(zhǎng)寧、黃浦、青浦四區(qū)均有超過(guò)7%的價(jià)格下跌，浦東、松江、虹口則有超過(guò)8%的價(jià)格上漲。

　　成交戶(hù)籍狀況也發(fā)生明顯變化。上海本地購(gòu)購(gòu)在全部成交中所占比例開(kāi)始下降，從1月的62.8%下降到58.9%，回到去年全年的水平；外籍人士購(gòu)購(gòu)比例繼續(xù)下降到歷史較低水平，成交環(huán)比增長(zhǎng)也遠(yuǎn)低于全市水平，證明外籍人士對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍然沒(méi)有恢復(fù)；外省市戶(hù)籍的成交占比和環(huán)比卻明顯上漲，表明政策寬松給予了這部分購(gòu)購(gòu)力入市動(dòng)力。

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　　剛需客瞄準(zhǔn)低價(jià)宜居板塊

　　3月交易有望持續(xù)釋放

　　步入3月，以小換大、以舊換新的業(yè)主掛牌量明顯增多，瞄準(zhǔn)低價(jià)宜居板塊的剛需客也不少。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，交易結(jié)構(gòu)分析中，剛需頭次購(gòu)房占比突出，低總價(jià)房源較為熱銷(xiāo)。限貸限購(gòu)大基調(diào)下出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性?xún)A斜，針對(duì)頭套房、普通住房的政策作用明顯。加上原有“小陽(yáng)春”行情和市場(chǎng)積壓剛性需求跟著釋放，住房需求趨向價(jià)格低洼板塊二手房的方向不變，宜居板塊的低總價(jià)房源交易肯定還會(huì)放大。

　　寶山大華板塊，頭次購(gòu)房的剛需客群占四到六成，置換客群占約三成。據(jù)中原地產(chǎn)濱江雅苑分行劉洋經(jīng)理透露，目前該分行有三例潛在交易案例。從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，總價(jià)在90萬(wàn)-120萬(wàn)元、面積在40-50平方米的緊湊型兩房較受市場(chǎng)關(guān)注。低總價(jià)小戶(hù)型成交量占比有所上升，購(gòu)購(gòu)者多為頭次購(gòu)房的剛性需求者，一些老小區(qū)和板塊內(nèi)售后工房如大華一村、文華苑比較受到此類(lèi)客戶(hù)的青睞。此外，板塊內(nèi)總價(jià)200萬(wàn)元以上的房源掛出量較多，但改善客群相對(duì)較少，近期該類(lèi)高總價(jià)房源成交并不多。板塊內(nèi)的代表樓盤(pán)有房齡為10-16年的文華苑、大華一村、大華二村，掛牌價(jià)為2.1萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米，這類(lèi)老工房的供應(yīng)房源集中在面積40-45平方米的一房、小兩房，總價(jià)100萬(wàn)元/套。房齡10年左右次新房的掛牌房源面積多為80-95平方米的兩房，總價(jià)為200萬(wàn)-240萬(wàn)元/套，代表樓盤(pán)有濱江雅苑、水岸藍(lán)橋。 100萬(wàn)元的掛牌房源相對(duì)較少，約兩成；200萬(wàn)元左右的兩房房源的掛牌量占七成。

　　嘉定豐莊板塊位于嘉定區(qū)東部，二手房?jī)r(jià)格相對(duì)較低，吸引了不少剛需客群進(jìn)入，占成交客戶(hù)的七成。中原地產(chǎn)豐莊分行劉國(guó)強(qiáng)經(jīng)理介紹，購(gòu)購(gòu)婚房的客戶(hù)逐漸增多，而板塊價(jià)格與周邊長(zhǎng)征板塊的價(jià)格有個(gè)很大優(yōu)勢(shì)，隨著軌交13號(hào)線有望年內(nèi)開(kāi)通的利好消息，該板塊的關(guān)注度日益升溫，剛需客群與年前相比較為活躍。目前，板塊內(nèi)老工房的掛牌價(jià)格為1.9萬(wàn)元/平方米左右，代表樓盤(pán)有豐莊一村、豐莊二村。次新房的掛牌價(jià)格為2.2萬(wàn)元/平方米，以?xún)煞繛橹鳎順潜P(pán)有明日新苑、匯豐嘉苑。業(yè)主提供的議價(jià)空間在3%-5%之間。如明日新苑內(nèi)有一套二樓面積為87平方米的掛牌房源，今年年初掛牌價(jià)為190萬(wàn)元/套，目前業(yè)主主動(dòng)降價(jià)5萬(wàn)元，降幅為3%。來(lái)客量與帶看量維持2月底的行情。

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