在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時候，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動的跡象。同時，整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局，未來能否打破觀望、實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的深度降價仍需觀察。

　　時至年底，房價日益敏感起來。10月以來，北上廣等一線城市率先行動，部分樓盤價格出現(xiàn)了明顯調(diào)整，如果算上各種折扣優(yōu)惠，降價幅度約為20%，有的樓盤降價幅度甚至達(dá)到50%。然而相比購房者的預(yù)期，降價只是剛開始，身處不同利益群體的人們都在關(guān)注樓市底部究竟在哪里?未來開發(fā)商是否會因資金壓力而抓緊促銷?市場庫存不斷創(chuàng)新高能否加劇房價下行?新入市項(xiàng)目遭遇何種定價難?

　　局部降價難改量跌價滯格局

　　關(guān)于房價較權(quán)威的官方數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局，從今年10月份的數(shù)據(jù)來看，上個月環(huán)比房價下跌的城市在增加，降價似有蔓延跡象。在北京，從今年8月開始，通州等近郊區(qū)域陸續(xù)出現(xiàn)了大幅降價的項(xiàng)目。記者從亞豪、鏈家等地產(chǎn)機(jī)構(gòu)獲悉，年底10多個近郊商品房項(xiàng)目銷售價格已接近或跌落萬元，主要集中在亦莊、大興、順義等地區(qū)。

　　房價下跌使得翹頭以盼的購房者看到了希望，然而一個城市幾個樓盤或者項(xiàng)目的價格下調(diào)，并不代表整個城市的住房價格都已下跌，再加上“購漲不購跌”的慣性使得人們的擔(dān)憂隨之而來——樓市何時筑底?

　　“判斷市場底部要看成交是否出現(xiàn)放量，現(xiàn)在的情況是價格有所下降，但成交量并沒有上去，所以說還沒有到較終的底部。”一位開發(fā)商告訴記者。

　　從這個角度講，當(dāng)前國內(nèi)房價下跌或許并不是一個普遍的現(xiàn)象。以近期盛傳的所謂“五折”盤“中弘北京像素”為例，五折只是因loft變平層，實(shí)際均價僅有每平方米千余元的優(yōu)惠，但不可否認(rèn)，這降價的虛把式確實(shí)取得了良好的營銷效果。售樓處的保安說：“這幾天來的人真不少。”現(xiàn)場的銷售人員忙著接待一撥又一撥的客戶，售樓處的電話叮呤呤響個不停。熱鬧的人氣卻并未給業(yè)績帶來多少好運(yùn)——記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)看到，自預(yù)售至今，該樓盤在售項(xiàng)目網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案套數(shù)不足二成。

　　北京亞豪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，現(xiàn)在市場上常規(guī)的折扣比較多，多數(shù)降價幅度不大，大幅降價的項(xiàng)目集中在某些地區(qū)，但是從整體來看，還是個案。

　　“目前拐點(diǎn)已現(xiàn)，但仍未見底。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說。

　　包括楊紅旭在內(nèi)的多位分析人士都表示，未來單個項(xiàng)目價格的完全降幅可能有限，但更多的項(xiàng)目會加入價格下調(diào)的隊(duì)伍。楊紅旭預(yù)計(jì)，這一輪房價下跌還將持續(xù)一段時間，明年房價將維持以小跌盤整為主的基調(diào)，部分樓盤會出現(xiàn)10%～15%甚至40%的跌幅。

    資金偏緊或成房企促銷動力

　　不管降價或明或暗，有些開發(fā)商陸續(xù)推出特價房源，房企采取行動“以價換量”已是不爭事實(shí)。然而，雖然部分房企在今年下半年迫于信貸壓力等主動降價促銷，但是購方的觀望氣氛依舊濃厚，成交量的低迷使得市場的成交金額數(shù)月下滑。數(shù)據(jù)顯示，今年1～9月份，全國商品房銷售金額累計(jì)達(dá)39312億元，同比增長23.2%，但相比1～8月回落2.7個百分點(diǎn)，這也是自今年7月份以來的連續(xù)第2個月增速回落。相關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，近七成一線房地產(chǎn)企業(yè)今年前3個季度未完成同期銷售任務(wù)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院高端研究員蘇艷認(rèn)為，從目前已經(jīng)披露的銷售數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)未完成同期任務(wù)的企業(yè)將繼續(xù)增加。臨近年底，開發(fā)商面臨還貸和回籠資金壓力進(jìn)一步加大，這也成為開發(fā)商加速促銷的動力。

　　近幾個季度以來，上市房企的資金狀況凸顯，盡管沒有到達(dá)2008年的底部狀態(tài)，但從發(fā)展趨勢來看，隨著企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的繼續(xù)加大、短期償債能力的持續(xù)變差，開發(fā)企業(yè)的資金問題將逐漸暴露和凸顯。蘇艷表示，2011年前3個季度，118家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.58%，成為自2009年以來的新高點(diǎn)，且呈現(xiàn)出繼續(xù)上升的態(tài)勢。從指標(biāo)體系的評價結(jié)果看，2011年三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于資金“偏緊”狀態(tài)，企業(yè)資金狀況不容樂觀，從發(fā)展趨勢看，資金狀況明顯呈現(xiàn)出變差的態(tài)勢。

　　“如果市場不好，開發(fā)商面臨生死存亡，那么零利潤甚至負(fù)利潤賣房子，也是很有可能的，當(dāng)前開發(fā)商能否保障正常的現(xiàn)金流是較重要的。”任啟鑫說。

　　楊紅旭認(rèn)為，房企資金面及存貨壓力若進(jìn)一步加大，則有降價拋售的可能，房價將進(jìn)一步拉低。此外，影響未來樓市走向的還有政策因素，包括貸款緊縮和限購等政策。

　　存量增多加劇新項(xiàng)目定價難

　　臨近年末，樓市成交仍不容樂觀，房企也加速了推盤速度。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至11月20日，北京11月商品住宅共成交3019套，成交面積36.9萬平方米，環(huán)比上月同期分別增加9.3%、8.7%。然而與此對應(yīng)，北京住宅市場17個項(xiàng)目共提供商品住宅4158套，面積45萬平方米。相比之下，供需倒掛現(xiàn)象依然明顯。

　　市場庫存不斷創(chuàng)新高，加劇了降價的壓力，也使得入市項(xiàng)目定價“難上難”。據(jù)了解，北京12月即將入市的項(xiàng)目當(dāng)中，有一半左右尚未確定開盤價格，這其中不僅有純新盤項(xiàng)目，也有老項(xiàng)目后期，價格成為敏感話題，有的只到開盤當(dāng)日才會對外公布。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，對于即將開盤的項(xiàng)目來說，制定出合適的開盤價格，一經(jīng)開盤即可獲得50%以上的銷售率是目前銷售的較佳狀態(tài)，任何之后的價格變動，無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項(xiàng)目價格不斷變化的影響，對于“合適價格”的判斷難上加難。例如位于北京通州的東亞·逸品閣近日將以13200元/平方米起的價格入市，將開發(fā)商的各種優(yōu)惠促銷措施都計(jì)算在內(nèi)，折后均價11553元/平方米，而開發(fā)商透露其成本價為12347元/平方米，這種做法給其周邊項(xiàng)目也帶來了巨大壓力。

　　可以看到，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯的時候，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動的跡象。同時，整個行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加，上述因素加劇了市場的觀望與銷售困局，未來能否打破觀望、實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的深度降價仍需觀察。

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