3月起正式實施的上海市普通住宅新標準對市場起到了提振作用，二手房成交從底部乘勢回升。但業(yè)內(nèi)人士稱，交易提升不代表真正回暖，大部分二手房源仍存議價空間。

　　特價房接連被“掃貨”

　　粗略估計，2月全市二手房成交套數(shù)達1萬套。與去年八九兩月相當(dāng)。如在浦東金橋、松江九亭、普陀武寧等板塊，21世紀不動產(chǎn)門店經(jīng)理普遍反映，自春節(jié)后，二手房市場就開始步入緩慢復(fù)蘇階段，尤其是從2月中旬以后，二手房成交量、帶看量均出現(xiàn)較大幅度的增長。

　　目前入市的客戶仍以頭次購房者和置換型客戶為主，剛需板塊表現(xiàn)搶眼，成交回暖迅速消化了一些特價房。在長寧古北、浦東聯(lián)洋、陸家嘴等高端二手房聚集區(qū)域，面積80-100平方米、總價400萬-500萬元的兩房較受購房者青睞。業(yè)主在適度讓價后，往往都能較快成交。如浦東聯(lián)洋板塊的仁恒河濱城，面積約88平方米的兩房，其總價為450萬-460萬元，但較終成交價多為420萬-430萬元。

　　掛牌價跟著成交量漲

　　隨著成交量回升，小部分業(yè)主開始陸續(xù)調(diào)整掛牌價。據(jù)21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域?qū)θ谐掷m(xù)監(jiān)測的40個標桿樓盤顯示，大、中戶型各有1個樓盤出現(xiàn)價格上漲，漲幅約8%；小戶型有兩個上漲，漲幅介于5%-11%。這是自去年11月監(jiān)測以來，頭度出現(xiàn)提價。

　　21世紀不動產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，上述提價并非真正意義上的“漲價”，相當(dāng)程度是由于前期累積的低價盤源被消耗。事實上，經(jīng)過多重疊加因素影響，不少樓盤的價格與去年年初相比，降幅已超過10%。本次出現(xiàn)價格回升的幾個樓盤，也只不過回到了去年八九月時的水平，與去年年初相比，仍有一定差距。

　　交投回暖確實令局部業(yè)主縮小議價空間。如在閔行七寶板塊，73平方米的小戶型前兩月均價只要1.8萬元/平方米，隨著低價房的售罄以及剛需購家入市的利好，不少業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，2月均價重回2萬元/平方米。在浦東周康板塊，近期看房人群增多，不少業(yè)主已不再提供議價空間，另有少部分業(yè)主小幅提價，1套100萬元左右的房子加價3萬-5萬元。

　　大部分房源仍可議價

　　不過，經(jīng)歷去年8月開始的逐步回落后，2月八成以上樓盤的價格未出現(xiàn)明顯波動，大部分板塊仍存議價空間。今年各地樓市微調(diào)被頻頻叫停，調(diào)控樓市的決心依舊堅定、部分業(yè)主看空后市；同時普通商品住宅標準的調(diào)整使“非轉(zhuǎn)普”房源稅費下降、業(yè)主讓利。

　　在南黃浦、浦東聯(lián)洋等部分板塊內(nèi)成交價格仍有較大幅度的議價空間。如南黃浦板塊的西凌西村，97平方米戶型掛牌均價為3萬元/平方米，較上月降幅不足2%。但其實際成交均價2.6萬-2.8萬元/平方米，讓價超過10%。

　　葉厚彪認為，此番二手房成交量回升，可理解為是后市預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)下的季節(jié)性回暖。但階段性交易提升不代表真正回暖，2012年可以期待的僅是限貸限購大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性傾斜，如針對頭套房、普通房的政策利好。因此，2012年的總成交量不會比2011年更低，但未必會高很多。

