任志強(qiáng)：房地產(chǎn)調(diào)控已誤入歧途 　　1998年的231998年的23號(hào)文件終止了福利分房的制度，拉開了貨幣化分配和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革大幕。但是現(xiàn)在這場(chǎng)未有的改革似乎早已迷失了方向，不知道路在何方應(yīng)向何處去了。 　　自2003年對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控開始，一個(gè)明文出現(xiàn)在總理政府工作報(bào)告中的國(guó)家經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)逐漸變成了人人喊打的過街老鼠，甚至連國(guó)家的總理都在懷疑中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)是否流著道德的血液。從而向徹底否定中國(guó)住房制度貨幣化改革和市場(chǎng)化改革的呼聲產(chǎn)生了巨大的羊群效應(yīng)，國(guó)家的政策和社會(huì)輿論也開始一邊倒的向打倒開發(fā)商傾斜了。 　　市場(chǎng)中卻突顯出了一些問題，但問題出在哪里呢？原因是什么卻似乎并沒有人愿意去弄清楚（或者是明知道而故意不愿意說清楚），而是更愿意一股腦的將全部責(zé)任都推給開發(fā)商，讓開發(fā)商這個(gè)必須服從于法律、政策與管理的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體承擔(dān)全部的市場(chǎng)責(zé)任。 　　中國(guó)為什么要改革福利分房制度？名義上的福利分房實(shí)際上是附屬于舊的工資體系中的勞動(dòng)報(bào)酬的一部分，因此其對(duì)應(yīng)的是貨幣化的勞動(dòng)工資分配的改革。所以分房要依靠于工作關(guān)系、依賴于工作單位的財(cái)力、工會(huì)、職務(wù)等所有與勞動(dòng)報(bào)酬相關(guān)的背景條件。因此住房限制了工作的自由、缺少了勞動(dòng)報(bào)酬中的鼓勵(lì)的機(jī)制作用也讓特權(quán)在這種分配中無償?shù)恼加觅Y源、浪費(fèi)資源和侵吞財(cái)富。 　　房改售房之后，貨幣化的勞動(dòng)報(bào)酬分配才落到了實(shí)處，讓住房實(shí)物分配的福利變成了歸屬于個(gè)人的財(cái)富，還原了勞動(dòng)報(bào)酬的實(shí)質(zhì)，也終止了權(quán)力的腐敗在實(shí)物分配中的地位和作用。 　　福利分房能解決城鎮(zhèn)居民的住房問題嗎？答案是明確的。1949年時(shí)城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積為4.7平方米，而建國(guó)三十年后盡管中國(guó)采取了大量的去城市化運(yùn)動(dòng)，如三線下鄉(xiāng)、知青下鄉(xiāng)等城市向農(nóng)村的移民運(yùn)動(dòng)，但1978年改革之前福利分房的結(jié)果是人均住房使用面積下降到了3.6平方米，不是增加而是減少了。 改革之后，小平加快了城鎮(zhèn)住房的建設(shè)工作，但大多數(shù)單位的職工平均分房年齡為42.7歲，從住辦公室到住筒子樓、再到合居一套房逐次過渡到單元住房，同是并存的住房差別則是機(jī)構(gòu)、單位或大國(guó)企等有錢或有撥款的單位可以優(yōu)先分配；而地方的、集體的企業(yè)則無能力解決職工的住房問題，并讓這種勞動(dòng)分配的收入差別在住房上不斷擴(kuò)大。 　　正如陳志武教授所言，貨幣化是給人們平等和自由權(quán)利的前提，住房制度的改革也許是出于亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，中國(guó)試圖用房地產(chǎn)的市場(chǎng)化拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；也許是出于財(cái)政無能力支付全民的住房分配，不得不用市場(chǎng)化的方式發(fā)揮各界的力量多渠道的解決住房問題；也許是中國(guó)要打破計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡，以實(shí)現(xiàn)自由的合理配置…… 　　但不管有多少個(gè)也許，可以肯定的是貨幣化、市場(chǎng)化給了公民自由選擇的權(quán)利，不至于死死的將生命中的一切都捆綁在住房的福利分配上。 　　當(dāng)今天人們?cè)谟懻撌杖肱c房?jī)r(jià)之間的差別時(shí)，是否想到過歷史上的福利分配同樣是勞動(dòng)報(bào)酬的體現(xiàn)，是一種收入的差別。能在貨幣化分配中提供高收入的恰恰是在福利分房中能提供勞動(dòng)報(bào)酬補(bǔ)償?shù)?。而?dāng)年無能力提供住房福利分配的也恰恰是今天仍無能力提供貨幣化分配中的收入補(bǔ)償?shù)?。這種收入與住房需求之間的差別并非是因?yàn)槭袌?chǎng)化而造成的，更不是貨幣化分配造成的，而是天生就存在，只不過變現(xiàn)的方式不同而已。 　　過去的收入分配依賴于統(tǒng)一工作分配的企業(yè)條件，而今天勞動(dòng)力有了選擇權(quán)、有了勞動(dòng)資本價(jià)格、有了創(chuàng)造性和激勵(lì)機(jī)制、有了勞動(dòng)技能與資本的結(jié)合、有了投資市場(chǎng)、有了資本市場(chǎng)和財(cái)產(chǎn)性收入，也因此有了更大的收入差別。