2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到了強(qiáng)有力的挑戰(zhàn)，在調(diào)控政策的壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，過(guò)熱的市場(chǎng)已經(jīng)開始降溫，過(guò)高的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了緩漲，地王現(xiàn)象基本消失。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

　　如何解讀經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定調(diào)？如何看待2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控政策取得的效果？又如何把握2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策走勢(shì)？面對(duì)一連串的問(wèn)題，上海證券報(bào)專訪了住建部政策研究副主任王玨林。

　　相比之下

　　今年是個(gè)不錯(cuò)年頭

　　記者：在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，全國(guó)房?jī)r(jià)降聲一片，成交量更是大幅下滑，您如何看待今年的市場(chǎng)調(diào)整？

　　王玨林：2011年1—11月，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到8.959億平方米；房地產(chǎn)開發(fā)投資55483億元，同比增長(zhǎng)29.9%；房?jī)r(jià)各地差異不同，變化較大，一線城市處于滯漲微降態(tài)勢(shì)，二、三線城市還在上漲，但漲幅趨緩；土地銷售量和價(jià)格下降的比較明顯。

　　這些數(shù)據(jù)與歷史數(shù)據(jù)相比較，前11個(gè)月商品房的銷售量已經(jīng)超過(guò)了2007年商品房銷售量7.62億平方米和2008年商品房銷售量6.21億平方米的水平，接近2009年商品房銷售9.37億平方米的水平。還有一個(gè)月的時(shí)間，很可能達(dá)到或超過(guò)2009年的商品房銷售水平。2009年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常熱、非常好的一年，尤其是下半年，很多城市不斷出現(xiàn)地王。

　　所以說(shuō)，2011年與歷年相比較，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)還應(yīng)當(dāng)算是一個(gè)不錯(cuò)的年頭。從2011年1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比增長(zhǎng)29.9%的投資規(guī)模來(lái)看，這里面雖然有增加保障性住房建設(shè)數(shù)量的因素，但與歷年相比，增加比例還是比較高的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2005年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)平均投資同比增長(zhǎng)23.67%的水平。這也說(shuō)明雖處在調(diào)控政策的高壓下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的信心仍然存在。

　　關(guān)于房?jī)r(jià)，2011年1—11月份全國(guó)商品房的銷售價(jià)格還是保持上升勢(shì)頭，穩(wěn)中有降的都是一線城市，如北京、上海、深圳、廣州等普遍出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊降的現(xiàn)象，雖然降幅不大，但折射出一種趨勢(shì)，也釋放出一個(gè)信號(hào)，高幅度增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始逐漸遠(yuǎn)去。

　　高房?jī)r(jià)得以遏制的主要原因，是國(guó)家實(shí)行了強(qiáng)有力的調(diào)控政策。這次調(diào)控概括為三點(diǎn)：針對(duì)性強(qiáng)、力度大、上下行動(dòng)一致，效果好過(guò)以往。前兩年住房?jī)r(jià)格高位膨脹，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)快，國(guó)家投資過(guò)快、規(guī)模過(guò)大，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)過(guò)于集中造成的；還有就是由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理造成的。限貸控制了房地產(chǎn)投資規(guī)模和開發(fā)速度，限購(gòu)擠出了投資性購(gòu)房消費(fèi)，緩解了市場(chǎng)供需矛盾。

　　總的講，2011年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)的一年，與前兩年比較雖然有所起伏，但已經(jīng)開始向健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。

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　　樓市若反彈

　　整體經(jīng)濟(jì)將受影響

　　記者：政府對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)有多次調(diào)控，但只有此輪調(diào)控取得明顯成效，特別是“限購(gòu)令”的影響非同一般，對(duì)此您如何看？

　　王玨林：國(guó)務(wù)院在今年1月份針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了“國(guó)八條”，要求“直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和房?jī)r(jià)漲幅較快的城市都要采取限購(gòu)措施”。

　　限購(gòu)的目的，是為了緩解住房市場(chǎng)上的求大于供的矛盾，減少投資性購(gòu)房所占比例，為剛性住房需求提供更多的房源。限購(gòu)政策屬于行政管理措施，在市場(chǎng)不發(fā)達(dá)或者不成熟的階段，通過(guò)強(qiáng)化行政管理，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展，這樣會(huì)保證市場(chǎng)健康和穩(wěn)定。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)展到一定的程度或發(fā)展得比較成熟，采取行政手段管理市場(chǎng)是不會(huì)起到什么作用的?，F(xiàn)階段限購(gòu)措施能夠起到一定作用，也就說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于初級(jí)階段，市場(chǎng)還不成熟。

