愈近年底，業(yè)主心態(tài)愈脆弱。優(yōu)質(zhì)房源議價空間尚能保持在5%以內(nèi)，而次等房源議價空間已普遍超過7%，還有些看似沒有松動的，其實業(yè)主心理價的平衡尺早已放低。

　　業(yè)主心態(tài)動搖了

　　楊浦內(nèi)環(huán)板塊的 “華升公寓”，較近低價成交一套房源。中原地產(chǎn)鞍山分行業(yè)務(wù)員沈煒說，這套95平方米的兩房兩廳，房型方正，南北通透，業(yè)主較初報價約260萬元。購家還價要求降到230萬元，經(jīng)多次交涉，較后以238萬元成交，實際議價空間約8.46%。業(yè)主因急需現(xiàn)金出售房源，所以才肯大幅讓步。但這種類型房屋成交，也會助長購家大幅議價的信心，成為新的低價參考標桿。

　　中原地產(chǎn)嘉定新城分行遇到類似情況。自9月以來。二手房交易一直處于低迷狀態(tài)，購房者觀望情緒有增無減。12月，二手房議價空間開始放大至10%，但購房者入手意愿仍然不強。一套74平方米的二手房源，業(yè)主將87萬元的總價降至75萬元，降幅高達12%，仍未成交。而在11月，二手房議價空間僅在5%左右徘徊。顯然，逐漸走低的二手房成交量，開始影響到業(yè)主對后市房價下降的擔憂，二手房降價空間越來越來大。

　　一手房更吸引人

　　開始降價的二手房，目前仍然比拼不過一手房。原因在于，一二手房價格差依然懸殊。

　　中原地產(chǎn)東森花園分行區(qū)域經(jīng)理錢進介紹，11月份該門店零成交，12月份持續(xù)冷清，一些業(yè)主放盤的意愿也隨之降至冰點。以一套100平方米的二手房為例，業(yè)主要求到手價300萬元，加上不滿5年的非普通住宅營業(yè)稅及個人所得稅22.65萬元，購家實際需要支付的房款至少322.65萬元，折算下來單價約3.2萬元左右。與此相對應(yīng)的是，板塊內(nèi)一手房供應(yīng)量大、價格相對實惠。就拿其中兩個比較熱門的樓盤來說，一個是 “華潤新江灣九里”，小戶型單價約3.5萬元—3.8萬元，大戶型單價約4.3萬元；另一個是“新城御景”，單價在3萬元—3.2萬元之間，皆比周邊二手房便宜。一經(jīng)對比，區(qū)域內(nèi)的很多購家情愿選擇一手樓盤，二手房很少有人問津。

　　目前市場上，賣得動的二手房基本都在主動下調(diào)價格，不肯下調(diào)報價或者微幅調(diào)整的房源始終乏人問津，由此可能會加速后市降價的“多米諾骨牌”效應(yīng)。

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　　高境淞南板塊主打“實惠牌”

　　自住客偏向購購次新房

　　仁豐地產(chǎn)殷高分行近期成交一套嘉駿香山苑的板式兩房，面積82平方米，成交總價163萬元。此案位于總高6樓的4樓，一梯兩戶，高達90%，并處于小區(qū)位置。

　　作為竣工于2005年的次新房源，該房從房型、樓層到地理位置都幾乎無可挑剔，加上業(yè)主以低于市場均價2000元/平方米的價格誠意出售，更為此房注入了吸引力的性價比。

　　分行經(jīng)理張學建介紹，作為門店主營板塊之一的高境淞南板塊，二手房交易一直以售后公房為主。隨著板塊南部房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大，近年來涌現(xiàn)了一大批品質(zhì)較好的次新小區(qū)，周邊配套的不斷完善更加快了新興居住社區(qū)的形成。相比其他區(qū)域，這里實惠親民的房價吸引著大量的上海本地客戶和外省市來滬人員。

　　此次成交的客戶張先生就是代表之一。他在滬經(jīng)商多年，一直關(guān)注此板塊一手房，并計劃在年前實現(xiàn)購房愿望，因未物色到理想房源而遲遲沒有出手。于是，他轉(zhuǎn)變思路，將眼光轉(zhuǎn)移到次新房上，并通過仁豐業(yè)務(wù)員認真用心的推薦和服務(wù)順利購置到滿意的房源，實現(xiàn)了安家夢想。

　　張學建表示，板塊內(nèi)次新房成交量近來呈明顯上升趨勢。隨著更多此類房源的涌現(xiàn)，尤其在當前市場下一批降價房源刺激了有購房計劃的客戶群，成交將持續(xù)活躍。

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