孫建平:感謝主辦方，很高興跟大家交流。

　　對2011年我們的看法，調整的趨勢確立并持續(xù)?，F(xiàn)在進入庫存高度平灘性，庫存總量超過09年。其中上海市場相對成熟的階段，因為銷量高峰期已經(jīng)過了，上海新房可售房源超過09年，判斷是12年達到高峰。頭先房價判斷3增長，住宅改善到11年上半年。銷量預測也是20的預測，12年下降也是09年9月份政策調控第三個低谷，新增預測11，房地產(chǎn)投資從11年29到12年12，下滑是明顯的。

　　政策的看法，12年回到平穩(wěn)的狀態(tài)，政策的走勢越來越嚴峻，從09年四個季度政策的改變，到10年恢復調控，從政策角度過于嚴厲的狀態(tài)，12年有一定的調整，政策面回到逐步放松、相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　 貨幣信貸持續(xù)放松。地方行業(yè)政策逐步放松，公積金貸款不斷提升，地方政府現(xiàn)在為止為數(shù)不多財力可以上調的地方，到11年11月底全國公積金有1萬多億，公積金貸款主要滿足合理需求，目前只有少數(shù)城市上漲。我們估計一季度會略微上漲，具體體現(xiàn)利率下浮，非住宅工商業(yè)住宅會放松、二貸逐步放松。

　　第三個政策調控、金融資本與2012年的平衡問題。

 　　大概12年二季度以后，銷售增速遠遠慢于投資，這個對12年資金有影響。整個行業(yè)現(xiàn)階段壓力是信貸。根據(jù)這個情況我們做了行業(yè)壓力測算，12年行業(yè)資金缺口大概1.3萬億，資金缺口主要來源于三個方面，個銷售下降，銷售增速在12年是負增速，個投資減少，第三12年將迎來銀行貸款還款高峰期。

　　銀行貸款現(xiàn)在情況下，尤其11年6月份以后，整個行業(yè)投資主要以信托為主。3月份開始進入信托到期高峰期，企業(yè)資金出現(xiàn)問題，這個風險釋放比較充分。針對上市公司我們也做了統(tǒng)計，這些公司有大有小。

　　信托如果發(fā)現(xiàn)風險做保全的話，大概有五種情況。

　　1、增加抵押品。

　　2、收嚴同步開放。

　　前面講房地產(chǎn)信托在12年到期的高峰期，12年央行在09年放的貸款到期，對開發(fā)商較重要的融資渠道都迎來還款的時期，信托好一點有展期。

　　第四個是公司成長與資金戰(zhàn)略，2012年其中期對策

　　 資金戰(zhàn)略一定滲透行業(yè)更深里邊，從11年一季度開始投資的銷售覆蓋率大大降低，三季度到1.8塊不到，以往來看銷售資金占開發(fā)商資金比例不高。12年開始行業(yè)政策我們做了一些測算，這些制度一旦推行對財務的影響非常小，意味著開發(fā)商增長主要依靠高增長。

　　信貸投資一定差別化，二套房貸一定是持續(xù)，個人所得稅恢復一點，按照國際慣例差價體現(xiàn)個人所得稅這一塊。如果持續(xù)不到一年，差價較高33，這是很重要變化的政策。從信貸和稅收越來越差別化，導致開發(fā)商決定資金占比策略，一定區(qū)域選擇上要好。立足合理消費需求基礎上。

　　這個表是香港公司開發(fā)商轉型路徑，美國轉型還是開發(fā)行業(yè)信保，香港公司大多轉移商業(yè)地產(chǎn)。萬科提的加速戰(zhàn)略，較近幾年來看債務財務非常重要，導致均衡加速發(fā)展也比較快。

　　從戰(zhàn)略優(yōu)化財務可以學的，恒達綠城有很大的提高，萬科百麗保持這個優(yōu)勢。關于開發(fā)商出售項目主權，以綠城、恒達為主，恒達11年銷售很有亮點。

　　公司管理議價，土地和現(xiàn)地做切換、或者市場供求轉化，相互的關系在今后發(fā)展起到很大的作用。

　　金融資本配置，行業(yè)在07、09年保持25的增速，10年開始行業(yè)增速調整到15，這樣行業(yè)成長速度下來之后，行業(yè)會控制資產(chǎn)越來越成熟、越來越發(fā)展，有人賣還有得人購，跟公司成長有關系。這兩年下來，國內房地產(chǎn)企業(yè)成長非常快的，在銷售和財務拿地、開工、銷售匹配做的越來越好、手續(xù)之間的切換做的越來越漂亮。這里也有一個數(shù)據(jù)給大家參考一下，10月份并購金額大概44億。個配置多元化，今后金融資本和產(chǎn)業(yè)對接很重要的方式。

　　2000年以來發(fā)展勢頭很快，回報率遠遠高于國債，大概在7―8。從美國投資未來房地產(chǎn)的來看，新加坡購物占到60―70，美國數(shù)據(jù)來看70年代到21世紀，收益率跟股票市場越來越不一樣，后面的行業(yè)發(fā)展有相當屬性的金融資本可以找到匹配，政策未來兩三年會有明顯的改善。

　　這個是關于融資和資金發(fā)展的路徑或者解決的方式。我就講到這里謝謝大家！

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