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2010年底杭州樓市猜想:降價潮會不會出現(xiàn)?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 657 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
9·29“二次調(diào)控”和10月中旬出臺的杭州執(zhí)行細則相繼出臺,在限購限貸“雙限”打壓下,再加上較近頻頻收緊的貨幣政策,杭州房價已開始松動,老盤打折優(yōu)惠,新盤理性低開,已經(jīng)成為不少樓盤的選擇。

目前的這種價格松動,會否進一步向廣度和深度蔓延,從而在年底前觸發(fā)08年底和09年初曾經(jīng)出現(xiàn)過的降價潮?

 

 年底前大規(guī)模降價,杭州沒有先例

應(yīng)該說,在杭州樓市歷史上,年底前的規(guī)模性降價,并沒有先例。杭州真正意義上的降價潮,只出現(xiàn)過兩次,一次是08年下半年,由萬科降價引發(fā),另一次是09年初,由下沙海天城降價引發(fā)。這兩次降價潮的出現(xiàn),都不是在年底,而是恰好在08年底的前后——08年的9、10月份和09年的2、3月份。

此外,在強力宏觀調(diào)控之下,05年下半年杭州樓市也曾出現(xiàn)過調(diào)整,不過,主要是縮量的調(diào)整,并伴隨有小規(guī)模和小幅度的降價,但遠遠夠不上降價潮。07年底也是一個時間窗口,當年狂飆突進的樓市在年底被宏觀調(diào)控的傾盆大雨澆了個透心涼,并且在當時引發(fā)了推盤潮,以至庫存迅速飆升。但是,當時價格并沒有松動,但成交縮量非常厲害,以至較終引發(fā)08年9月初的萬科降價,以及隨后降價潮的出現(xiàn)。

因此,如果要從歷史上的經(jīng)驗去追問年底降價潮,我們可以給出一個否定的答案,年底歷來不是開發(fā)商大規(guī)模調(diào)整價格策略的時間窗。

回顧:08年萬科引發(fā)降價潮前,杭州樓市發(fā)生了什么?

前面提到,杭州真正意義上的降價潮,只出現(xiàn)過兩次,08年9、10月份和09年2、3月份。兩次降價潮的直接源頭都只有一個——08年9月3日的萬科降價。

那么,在08年9月3日萬科降價前,杭州樓市都發(fā)生了什么?

, 成交縮量。

前面提到了,07年底,此前瘋狂的樓市,遭遇了宏觀調(diào)控的傾盆大雨,被澆了個透心涼,成交縮量非常厲害。08年上半年6個月,只有5月份的成交量超過了300套,也就是日均百套之上,另外5個月,成交較多的是2113套,日均72套。在08年9月萬科降價前,曾經(jīng)歷了長達九個月的成交縮量。

, 庫存飆升。

因為07年底調(diào)控突然來襲,開發(fā)商心慌之下,加速開盤去庫存化,結(jié)果遭遇成交縮量,庫存由是飆升。07年9月份,杭州主城區(qū)的庫存曾一度降至不足8000套,但到了08年9月,庫存飆升到了21000套之上,庫存增加了將近200%。

第三, 土地市場低迷。

伴隨當年瘋狂的樓市,07年,杭州土地市場地王頻現(xiàn),土地市場高歌猛進,一派盛世繁榮之象。然而,到08年的時候,土地市場徹底低迷,當年,杭州主城區(qū)到5月份才開始有塊地出讓,6月份的土地出讓量為零,七八月份也都各只有兩宗地出讓。土地市場的低迷,反映了開發(fā)商對樓市的信心程度,由此影響到購購方的心理,對樓市打擊非常大。

第四,緊縮的貨幣。

眾所周知,為了抑制07年開始爆發(fā)的流動性過剩和由樓市、股市為代表的資本市場過熱,以及相與伴生的通貨膨脹,國家在08年開始不斷加息和調(diào)升存款準備金率,緊縮貨幣,從而導(dǎo)致08年股市的暴跌。隨后,9月15日雷曼兄弟倒閉,次貸危機引發(fā)全球金融危機,一根較重的稻草壓在了樓市身上。

