政策的風(fēng)向已經(jīng)變了，從建設(shè)部官員透露不會(huì)再有利好政策出臺(tái)，到25日物業(yè)稅研究開(kāi)征的利空突然來(lái)襲，從去年10月開(kāi)始的房地產(chǎn)扶持政策可能轉(zhuǎn)變風(fēng)向，由此樓市銷量也將見(jiàn)近期高點(diǎn)。

廣州處女拍四家公司捧場(chǎng) 溢價(jià)一億佳兆業(yè)3.18億拿下

過(guò)江龍壓倒地頭蛇。

經(jīng)過(guò)30多輪廝殺，原本偏居深圳的廣東佳兆業(yè)以3.18億的總價(jià)拿下了今年廣州拍賣的塊地，比1.925億底價(jià)高出過(guò)億元，折合樓面地價(jià)為5910元/平方米。

此次出讓的是海珠區(qū)江南大道中99號(hào)的廣州益豐搪瓷廠地段地塊，位于海珠區(qū)江南大道中、市二宮**口附近，為益豐花園第四期，用地面積8579平方米，總建設(shè)面積53809平方米，未明確限戶型。

昨天(5月26日)下午，媒體擠滿了拍賣大廳，參與競(jìng)價(jià)的卻只有四家公司：東華實(shí)業(yè)與廣州新意實(shí)業(yè)，廣東廣物房地產(chǎn)，佳兆業(yè)房地產(chǎn)，廣東華儲(chǔ)房地產(chǎn)。拍賣過(guò)程咬得很緊，東華實(shí)業(yè)一路追殺，華儲(chǔ)房地產(chǎn)步步緊逼，但佳兆業(yè)房地產(chǎn)志在必得，從開(kāi)始到較后，舉牌都非常堅(jiān)決。

在佳兆業(yè)較后一輪舉牌中，拍賣價(jià)到達(dá)3.18億元。坐在記者身后的華儲(chǔ)房地產(chǎn)代表連線公司高層："現(xiàn)在已經(jīng)拍到了3 .18億了，怎樣？"大概八秒后，她放下電話。事后其表示，有點(diǎn)高了，決定放棄。而東華實(shí)業(yè)代表事后也認(rèn)為，這個(gè)價(jià)位他們難以接受，只有放棄。

"佳兆業(yè)是誰(shuí)？"當(dāng)主持人落槌的時(shí)候，媒體追問(wèn)著這家原本只在深圳才較有名氣的開(kāi)發(fā)商，但佳兆業(yè)的代表在媒體的圍追下"倉(cāng)皇而逃"。

相比之下，或許是地塊太小，或許是囊中羞澀，大開(kāi)發(fā)商的缺席證明廣州的房地產(chǎn)還沒(méi)有真正回暖。

大開(kāi)發(fā)商房子的銷量在急劇下降，長(zhǎng)江證券的數(shù)據(jù)顯示，深圳上 周 一 手 房 成 交 環(huán) 比 下 降17.68%；廣州上周住宅成交環(huán)比下降30.97%。天相投顧的數(shù)據(jù)也證明，深圳、廣州成交套數(shù)環(huán)比持續(xù)下降，降幅分別為12 .17%和10 .99%，雖然降幅分別收窄了5.13和25.27個(gè)百分點(diǎn)。

滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌認(rèn)為，這次大的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有過(guò)來(lái)，還是比較意外。畢竟現(xiàn)在老城區(qū)的地已經(jīng)不多了，而且用地面積和建筑面積來(lái)看，容積率還是比較高的。龍斌估計(jì)，大型開(kāi)發(fā)商對(duì)后市有一些謹(jǐn)慎，在拿地上有一定的顧慮。這次主要還是中型開(kāi)發(fā)商在操作，一方面可能由于他們資金比較充裕，另一方面也說(shuō)明他們對(duì)市場(chǎng)的信心有所增強(qiáng)。

物業(yè)稅開(kāi)征"狼來(lái)了" 剛性需求釋放進(jìn)入尾聲

在開(kāi)發(fā)商在賣房與囤地間尋求平衡之時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)生變化。

在5月25日《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委09年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)通知》中，第九條"加快推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅體制"提到，"深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅(財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé))"。

"真的狼來(lái)了！"國(guó)信證券研究員方焱認(rèn)為，雖然物業(yè)稅短期難以真正推出來(lái)，但從國(guó)務(wù)院層面發(fā)文件要求財(cái)政部、稅務(wù)總局等部門研究物業(yè)稅相關(guān)問(wèn)題、適時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)看，的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變，這一次是動(dòng)真格了。

"對(duì)高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，物業(yè)稅的征收，將是較大的利空。"海通證券房地產(chǎn)分析師帥虎認(rèn)為，此次關(guān)于研究在年內(nèi)開(kāi)征物業(yè)稅等信息的出臺(tái)，標(biāo)志著自2008年中以來(lái)偏寬松的政策面，已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，后續(xù)利好政策有限。

國(guó)泰君安孫建平認(rèn)為，這表明政府并不希望房?jī)r(jià)快速上漲的立場(chǎng)。其原因除了房?jī)r(jià)上漲會(huì)打擊成交量外(而成交量才是貢獻(xiàn)財(cái)稅收入和增量G D P的關(guān)鍵)，房?jī)r(jià)快速上漲還將影響民生和穩(wěn)定。

股市的走勢(shì)也印證了市場(chǎng)的擔(dān)憂，昨天房地產(chǎn)板塊下跌超過(guò)2%，成為領(lǐng)跌較主要的行業(yè)之一。

"具體開(kāi)征時(shí)間很難確定，但大方向不會(huì)改變。"帥虎認(rèn)為，預(yù)計(jì)將從部分城市開(kāi)始試點(diǎn)，然后逐步開(kāi)始推廣。隨著前期物業(yè)稅在青島、石嘴山市等地"空轉(zhuǎn)"的基本結(jié)束，從"空轉(zhuǎn)"向"實(shí)轉(zhuǎn)"將不可避免。前期，部分城市，如深圳等地，關(guān)于土地增值稅將加緊清算的信息，其實(shí)也可看作物業(yè)稅開(kāi)征的前奏。部分城市的試點(diǎn)時(shí)間，預(yù)計(jì)將在2009年底前后；至于在全國(guó)全面開(kāi)征的時(shí)間，考慮到相關(guān)條件尚待成熟，預(yù)計(jì)在3-5年之間。

"預(yù)期銷售反彈即將結(jié)束，成交量回落將不可逆轉(zhuǎn)。"帥虎認(rèn)為，前期銷售反彈，是剛性需求的間歇性釋放。房地產(chǎn)行業(yè)在2010年底之前難以見(jiàn)底，前期出臺(tái)的相關(guān)政策，將延長(zhǎng)行業(yè)的調(diào)整期。

孫建平則認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅并不會(huì)使得房?jī)r(jià)直接下降，但將會(huì)通過(guò)降低成交量、增加供給間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。

(作者：戎明邁)