中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布季報稱，從短期來看，新國五條可能迫使房地產(chǎn)市場作出初步調(diào)整，整體上呈現(xiàn)“量滯價穩(wěn)”態(tài)勢，不至于令房地產(chǎn)價格下降；從中長期來看，它更不會使房地產(chǎn)價格發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)，積聚在此領(lǐng)域的泡沫因素很難被徹底擠出。

受宏觀經(jīng)濟面基本平穩(wěn)、信貸環(huán)境相對寬松、各地住房政策微調(diào)和居民預(yù)期改變等多重因素影響，2013年1季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)，部分地區(qū)出現(xiàn)了偏熱苗頭。

在銷售全面回暖、資金緊張局面緩解等因素作用下，房地產(chǎn)投資快速回升。前兩個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6700億元，同比增長22.8%，高于2012年平均18%的增長速度。

同時，房價快速上漲。2013年前兩個月，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)，商品房累計銷售面積1.05億平方米，同比增長49.5%。與去年同期14%的負增長相比，房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了大幅反轉(zhuǎn)。百城住宅平均價格連續(xù)9個月環(huán)比上漲且漲幅不斷擴大，今年2月，百城住宅平均價格已上升至9893元/平方米，創(chuàng)歷史新高。

另外，受信貸可貸資金改善、剛性需求支持和外商對中國房地產(chǎn)市場信心恢復(fù)等因素的影響，近期房地產(chǎn)開發(fā)資金來源狀況也明顯改善。前兩個月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長33.7%，比上年末加快21個百分點。其中，個人按揭貸款和國內(nèi)貸款增長較快，增速分別達到58.8%和26.4%，比上年末分別加快了37.5和13.2個百分點。

房地產(chǎn)銷售市場的升溫也帶動了全國土地市場的活躍。2013年2月末，土地購置面積為3813萬平方米，同比下降18.6%，但降幅比上年末下降了0.9個百分點。同期，土地購置單價達到2409元/平方米，為歷史較高水平。

為給不斷高漲的樓市降溫和防止泡沫的膨脹，2月份，國務(wù)院出臺了新國五條。其中要求，各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。較引人矚目的條款則是：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。”

中國銀行國際金融研究所認為，隨著各地政策細則的出臺、恐慌性情緒的逐步消退、剛性需求的平穩(wěn)釋放，房地產(chǎn)市場將由一季度的“量價齊漲”轉(zhuǎn)向二季度的“量滯價穩(wěn)”。三季度，隨著供需雙方對政策的逐步消化，房地產(chǎn)市場將試探性下挫，成交量可能萎縮。整體而言，他們維持2013年房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)“前高后低”的觀點。

該所負責人比較了新國五條和2010年國十條發(fā)現(xiàn)，兩者在出臺背景上相同，都是為了防止房價快速上漲和“普漲”形勢蔓延；在調(diào)控思路上類似，政策均強調(diào)“抑需求、促供給”；在著力點上相同，都主要以“需求管理”為調(diào)控手段，通過繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策和加大交易環(huán)節(jié)稅負來抑制需求。但是新國五條卻更為激進、更強調(diào)預(yù)期管理，兩者的宏觀環(huán)境也不同。

“國十條出臺時，宏觀經(jīng)濟由于大規(guī)模財政貨幣政策的刺激，整體處于V型反轉(zhuǎn)階段。當前新國五條出臺，宏觀經(jīng)濟正處于弱復(fù)蘇、中低速增長之中，政府對經(jīng)濟增速降低的容忍能力增強。”他說。

中國銀行國際金融研究所預(yù)計，從短期影響看，房地產(chǎn)在二季度會作出初步調(diào)整，整體呈現(xiàn)“量滯價穩(wěn)”態(tài)勢。這主要是由于新國五條會顯著增加二手房交易成本，二手房的銷售量會受到較大影響。但在目前整體供小于求的情況下，需求會轉(zhuǎn)向新房市場從而促使新房交易量上升。交易量的“一降一升”使得整體交易量未必下降。交易量的遲滯，再加上價格的固有黏性使得價格難以下降。此外，從歷年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后房價調(diào)整的反應(yīng)看，其并不表現(xiàn)為完全價格的下降，而僅是上漲速度的相對放緩。

從中長期影響看，新國五條不會使房地產(chǎn)市場發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。報告給出的理由是：，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，更多的需求不得不涌向新房市場，加大房價上行壓力。，住房投資投機需求不減，房地產(chǎn)市場升溫壓力依然存在。第三，新國五條仍沒有對滋生房地產(chǎn)泡沫的制度性因素進行結(jié)構(gòu)性改革，例如，土地財政問題，金融體系不完善導(dǎo)致房地產(chǎn)承擔儲蓄和投資工具問題，因此，房地產(chǎn)泡沫很難被徹底擠出。

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