但市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)并不由無購購能力的收入群體決定，而由收入較高的群體選擇，這就是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與淘汰的結(jié)果。 　　但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)讓大多數(shù)人成為了受益者，獲得了自由、尊嚴(yán)和日益增長(zhǎng)的物質(zhì)消費(fèi)的滿足。1998年非市場(chǎng)化階段房地產(chǎn)開發(fā)的投資僅占全部房地產(chǎn)業(yè)投資中的20%，年生產(chǎn)的住房套數(shù)僅為130萬套；但到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的投資占到了房地產(chǎn)業(yè)投資的78%，而住房竣工的套數(shù)翻了幾倍達(dá)到了560萬套左右，占到了全部住宅建設(shè)的70%多。可見是市場(chǎng)化、商品化、貨幣化的改革讓更多的人解決和改善了住房問題。全國(guó)城鎮(zhèn)在城市化率不斷提高的過程中，讓人均住房面積不是在縮小而是在逐年的擴(kuò)大了；住房私有化率不是在降低而是在大大提高了；城市住宅的總存量不是在減少而是大大的成倍數(shù)增長(zhǎng)了，這本是件全世界都公認(rèn)的飛躍發(fā)展與進(jìn)步的過程，但為什么在中國(guó)內(nèi)部反而成為一件不光彩的事情呢？ 　　原因大約在于任何的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中都必然會(huì)有一部分失敗者，一部分剛剛參與競(jìng)爭(zhēng)的弱勢(shì)者，一部分正在努力攀登的中途者，他們?nèi)鄙倭吮Ｕ吓c過渡。 人們的消費(fèi)和收入成正比，都會(huì)有一個(gè)隨著年齡、知識(shí)、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)的增長(zhǎng)而逐步發(fā)展的過程。當(dāng)收入提高時(shí)，消費(fèi)的能力也逐步提高，這樣就形成了一個(gè)梯次消費(fèi)的臺(tái)階，如住房會(huì)先租后購、先舊后新、先小后大梯次升級(jí)。這樣就要求市場(chǎng)發(fā)展的過程提供這種梯次消費(fèi)的產(chǎn)品、環(huán)境，讓梯次消費(fèi)成為可能的現(xiàn)實(shí)。 　　但中國(guó)不是一個(gè)從開始就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，中國(guó)有五十年計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房實(shí)物分配制度的歷史，而房改一刀切的將全部住房房改并貨幣化分配之后出現(xiàn)了一個(gè)嚴(yán)重的斷層，即原有租賃的住房全部變成了私有住房（全國(guó)不能房改的公房租賃僅剩不到7%，而通常這個(gè)梯次消費(fèi)的臺(tái)階要有20—30%的租賃住房），私有住房中用于出租的比例僅占2—3%，并不能有效的形成租賃市場(chǎng)。同時(shí)二手房交易市場(chǎng)形成的速度緩慢、稅費(fèi)極高且許多房改房無法進(jìn)入市場(chǎng)交易。這樣就將所有的壓力和出口都集中于僅有全部城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)2—3%的商品房身上，而每年1000萬戶的新增家庭面對(duì)500多萬套的商品房的戰(zhàn)爭(zhēng)又怎么能讓梯次消費(fèi)的臺(tái)階有效發(fā)揮作用呢？ 　　當(dāng)我們提出要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中加強(qiáng)政府的保障功能并建立住房保障體系時(shí)，政府認(rèn)為應(yīng)用購購型的經(jīng)濟(jì)適用住房和小戶型的普通商品房來代替，把政府應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任推給市場(chǎng)。當(dāng)我們提出應(yīng)“居者有其所”而非“居者有其屋”時(shí)，政府仍將注意力關(guān)注于“兩限房”“經(jīng)濟(jì)適用住房”上，非得讓所有人都必須購購并擁有住房財(cái)富，從而讓所有的羊群都擠到一條獨(dú)木橋上。于是本來是一場(chǎng)以解決居住條件改善為主的改革變成了一場(chǎng)以擁有家庭住房財(cái)富為主的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，房?jī)r(jià)成為了住房制度改革的攔路虎。 　　住房制度改革到底是改善居住條件讓居者有其所，還是為增加家庭財(cái)富讓居者有其屋，這不僅是個(gè)目標(biāo)也是個(gè)路徑的問題。 　　從全球情況看，沒有任何一個(gè)國(guó)家可以實(shí)現(xiàn)全民的住房財(cái)富擁有的目標(biāo)，即使是世界上經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的美國(guó)和德國(guó)也無能力實(shí)現(xiàn)這種夢(mèng)想，但許多國(guó)家都分別用商品市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和政府保障的不同方式較好的解決了公民在居住權(quán)利問題。