以上四點是導(dǎo)致08年9、10月份杭州樓市降價潮的較主要因素,而萬科降價,只是點燃了降價潮的導(dǎo)火索。

 

市場明朗化還需看明年

以上的分析,為我們預(yù)測年底樓市降價潮會否出現(xiàn),提供了重要的觀察視角和參考因素。不妨分析一下,以上導(dǎo)致08年底杭州樓市降價潮的四個因素,在當前的市場狀況如何。

,成交縮量,這一點目前不明顯。

我們會發(fā)現(xiàn),4·17新國十條的出臺,曾經(jīng)導(dǎo)致4月下旬和5、6月份的成交縮量,但是,“壞景”不長,樓市從6月中下旬開始,重拾升勢,甚至很快又開始過熱。也正是因此,才有了9·29的“二次調(diào)控”,甚至隨后更嚴厲的地方執(zhí)行版的“限購”。然而,盡管政策嚴厲程度到幾近無以復(fù)加,我們發(fā)現(xiàn),當前,樓市依然維持在一個比較正常的成交量,市場信心受挫程度非常有限。

,庫存飆升,與當時的情況類似。

目前,杭州主城區(qū)的住宅庫存,已經(jīng)由年初的5000多套,上升到當前的15000多套,升幅不可謂不大。08年和今年庫存的飆升,都有一個相似的背景,08年的前一年07年,今年的前一年09年,杭州主城區(qū)都出讓了天量的土地,這些土地所形成的供應(yīng),成為此后庫存飆升的較主要原因。不過,相比于08年住宅庫存的高點24000多套,當前15000多套的住宅庫存,對開發(fā)商來說,壓力還是小很多的。

第三,今年土地市場基本上沒有低迷。

雖然賣地不如去年,但是,今年的土地市場上,地王依然頻現(xiàn),開發(fā)商拿地熱情依然高漲,地價絲毫沒有下跌,反而樓面價紀錄頻創(chuàng)新高。較近的下沙土地出讓,住宅和商業(yè)樓面價雙雙破萬,更是震動市場和業(yè)界。土地市場的堅挺,對提振樓市的信心作用極大。

第四,目前的貨幣緊縮程度,遠遠不如08年嚴厲。

08年頻繁的加息,至少目前出現(xiàn)的可能性幾乎沒有。而且,08年由次貸引發(fā)的全球金融危機,今年不可能會有。相反,目前中國擁有世界上較多的廣義貨幣M2,而且不可能在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn),至少到目前為止,央行對外宣稱的仍然是“適度寬松的貨幣政策”。因此,從宏觀面和資金面上來說,目前迫使開發(fā)商大幅調(diào)整價格策略的影響非常小。

事實上,當前的杭州樓市,基本上處于一個正常的分化狀態(tài)之中,小幅優(yōu)惠和理性低開,成為不少樓盤的選擇。然而,也有部分樓盤因為賣得很好,逆勢提價,小幅加價。新開樓盤因為理性定價,普遍熱銷。當然,也有部分樓盤賣得不是太好。

因此,從當前的市場來看,促使開發(fā)商大規(guī)模大幅度調(diào)價的壓力幾乎沒有。而從土地市場的熱度以及新開樓盤的頻頻熱銷可以看出,市場信心依然充足。因此,在年底規(guī)模性降價潮的出現(xiàn),可能性幾乎沒有。

但是,影響樓市的一些重要不確定性因素依然可能會在不久的將來發(fā)生作用。即將于12月初舉行的經(jīng)濟工作會議,將定調(diào)明年的貨幣和經(jīng)濟政策,傳言“適度寬松的貨幣政策”將改為“穩(wěn)健的貨幣政策”,這就意味著貨幣的收縮(至少不是擴張),將成為明年的主基調(diào),將影響對樓市的預(yù)期。這將成為明年樓市變局的不確定性因素。因此,降價潮是否會出現(xiàn),時間窗口不是今年年底,而是2011年。

(作者:李永生)

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