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　　剛需客發(fā)力置換客跟進

　　剛需客發(fā)力，改善客跟進，集中推高了中低端二手房市場。

　　2月末，一手新盤“象嶼酈庭”熱銷，寶山淞南高境板塊價格優(yōu)勢足的二手房頓時吸引了剛需客的關(guān)注。相比新房2.2萬元-2.3萬元/平方米的團購價，老工房掛牌價為1.7萬元-1.8萬元/平方米，次新房掛牌價為2萬元/平方米。再加上新房供應(yīng)量相對匱乏，購房需求卻增多近五成，其中本地頭次購房的剛需客戶和置換客群為中堅力量。而且板塊內(nèi)滿5年、稅費少的次新房較多。如“四季綠城”有一套面積為128平方米的三房，掛牌價265萬元/套，為三樓的電梯房源，樓層佳，兩間臥室及50平方米的廳均朝南。據(jù)中原地產(chǎn)高境分行許磊經(jīng)理透露，單該分行2月就成交了9套房子，業(yè)績遠遠好于年初的零交易水平。從交易結(jié)構(gòu)來看，老工房、次新房的成交價與掛牌價相比分別有1000元/平方米、2000元/平方米的下浮空間，業(yè)主提供的議價空間為5%左右。許磊還表示，由于二手房源價格優(yōu)勢突出，與鄰近的新江灣城板塊高昂的價格形成反差，這也是本地剛需客群頭選的重要原因之一。

　　寶山嶺南片區(qū)是剛需客群關(guān)注的另一區(qū)域。一方面臨近軌交1號線站點，另一方面，價格優(yōu)勢明顯，滿五年的次新房品質(zhì)較高。此外，周邊幼兒園、小學(xué)較為集中，在建的萬達廣場等相關(guān)配套設(shè)施為區(qū)域提供了附加值。據(jù)中原地產(chǎn)嶺南分行薛亞紅經(jīng)理介紹，2月末，寶山嶺南片區(qū)的二手房源來客量與帶看量與1月相比有五成的增長幅度。 2月下旬，房源交易量均有明顯上揚的勢頭，與1月相比回暖了八成。以共和一村、共和八村為代表的老工房的掛牌價為1.6萬元-1.8萬元/平方米，以嶺南雅苑、嶺南翠庭為代表的次新房掛牌價為2萬元-2.2萬元/平方米，業(yè)主提供的議價空間在5%-10%之間。

　　2月后半期交易提升，本地置換客群需求回暖起到很重要的支撐效果。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，在本輪“小陽春”行情中，剛需客現(xiàn)行發(fā)力，改善客隨后跟進，二者之間并沒有明顯的時間落差。而且在置業(yè)的層級上，也都集中在市場中下游。

　　投資客獲利降價拋盤

　　準新人低價購進內(nèi)環(huán)小兩房

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房，由于其無可復(fù)制的地段優(yōu)勢，價格一直較為堅挺。但較近，21世紀不動產(chǎn)上海銳豐制造局路分行卻成交一套位于南黃浦板塊恒生大廈的二手物業(yè)，以低于市場價22萬元成交。

　　恒生大廈位于陸家浜路和制造局路路口，緊鄰新天地商圈。周邊教育資源豐富，且步行5時辰即可抵達軌道交通8號線和9號線陸家浜路站，地理位置優(yōu)越。

　　店經(jīng)理梁郁透露，此次成交的房源是面積約70平方米的兩房，8層(總高25層)，視野開闊無遮擋，房型正氣。此房屬于 ，業(yè)主當(dāng)初裝修花費20萬-30萬元。較終成交價格為178萬元，稅費各付。梁郁補充：由于該房屬于滿5年的普通商品住宅，所以稅費非常少。

　　與該大廈同類型的物業(yè)一般掛牌價都在200萬元左右，為什么這套房子這么便宜？梁郁介紹說，業(yè)主李先生當(dāng)初購購房子時是準備投資的，眼見本輪房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)過了1年多，政策仍未見大幅松動，李先生預(yù)期后市房產(chǎn)市場獲利空間已收窄，準備套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其它市場。由于目前購家看跌情緒較為普遍，交投處于僵持階段，無奈只能下調(diào)價格以促進成交。在門店工作人員的建議下，李先生將掛牌價定為180萬元。

　　購家是一對準備結(jié)婚的準新人，均為上海本地人，由于婚期已定，購房需求較為急迫。恒生大廈的這套房子在戶型、位置、裝修等方面都令他們比較滿意。因此，在李先生又爽快地給出2萬元讓價后，雙方較終達成交易。

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