經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱剛剛做出了一個(gè)總結(jié),說是當(dāng)前房地產(chǎn)市場傳著的兩個(gè)似是而非的觀點(diǎn)都不對,一個(gè)是一些券商分析師認(rèn)為造成目前房價(jià)問題的原因是貨幣太多,二是很多房地產(chǎn)商所說的土地太貴。

    “但事實(shí)上,這兩種觀點(diǎn)都是站不住腳的,相對于需求,我們的貨幣并不比過去多;另外,很多房地產(chǎn)商說,房價(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高,現(xiàn)在的地價(jià)高于過去的房價(jià)。那我就問一個(gè)基本的問題,各位做企業(yè)的,這地價(jià)不是你拍出來的嗎?你要不是預(yù)計(jì)未來的房子賣得比現(xiàn)在好,你為什么拿這個(gè)地?”

    樊綱的雙重否定,一是否定了單方面的貨幣原因,一是否定了土地太貴。但是,我覺得,樊綱并沒有能夠否定,一線城市的土地實(shí)在是供地太少。

    根據(jù)光大證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高剛剛引用的一份數(shù)據(jù),“今年前11個(gè)月,全國100個(gè)大中城市土地總供應(yīng)量同比下降8%,跌幅相比去年溫和收窄。但同期,北上廣深4個(gè)一線城市的土地供應(yīng)總量卻同比下降27%,跌幅大大超過全國平均水平?！?/p>

    開發(fā)商為什么要搶地?fù)尦伞暗赝酢?一方面是的確不差錢,今年業(yè)績太好,“9·30”之前銀行貸款發(fā)債等資金成本也低也充足;但是更重要的原因,恰恰是對于他們房價(jià)看好的是一些熱點(diǎn)城市的土地供應(yīng)的擔(dān)憂,如果沒有地,房地產(chǎn)生意就轉(zhuǎn)不起來,那就等于他們手里有一部生產(chǎn)機(jī)器干脆就停產(chǎn),無米下炊嘛。

    “9·30”之后,各地政府對房地產(chǎn)的調(diào)控升級,先是重啟限購限貸,然后是嚴(yán)查房地產(chǎn)商的杠桿,購房者的杠桿,總之除了限購之外,大部分措施都是從降低房地產(chǎn)市場的杠桿入手的,也就是說從貨幣因素入手;同時(shí),對于土地供應(yīng)而言,倒是延續(xù)了原來的措施,甚至是因?yàn)閾?dān)心拍出來的地王太多,供地更謹(jǐn)慎了。

    我覺得在這樣一個(gè)局面下,市場上對于房價(jià)如此之高到底是貨幣太多還是供地太少的爭論,有可能在2017年見出分曉,在這里我們并不能給出一個(gè)肯定的答案,畢竟在2015-2016年的一二線城市的房地產(chǎn)牛市當(dāng)中,貨幣因素和土地因素都存在,很難分清到底哪一個(gè)是*根本的原因。

    有意思的是,就在今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控啟動(dòng)之前的9月27日,我在《地平線》專欄中寫過一篇《房地產(chǎn)的泡沫有多大?分歧比你想象的大得多》引發(fā)了一定的關(guān)注。

    當(dāng)時(shí)我拿來做對比的,一個(gè)是海通證券的姜超團(tuán)隊(duì),一個(gè)是光大證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高。

    現(xiàn)在姜超已經(jīng)是海通證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家了,當(dāng)時(shí)他的團(tuán)隊(duì)給出了一個(gè)博眼球的結(jié)論,“2016年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂”。

    這個(gè)結(jié)論的核心邏輯是人口見頂論加上杠桿極限論,“中國年輕人口數(shù)量已經(jīng)見頂,按照全球經(jīng)驗(yàn)看意味著地產(chǎn)銷量和新開工出現(xiàn)拐點(diǎn),因而2016年的地產(chǎn)銷量激增與人口角度的需求無關(guān),而是金融加杠桿下的投機(jī)現(xiàn)象。2016年居民拼命貸款買房,月均房貸接近5000億元,買房杠桿率也超過2倍、房貸/GDP已達(dá)8.6%,均接近或超過美國2007年的歷史峰值,表明中國居民購房或已將杠桿用到極限,2016年或是中國地產(chǎn)市場的歷史大頂?！?/p>

    而當(dāng)時(shí)徐高的觀點(diǎn)是,房價(jià)上漲的根本動(dòng)力不是貨幣而是土地,一線城市房價(jià)上漲背后有堅(jiān)實(shí)的基本面因素?！坝捎谖覈^高的首付比率,我國地產(chǎn)市場的杠桿率還是遠(yuǎn)低于股市和債市”,“(貨幣緊縮或者限購限貸)只是對需求的短期抑制,而非真正消滅,貨幣緊縮同時(shí)還會(huì)打壓地產(chǎn)投資行,導(dǎo)致兩三年后地產(chǎn)市場更為嚴(yán)重的供需失衡。于是,每一輪緊縮都為下一輪房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈埋下了種子。”

    上面兩位券商經(jīng)濟(jì)學(xué)家的話都是在今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控升級之前說的,現(xiàn)在徐高還是在堅(jiān)持他的觀點(diǎn),“貨幣作為一種流動(dòng)性很強(qiáng)的購買力,沒有理由認(rèn)為它會(huì)只推升部分城市的房價(jià),而繞過其他城市。不能籠統(tǒng)地把此輪房價(jià)上漲歸因于貨幣超發(fā)惹的禍,當(dāng)前城市間房價(jià)大幅度分化的現(xiàn)狀說明了貨幣并不是此輪房價(jià)上漲的主因?！?/p>

    而對于2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策,徐高則認(rèn)為需要因城設(shè)策,“對房價(jià)過快上漲的一線及部分二線城市,其主要矛盾已經(jīng)從去庫存變成了補(bǔ)短板,需要通過加大土地供應(yīng)來放松房地產(chǎn)供給的瓶頸,釜底抽薪地平抑房價(jià)?！?/p>

    到底誰對誰錯(cuò),一線城市的房價(jià)是已經(jīng)在2016年見到大頂了,還是在2017年繼續(xù)走高,我們其實(shí)沒有能力預(yù)測,但是在2017年可以想見的一種局面是,房地產(chǎn)市場上的貨幣杠桿將被收緊,而一線城市的土地供應(yīng)則恐怕難以見到放松;所以在這種情況下,2017年的房價(jià)真正的走勢,將為我們揭開一個(gè)謎底,房價(jià)的上漲,到底是貨幣還是土地在發(fā)揮更重要的原力?

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