　　限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還是很大的，因?yàn)樗扇〉氖桥懦k法，也就是將一部分購(gòu)房消費(fèi)者排除在市場(chǎng)之外，雖然這是階段性管理措施，但畢竟影響到了賣方的利益。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的求大于供的矛盾特別突出，采取限購(gòu)措施能夠起到緩解市場(chǎng)供需矛盾的作用，但不會(huì)影響市場(chǎng)發(fā)展，因?yàn)樗鼉H僅起到緩解矛盾作用，還不能說(shuō)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到了平衡。

　　記者：2012年是實(shí)施“十二五”規(guī)劃的年，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵一年，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。對(duì)于未來(lái)的政策調(diào)控，您怎么看？
　　
　　王玨林：從2005年開始，國(guó)家就開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，出臺(tái)了若干項(xiàng)政策，想了許多辦法，到今年才初步取得成效，可見(jiàn)今天的成果的確來(lái)之不易，要鞏固調(diào)控成果，需要政策持續(xù)性和穩(wěn)定性。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策正處現(xiàn)在時(shí)，還沒(méi)有到達(dá)終點(diǎn)，不會(huì)停止，只能前行。這是基于三點(diǎn)看法：頭先，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快速度發(fā)展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控留得了時(shí)間和空間；二是我國(guó)通貨膨脹的壓力還很大，物價(jià)指數(shù)還在高位運(yùn)行，住房也屬于其中的一個(gè)分子；三是全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況并不是太壞，基本上能保持在較好的水平。
　
　　我認(rèn)為，2012年防市場(chǎng)過(guò)熱、防房?jī)r(jià)返彈仍會(huì)成為未來(lái)的。前些年幾次調(diào)控已經(jīng)驗(yàn)證，一旦調(diào)控政策放松，房?jī)r(jià)就會(huì)迅速返彈，它帶來(lái)的損失不僅僅是在房地產(chǎn)市場(chǎng)，傷害的也不僅僅是消費(fèi)者，影響的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定?，F(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，國(guó)家已經(jīng)付出了很大成本，不能使這些成本浪費(fèi)，要達(dá)到應(yīng)當(dāng)達(dá)到的效果。一旦市場(chǎng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，就會(huì)破壞經(jīng)濟(jì)秩序、市場(chǎng)秩序和分配關(guān)系，后果是非常嚴(yán)重的，無(wú)法挽救的。所以，防市場(chǎng)過(guò)熱、防房?jī)r(jià)返彈仍會(huì)成為未來(lái)的。

　　調(diào)控會(huì)持續(xù)

　　不會(huì)加重、加碼

　　記者：調(diào)控之下，很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)這個(gè)行業(yè)已經(jīng)快失去信心，您是怎么看2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的？

　　王玨林：我對(duì)2012年我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是滿懷信心的，理由有三。一是，調(diào)控政策會(huì)持續(xù)，不會(huì)加重、加碼；二是房?jī)r(jià)漲幅變化不會(huì)太明顯，個(gè)別樓盤或區(qū)域變化會(huì)較大；三是觀望氛圍會(huì)減弱，銷售量會(huì)有所提升。

　　再者，2012年，融資難、貸款難會(huì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素。

　　可以說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是銀行培育長(zhǎng)大或壯大的，前幾年銀行追著企業(yè)放貸，今年是企業(yè)追著銀行要貸都要不來(lái)，大型房地產(chǎn)企業(yè)融資路子多些，中小企業(yè)在融資方面遇到的困難更大，再加上房屋銷售不暢，融資已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的困難。購(gòu)房貸款也遇到了困難，有些銀行抬高了貸款入門條件，有些銀行延長(zhǎng)了貸款時(shí)間，這樣不僅制約了投資性購(gòu)房需求，同時(shí)也影響了剛性購(gòu)房需求。融資難、貸款難會(huì)成為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素，要使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定，居民貸款購(gòu)房方面需要得到金融部門的支持。
 

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