而中國(guó)卻在試圖用擁有家庭財(cái)富的方式滿足所有家庭的住房欲望。 　　從經(jīng)濟(jì)適用住房從可租可售到只租不售，從經(jīng)濟(jì)適用住房減免地價(jià)、稅費(fèi)的購購到兩限房的出臺(tái)；從普通商品房的定標(biāo)減交易契稅到70%90平方米，數(shù)年的調(diào)控都旨在用購購的方式讓低收入家庭擁有私有住房財(cái)富。直到房?jī)r(jià)在無數(shù)次的調(diào)控中仍持續(xù)上漲，政府才充分認(rèn)識(shí)到這一政策導(dǎo)向的錯(cuò)誤，才較終將政府報(bào)告中的“居者有其屋”改為了“居者有其所”并提出了“購不起的先租”，開始實(shí)行了租賃性住房的鼓勵(lì)性建設(shè)政策，開始大規(guī)模的建設(shè)租賃性住房的市場(chǎng)。 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，政府要做的是制定市場(chǎng)規(guī)劃，并對(duì)被市場(chǎng)淘汰者給以保障，而不是直接的參與市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，政府將更多的精力用在了參與市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，而缺少了政府應(yīng)建立的保障職能。 　　房?jī)r(jià)在《價(jià)格法》中是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，在住建部88號(hào)令中是“交易雙方協(xié)議價(jià)”。被高額征收了土地出讓金和土地增值稅的商品房本就不屬于解決低收入家庭住房問題的民生，而是替低收入家庭提供資金支持和轉(zhuǎn)移支付財(cái)力的工具，也因此才有了必須將出讓金中的10%用于保障性住房建設(shè)的規(guī)定。既然房?jī)r(jià)只是解決非低收入家庭住房條件改善的產(chǎn)品，政府又何須要為非保障的人群而強(qiáng)調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)的管理呢？ 　　其背后的原因在于政府的財(cái)政體制讓事權(quán)與財(cái)權(quán)的不對(duì)稱，讓地方政府過度的依賴于土地的收益，土地收益和房地產(chǎn)稅費(fèi)成為政府的主要財(cái)力來源，政府從房?jī)r(jià)中獲取收益的比例過多和過高，政府不得不用遏制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)來掩蓋政府從房?jī)r(jià)中謀取暴利的惡名。這大約就是政府真實(shí)的目的。 　　次的土地有償使用來自于《三資法》；次的土地出讓來自于深圳的試點(diǎn)；次全國(guó)的土地出讓來自于1991年的55號(hào)令；次的土地增值稅來自于1993年的調(diào)控；次的土地壟斷來自于“土地招拍掛”；次的價(jià)高者得來自于“8.31”的限制令。而每一次的土地價(jià)格上漲都與土地制度的變化相關(guān)，每一次的房?jī)r(jià)上漲都伴隨著土地價(jià)格的上漲和市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控，每一次調(diào)控讓生產(chǎn)量下降而房?jī)r(jià)上升時(shí)都帶來巨大的羊群效應(yīng)，讓需求爆發(fā)性不合理增長(zhǎng)。沒有保障和租賃市場(chǎng)的配合形不成梯次消費(fèi)的階梯，必然就只有購房這先進(jìn)一條路了。 　　房?jī)r(jià)真的漲得很快嗎？北京1989年《人民日?qǐng)?bào)》2月的報(bào)道說：商品房?jī)r(jià)1600—1900元平方米，而當(dāng)時(shí)的消費(fèi)品物價(jià)是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤?？纯唇裉焓称肺飪r(jià)的上漲倍數(shù)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)的上漲倍數(shù)，北京今年公布的平均房?jī)r(jià)約為22000元平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房?jī)r(jià)上漲約占50%，那么實(shí)際房?jī)r(jià)僅上漲了不到7倍，其余均為政府額外的收入。 　　僅2001—2010年的十年間，土地價(jià)格上漲的指數(shù)約為房?jī)r(jià)上漲指數(shù)的一倍多，可見房?jī)r(jià)的上漲因素中土地占了主導(dǎo)地位。但為什么所有的調(diào)控措施中都在遏制房?jī)r(jià)而不限制地價(jià)呢？國(guó)八條中的“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”政策恰恰說明了政府明知土地價(jià)格的上漲在推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，但寧可限房?jī)r(jià)也絕不愿意限地價(jià)而減少政府的收入！ 　　許多人說菜價(jià)不能與房?jī)r(jià)并列對(duì)比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰產(chǎn)生的正是“居者有其屋”不是“居者有其所”的邏輯錯(cuò)誤。菜不能不吃，這是生存問題，同時(shí)

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