“估計(jì)到今年下半年，房屋的供應(yīng)數(shù)量會(huì)明顯上升，供求將會(huì)趨于均衡。因?yàn)槿ツ?、7、8月份賣出的那些地，一個(gè)個(gè)都在和時(shí)間賽跑，開(kāi)發(fā)商知道宏觀調(diào)控的大幕正一步步拉開(kāi)。隨著流動(dòng)性的緊縮，下半年開(kāi)始一些‘體質(zhì)’比較弱的房地產(chǎn)商就會(huì)缺錢了?！?月15日，在杭州舉辦的“2010新湖‘金融地產(chǎn)趨勢(shì)’論壇”上陶冬這樣預(yù)言。

陶冬還預(yù)測(cè)，下半年房屋供應(yīng)量增加的到來(lái)時(shí)間會(huì)早于預(yù)期，數(shù)量會(huì)大于預(yù)期。但同時(shí)陶冬也認(rèn)為，“重要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，而不是房?jī)r(jià)一下子跌下去。市場(chǎng)也不會(huì)再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)?！?

市場(chǎng)尚處于相持階段

隨著5月17日樓市新政的“滿月”，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，但商品房成交價(jià)卻仍然堅(jiān)挺，甚至有樓盤(pán)逆市提價(jià)。

對(duì)此，陶冬表示，這是由于政策上的打壓和一手房源的不足這兩個(gè)因素造成的。2008年由于大部分開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)了現(xiàn)金流的危機(jī)，使開(kāi)工量銳減；到了2009年上半年樓市又突然走旺，開(kāi)發(fā)商一下子把房子全賣掉了，因此上半年可售房源一下子就緊張了?！澳壳翱射N售房源我們估計(jì)大概相當(dāng)于1.5個(gè)月的房屋銷售數(shù)量，而在2008年10月份，房屋的可銷售房源相當(dāng)于23個(gè)月的房屋銷售。在可預(yù)見(jiàn)的兩三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)在高位對(duì)峙和拉鋸?！?

大量數(shù)據(jù)顯示，有2009年和今年季度的“高價(jià)傾銷”作底，全國(guó)開(kāi)發(fā)商手上普遍不缺錢。

RIECO近日發(fā)布的《2010年1季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況與預(yù)測(cè)》報(bào)告就指出，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金相對(duì)寬松。

早在2008年初就開(kāi)始未雨綢繆，奉行不高價(jià)拿地，調(diào)控期反而逆市發(fā)展的新湖中寶為此也做過(guò)專門調(diào)研。

在一次內(nèi)部會(huì)議上，新湖中寶董事長(zhǎng)林俊波表示，去年整個(gè)行業(yè)銷售的資金減去投資的資金總共多出了7000多億元，這些資金都在房地產(chǎn)企業(yè)手上，另外還有更為龐大的其他來(lái)源資金，房地產(chǎn)公司手中的資金狀況普遍好于以往。市場(chǎng)之所以還沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)，跟開(kāi)發(fā)商資金壓力不大有直接關(guān)系。

林俊波也坦言：“較苦的日子將會(huì)在未來(lái)3個(gè)月內(nèi)來(lái)臨?！?

加息幅度將大于預(yù)期

今年1月份開(kāi)始，中國(guó)人民銀行連續(xù)3次調(diào)高準(zhǔn)備金率。隨同這種貨幣環(huán)境下出臺(tái)的幾乎所有政策在陶冬看來(lái)基本上都是資金在量化收縮。

基于基數(shù)效應(yīng)的判斷，市場(chǎng)上普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為下半年通脹可能見(jiàn)頂。陶冬對(duì)此并不認(rèn)同，“我認(rèn)為下半年，中國(guó)的通貨膨脹會(huì)失控，下半年兩大因素會(huì)拉動(dòng)中國(guó)的通貨膨脹往上走，個(gè)因素就是大規(guī)模的加工資，不僅僅是城市白領(lǐng)們的工資往上走，農(nóng)民工的工資也在上漲，我們估計(jì)沿海地區(qū)制造業(yè)今年大概有600萬(wàn)的工人短缺，而且短缺已經(jīng)明顯地由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)蔓延；個(gè)因素是食品價(jià)格上漲，若控制不當(dāng)會(huì)帶動(dòng)一場(chǎng)相當(dāng)大的通貨膨脹，由此促使央行加息?！?

陶冬還特別提到房地產(chǎn)租金上漲的問(wèn)題，“中國(guó)的租金現(xiàn)在也開(kāi)始動(dòng)搖，過(guò)去幾年每次都是房?jī)r(jià)往上走，但租金是不動(dòng)的；像這樣租金上漲還是次，明顯是由于貨幣過(guò)度發(fā)行引起的金融性資產(chǎn)價(jià)格的上漲?！?

他提醒道，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時(shí)候突破5%，如果這樣的話一定要警惕利率的上升力度和頻率會(huì)明顯大過(guò)市場(chǎng)所預(yù)言的幅度。

盡管加息本身解決不了通貨膨脹的問(wèn)題，但通脹下若不加息，放在銀行里面的定期存款肯定會(huì)大量的流出。因此，陶冬預(yù)測(cè)，“當(dāng)中國(guó)的CPI超過(guò)3%的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)第1次加息，當(dāng)央行認(rèn)為通貨膨脹會(huì)在今年年終時(shí)見(jiàn)頂?shù)挠^點(diǎn)出現(xiàn)動(dòng)搖的時(shí)候，一系列的加息就會(huì)出現(xiàn)，而這些對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)很大的影響?！?

下一輪發(fā)展動(dòng)力是城鎮(zhèn)化

雖然眼下房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著史上較嚴(yán)厲的調(diào)控，但陶冬不希望把把周期性的波折和長(zhǎng)期的趨勢(shì)混為一談，他堅(jiān)定地認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大趨勢(shì)是向好的。

他表示，在上世紀(jì)80年代中期的時(shí)候，GDP 6年中就有連續(xù)5年是兩位數(shù)增長(zhǎng)，這背后兩大超級(jí)因素支撐：一個(gè)是農(nóng)村改革，另一個(gè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。上世紀(jì)90年代初的時(shí)候，中國(guó)經(jīng)濟(jì)又連續(xù)5年保持雙位數(shù)的增長(zhǎng)，這個(gè)背后也有兩大超級(jí)因素支持：個(gè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，個(gè)是外資投資。在剛剛過(guò)去這些年里，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然連續(xù)出現(xiàn)5年的雙位數(shù)的增長(zhǎng)，它也是由兩大超級(jí)因素拉動(dòng)的：個(gè)因素是WTO，個(gè)是房地產(chǎn)。

下一個(gè)超級(jí)因素在哪里？“是城鎮(zhèn)化。中國(guó)在今后10年、15年可能帶來(lái)的城鎮(zhèn)化現(xiàn)象是人類歷史上的移民潮，而這個(gè)移民潮會(huì)帶來(lái)一系列的動(dòng)態(tài)變化。中國(guó)的城鎮(zhèn)化成功與否不取決于農(nóng)民是否進(jìn)城，而在于農(nóng)民進(jìn)城的時(shí)候兜里有沒(méi)有錢。”陶冬如是說(shuō)。

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