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兩年樓市調(diào)控給我國房地產(chǎn)基本面帶來哪些變化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:證券日報  閱讀 654 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  現(xiàn)在經(jīng)常被問到的一個問題是:何時可以購房?筆者認為,在不同的城市,選擇的時點不可能一樣。據(jù)筆者了解,目前北京市長安街永安里一帶的公寓,售價已下跌15%左右。城市房價回落到這個位置,已經(jīng)比較可觀了。 
  
  對于房價調(diào)整,現(xiàn)在媒體有一種焦躁情緒,熱衷于追問何時調(diào)控到位、什么時候改變調(diào)子。春節(jié)期間樓市成交清淡,被媒體過分夸大。比如有的媒體報道北京春節(jié)期間房地產(chǎn)“零成交”。但事實是,北京市在節(jié)日期間暫停了房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)和存量房服務(wù)平臺對外服務(wù),“零成交”系烏龍報道。

  筆者認為,節(jié)日期間城市樓市交易清淡,頭先是由于房地產(chǎn)調(diào)控之下大家還在觀望。同時也有技術(shù)性因素:今年春節(jié)與元旦很近,長假被切分了,春節(jié)假期比較短;再有,南方多數(shù)地區(qū)天氣不佳,影響出行??傮w看,7天假期成交狀況比較正常,比較理智。房地產(chǎn)趨勢如何,不能只看春節(jié)前后這一個階段。

  房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月實施至今,已經(jīng)初見成效,并且還要進一步鞏固調(diào)控成果。但我們對調(diào)控也不可簡單化理解,至少不能理解為單一的壓低價格。抑制過度的投機投資性需求是必須的,但必須之舉并不等于人為設(shè)置下降的幅度,房價還是應(yīng)當軟著陸。

  1月31日, 總理在國務(wù)院第六次全體會議上指出,“繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施,促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作”。可見,的政策有保有壓、有扶有控,要抑制的是過旺的投機投資性需求,要正常供應(yīng)的是普通商品房,要彌補的短板是保障性住房。去年12月9日,政治局會議指出,“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進房價合理回歸,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。房地產(chǎn)調(diào)控是一套完整的政策架構(gòu),而不是可以割裂的:價格合理回歸是“標”,健康發(fā)展是“本”。所以,把房地產(chǎn)調(diào)控不動搖理解為長期抑制房地產(chǎn)發(fā)展,是不準確的。

  在這樣大的前提下,人們追問房價到底下降多少為“合理”,其實是在問“房地產(chǎn)基本面”發(fā)生了哪些變化,是在關(guān)注房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性平衡點在哪里。

  筆者認為,確立“房地產(chǎn)基本面”的邏輯很重要;如果沒有一個基本面的判斷,就難以向公眾傳遞準確的市場預(yù)期,宏觀調(diào)控也達不到標本兼治的目的。應(yīng)該看到,經(jīng)過兩年多的調(diào)控,房地產(chǎn)基本面還是發(fā)生了一些變化,市場參與者更趨于理智。鞏固成果,其內(nèi)涵也包括鞏固這種理性。

  房地產(chǎn)調(diào)控是針對普遍的價格泡沫的,但更是針對結(jié)構(gòu)性失衡的。應(yīng)該說過去十多年來,我國房地產(chǎn)的市場化是比較充分了,但在保障房方面有課要補,這正是調(diào)控的出發(fā)點。如果樓市泡沫過大,結(jié)構(gòu)性問題也很難解決。較近強調(diào),促進房價合理回歸,表達十分準確。既然是“回歸”,就應(yīng)該有個起點。筆者理解,2008年上半年的水平是一個基本目標。

  看待和管理房地產(chǎn)市場,頭先須看到住房屬性是分層的,是居住屬性,是商品屬性,第三是 品屬性。中國是個發(fā)展中國家,住房的 品屬性應(yīng)該局限在很小的范圍。我們說房地產(chǎn)基本面,頭先要把這個結(jié)構(gòu)問題搞明白。我國的人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)有自身特點,房地產(chǎn)市場不能一味與歐美相比較,但是要借鑒其經(jīng)驗。滿足居民的一般住房需求,與通過市場化手段滿足改善性需求和 性需求要區(qū)別開來。

  房地產(chǎn)基本面的一個極其重要的方面是“生產(chǎn)力水平”。我國房地產(chǎn)在建設(shè)、銷售、維護等環(huán)節(jié)存在著管理粗放、資源使用效率低的問題,發(fā)展方式落后,生產(chǎn)力水平不高。這也需要從宏觀調(diào)控、制度安排、市場秩序等方面加以調(diào)整。

  有人說當前的房地產(chǎn)政策令人迷茫,不知調(diào)控的盡頭在哪里。其實是沒有理解到房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,對一整套調(diào)控政策做出了單極化理解。所謂調(diào)控不動搖,其要點之一就是抑制過度投機、過度超前消費。而對于普通居住需求,必須要千方百計滿足,不論是租房還是購房。畢竟,我國的城鎮(zhèn)化進程還將持續(xù)下去,新增城鎮(zhèn)人口需要住房和配套設(shè)施。準確地說,就是一壓一扶一保,而不是只有壓。

   副總理在去年11月25日講到房地產(chǎn)調(diào)控的時候,除了表示堅定不移地實施房地產(chǎn)調(diào)控政策以外,還專門講了一段話,“建設(shè)保障性住房,有利于遏制房價過快上漲,助推城鎮(zhèn)化,這會釋放巨大的消費和投資潛力,推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展”??梢灶A(yù)期的是,城鎮(zhèn)化必然會帶來房地產(chǎn)的進一步發(fā)展,只不過,我們希望是健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)不像某些極端的觀點所云,不需要了或者不重要了,它依舊是拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的非常重要的力量,調(diào)控的目的是讓它更加健康。 

   現(xiàn)在大家都在關(guān)心限購政策何時取消,筆者認為,作為階段性的準行政措施,它較終是要取消的,這個進程在加快。較近,住建部表示,全國40個主要城市個人住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與該部聯(lián)網(wǎng)。有了這個全國性權(quán)屬查詢系統(tǒng),配合稅收政策出臺,限購措施就可以適時退出了。

  至于房地產(chǎn)稅的稅收,決策部門應(yīng)當告訴廣大公眾:征收房地產(chǎn)持有稅與多數(shù)人的合理購房需求的關(guān)聯(lián)度不是那么高的。征收房地產(chǎn)持有稅和轉(zhuǎn)讓稅,本質(zhì)是為了抑制過度投機和炒作,和普通居民還是有距離的。

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