“估計到今年下半年，房屋的供應(yīng)數(shù)量會明顯上升，供求將會趨于均衡。因為去年6、7、8月份賣出的那些地，一個個都在和時間賽跑，開發(fā)商知道宏觀調(diào)控的大幕正一步步拉開。隨著流動性的緊縮，下半年開始一些‘體質(zhì)’比較弱的房地產(chǎn)商就會缺錢了?！?月15日，在杭州舉辦的“2010新湖‘金融地產(chǎn)趨勢’論壇”上陶冬這樣預(yù)言。

陶冬還預(yù)測，下半年房屋供應(yīng)量增加的到來時間會早于預(yù)期，數(shù)量會大于預(yù)期。但同時陶冬也認(rèn)為，“重要的是房地產(chǎn)市場調(diào)整的時間會很長，而不是房價一下子跌下去。市場也不會再出現(xiàn)像2008年那樣的V型反轉(zhuǎn)?！?

市場尚處于相持階段

隨著5月17日樓市新政的“滿月”，各地樓市陷入觀望，成交量銳減，但商品房成交價卻仍然堅挺，甚至有樓盤逆市提價。

對此，陶冬表示，這是由于政策上的打壓和一手房源的不足這兩個因素造成的。2008年由于大部分開發(fā)商都出現(xiàn)了現(xiàn)金流的危機，使開工量銳減；到了2009年上半年樓市又突然走旺，開發(fā)商一下子把房子全賣掉了，因此上半年可售房源一下子就緊張了。“目前可銷售房源我們估計大概相當(dāng)于1.5個月的房屋銷售數(shù)量，而在2008年10月份，房屋的可銷售房源相當(dāng)于23個月的房屋銷售。在可預(yù)見的兩三個月時間內(nèi)，房價會在高位對峙和拉鋸?！?

大量數(shù)據(jù)顯示，有2009年和今年季度的“高價傾銷”作底，全國開發(fā)商手上普遍不缺錢。

RIECO近日發(fā)布的《2010年1季度的房地產(chǎn)市場運行狀況與預(yù)測》報告就指出，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金相對寬松。

早在2008年初就開始未雨綢繆，奉行不高價拿地，調(diào)控期反而逆市發(fā)展的新湖中寶為此也做過專門調(diào)研。

在一次內(nèi)部會議上，新湖中寶董事長林俊波表示，去年整個行業(yè)銷售的資金減去投資的資金總共多出了7000多億元，這些資金都在房地產(chǎn)企業(yè)手上，另外還有更為龐大的其他來源資金，房地產(chǎn)公司手中的資金狀況普遍好于以往。市場之所以還沒有出現(xiàn)降價，跟開發(fā)商資金壓力不大有直接關(guān)系。

林俊波也坦言：“較苦的日子將會在未來3個月內(nèi)來臨?！?

加息幅度將大于預(yù)期

今年1月份開始，中國人民銀行連續(xù)3次調(diào)高準(zhǔn)備金率。隨同這種貨幣環(huán)境下出臺的幾乎所有政策在陶冬看來基本上都是資金在量化收縮。

基于基數(shù)效應(yīng)的判斷，市場上普遍的觀點認(rèn)為下半年通脹可能見頂。陶冬對此并不認(rèn)同，“我認(rèn)為下半年，中國的通貨膨脹會失控，下半年兩大因素會拉動中國的通貨膨脹往上走，個因素就是大規(guī)模的加工資，不僅僅是城市白領(lǐng)們的工資往上走，農(nóng)民工的工資也在上漲，我們估計沿海地區(qū)制造業(yè)今年大概有600萬的工人短缺，而且短缺已經(jīng)明顯地由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)蔓延；個因素是食品價格上漲，若控制不當(dāng)會帶動一場相當(dāng)大的通貨膨脹，由此促使央行加息?！?

陶冬還特別提到房地產(chǎn)租金上漲的問題，“中國的租金現(xiàn)在也開始動搖，過去幾年每次都是房價往上走，但租金是不動的；像這樣租金上漲還是次，明顯是由于貨幣過度發(fā)行引起的金融性資產(chǎn)價格的上漲?！?

他提醒道，在工資上漲、食品上漲、租金上漲的情況下，不排除消費者物價指數(shù)(Consumer Price Index，CPI)在今年年底的時候突破5%，如果這樣的話一定要警惕利率的上升力度和頻率會明顯大過市場所預(yù)言的幅度。

盡管加息本身解決不了通貨膨脹的問題，但通脹下若不加息，放在銀行里面的定期存款肯定會大量的流出。因此，陶冬預(yù)測，“當(dāng)中國的CPI超過3%的時候，就會出現(xiàn)第1次加息，當(dāng)央行認(rèn)為通貨膨脹會在今年年終時見頂?shù)挠^點出現(xiàn)動搖的時候，一系列的加息就會出現(xiàn)，而這些對于房地產(chǎn)市場會帶來很大的影響?！?

下一輪發(fā)展動力是城鎮(zhèn)化

雖然眼下房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著史上較嚴(yán)厲的調(diào)控，但陶冬不希望把把周期性的波折和長期的趨勢混為一談，他堅定地認(rèn)為中國經(jīng)濟的大趨勢是向好的。

他表示，在上世紀(jì)80年代中期的時候，GDP 6年中就有連續(xù)5年是兩位數(shù)增長，這背后兩大超級因素支撐：一個是農(nóng)村改革，另一個是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。上世紀(jì)90年代初的時候，中國經(jīng)濟又連續(xù)5年保持雙位數(shù)的增長，這個背后也有兩大超級因素支持：個是市場經(jīng)濟，個是外資投資。在剛剛過去這些年里，中國經(jīng)濟仍然連續(xù)出現(xiàn)5年的雙位數(shù)的增長，它也是由兩大超級因素拉動的：個因素是WTO，個是房地產(chǎn)。

下一個超級因素在哪里？“是城鎮(zhèn)化。中國在今后10年、15年可能帶來的城鎮(zhèn)化現(xiàn)象是人類歷史上的移民潮，而這個移民潮會帶來一系列的動態(tài)變化。中國的城鎮(zhèn)化成功與否不取決于農(nóng)民是否進城，而在于農(nóng)民進城的時候兜里有沒有錢?！碧斩缡钦f。

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