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調(diào)控政策將長期化 供需力量對比正在逆轉(zhuǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 568 次
兩年來,房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求基本被抑制,房價過快上漲的勢頭被遏制,房地產(chǎn)作為投資品的資產(chǎn)配置效應(yīng)已經(jīng)逐漸褪色。進(jìn)入2012年,管理層多次強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。
筆者認(rèn)為,將在未來較長一段時間內(nèi)保持目前的調(diào)控力度不變,如果房價出現(xiàn)明顯反彈調(diào)控甚至?xí)哟a,持有房產(chǎn)的機(jī)會成本會越來越高。隨著未來新房和存量房有效供給的增加和需求的持續(xù)受抑制,中短期的市場價格均衡或被打破,房價未來一年下跌可期。
調(diào)控政策將長期化
由于2009年下半年開始,中國房價出現(xiàn)明顯上漲,形成了一定的泡沫,2010年4月開始包括限購限貸在內(nèi)的一系列嚴(yán)厲的房價調(diào)控政策陸續(xù)出臺。
進(jìn)入2012年,隨著本輪調(diào)控政策效果漸顯以及地方政府財政吃緊,地方政府“小動作”開始逐漸增多,逐步地試探對放松調(diào)控的底線。從的反應(yīng)來看,對堅持本輪調(diào)控的態(tài)度十分堅決,凡是涉及限購限貸的“微調(diào)”一律予以叫停,有的措施當(dāng)天公布轉(zhuǎn)天就被撤下。
筆者認(rèn)為,此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策未來有可能長期化。頭先,雖然房價過快上漲的勢頭得到了明顯遏制,但目前很多城市的房價依舊處于較高水平,短期內(nèi)如果退出調(diào)控將前功盡棄。
其次,房產(chǎn)稅和保障房等對沖房價上漲的中長期機(jī)制建立仍需時間,在這些機(jī)制沒有全面發(fā)揮作用前,調(diào)控政策不宜退出。我國于2010年開始大規(guī)模的保障房建設(shè),從建設(shè)周期看,從開始建設(shè)到竣工需要兩年左右的時間,預(yù)計2013年、2014年將是我國保障房入市的階段;而房產(chǎn)稅目前雖然在試點(diǎn),但的推廣仍需時日。
較后,“高房價”所暴露出的社會問題日益突出,已經(jīng)不單單是一個經(jīng)濟(jì)問題。由于中國正處于快速城鎮(zhèn)化和居民收入快速增長階段,民眾將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的需求日趨強(qiáng)烈,然而由于土地稀缺等問題,投資投機(jī)需求往往使得房價暴漲形成泡沫,給中國經(jīng)濟(jì)帶來很大風(fēng)險。
供需力量對比正在逆轉(zhuǎn)
影響房地產(chǎn)價格的長期因素是供需。調(diào)控的長期化將引發(fā)購房者、持房者和開發(fā)商等市場主體預(yù)期發(fā)生變化,進(jìn)而使得供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)的價格運(yùn)行規(guī)律不同于一般商品,金融屬性十分明顯。房價上漲期,市場交投火爆,價格繼續(xù)上漲的預(yù)期強(qiáng)烈。對于剛性需求的購房者而言,越晚入市意味著需要支付的購房成本越高;對于投資性和投機(jī)性需求而言,此時持有房產(chǎn)可以獲取價格上漲帶來的收益。所以,購房者入市積極,房價繼續(xù)上漲,這種上漲又強(qiáng)化了預(yù)期。當(dāng)房價由于政策調(diào)控等原因漲幅開始變小甚至不漲的時候,剛性需求的購房者大多會選擇持幣觀望,希望未來房價下跌從而減少購房成本,而此時投資投機(jī)性需求持有房產(chǎn)等于其機(jī)會成本,這一部分需求將被明顯抑制。這一階段,成交量會明顯減少,開發(fā)商的資金鏈逐步緊張,部分開發(fā)商選擇降價促銷,二手房的持有者也開始拋售手中的房產(chǎn),從而導(dǎo)致供應(yīng)量增大需求減少,價格開始松動。隨著價格由漲轉(zhuǎn)跌,市場預(yù)期將發(fā)生進(jìn)一步轉(zhuǎn)變,價格越跌,購房者觀望情緒越重。
目前我國房市正處于供需力量基本持平的短期均衡階段。此輪房地產(chǎn)調(diào)控將長期化,限購限貸政策不會輕易退出。筆者認(rèn)為隨著調(diào)控效果的持續(xù)和持有房地產(chǎn)機(jī)會成本的不斷增加,市場預(yù)期將逐步趨于悲觀,導(dǎo)致供需力量對比發(fā)生變化,房價的均衡將被逐步打破。
頭先,投資投機(jī)性需求基本被擠出市場。限購政策基本封殺了套房以上的投資和投機(jī)需求。對于投資投機(jī)性需求而言,持有房產(chǎn)追求的是價差收益,而房價持平或下跌將產(chǎn)生機(jī)會成本甚至虧損。所以,只要限購限貸政策不退出,房價沒有暴漲的可能,投資投機(jī)性需求就不會回到市場。
其次,上半年市場的回暖主要是開發(fā)商降價走量和部分剛需入市造成,隨著這部分需求的逐步釋放,市場需求將重歸平淡。以深圳為例,上半年90平方米以下商品房的成交面積比2011年同期上漲18%,90-140平方米的成交面積比2011年同期上漲11.4%,而140平方米以上的成交面積卻比上年同期下降0.3%??梢?,今年上半年的銷售主要以剛性需求的小戶型為主,而大中戶型成交慘淡。然而,進(jìn)入6月以后,90平方米以下戶型的成交面積出現(xiàn)下滑,從今年5月較高的265萬平方米下降到7、8月份的200萬平方米左右。所以,隨著政府對調(diào)控政策不變的多次重申和剛性需求邊際效應(yīng)的逐步遞減,購房者開始重新持幣觀望,剛性需求帶動樓市回暖的效應(yīng)在逐步減弱。
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