房價的問題已爭論多年了，2001年就有了泡沫與春東之爭，而今年與2001年相比房價已上升了許多，這種泡沫與冬天的爭論還在繼續(xù)，房價也在叫罵聲中依舊保持著上漲的趨勢。 　　導致房價上升的原因有許多，導致房價下跌的原因也有許多，問題在于中國現有的發(fā)展階段中，導致房價不斷上升的因素在積極發(fā)揮著作用，而導致房價下跌的因素尚未成為主流，因此部長們得出了未來20年仍處于上漲的壓力的結論： 　　我所觀察的主要因素大約有如下幾點，讓中國的房價處于可持續(xù)上升的階段： 　　一、 中國的人口數量與結構決定著住房高增長的需求。 　　中國的人口數量的增長讓中國不得不進行大規(guī)模的住房生產。改革前的三十年中國并未合理的解決人口增長與居住的問題，1978年城市人均居住面積僅為3.6平方米，低于建國初期4.7平方米的水平。雖然改革的三十年中有了長足的發(fā)展，特別是市場化之后，每年的開復工總量都在擴大，但仍無法滿足日益增長的需求。 　　縱觀全球曾經發(fā)生過的房地產泡沫中又有哪個國家或地區(qū)是在人口告訴增長中發(fā)生的呢？當人口增長下降且住房能滿足基本需求時，房價就失去了上漲的壓力，如現在的德國家庭總數少于住房總套數，房價自然也就難以上漲了。 　　中國的人口結構也決定著家庭分裂的速度。中國的家庭人口平均數已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中。正是因為70年代之后的高生育率決定的，80—90后的家庭分裂速度在不斷加速，這種加速會延續(xù)大約至少十年。 　　中國的城市家庭新增戶數從2000年的約700多萬戶上升到2008年的約1100多萬戶。而每年市場化竣工的住房大約只有500多萬套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長期的供不應求現象無法緩解，政策的調控可以平衡一時的供求關系，但不等于滿足、釋放了需求，較終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴重的沖擊市場的穩(wěn)定性。 　　二、中國的城市化需求。 　　中國正處于經濟數十年持續(xù)的高增長中，這個增長中的貢獻相當一部分來自于城市化的需求。沒有哪個國家的房地產泡沫是在這個國家經濟的高增長中出現的，也沒有哪個國家可以在不實現城市化率的提高中實現經濟的高增長。 　　歷史上中國下來的問題就是城鄉(xiāng)的二元結構所引發(fā)的貧富差別和發(fā)展不平衡問題。改革前的三十年中國是重重工業(yè)而輕城市化的進程。世界上，特別是亞洲的多數國家都在二戰(zhàn)之后迅速的用低成本完成了本國的城市化進程。大多在人均1000美元GDP時實現了城市化率65—70%。而我國1949年時僅有城市132個，市區(qū)人口僅為全部人口的7.3%。到1978年只有城市194個，城市化率僅為17.92%，處于城市緩慢發(fā)展的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農村剩余勞動力，進城、城市化率開始加速。1995年已有城市640個，城市化率達到了29.04%。 　　從世界各國情況看，30—70%的城市化率為加速和快速發(fā)展的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定發(fā)展的階段。而我國正處于這個高速和加快的城市化率階段，1995年至今城市已達660個，城市人口已超過6億，城市化率已達45%，雖然低于49%的世界水平，但仍以年均1.26%的速度在增長，較高年份達4.65%的增長率。 　　中國用了三十年的改革時間解決了2億農民的進城問題，但還需解決4億農民的進程問題。如果同樣的速度將需要60年的時間，必須以成倍增長的速度才有可能在未來的20—30年，當我國經濟總量達到世界時實現城市化率65—70%的水平。 　　中國現有存量住宅約145億平方米，至少還要建設240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中實現這一目標，而長期的供給嚴重滯后，尚無法滿足這個城市化率的需求。 　　從近十年城市化進程的情況分析，外地非農戶籍人口約占用城市住房的16.4%，外地農業(yè)戶籍人口約占用城市住房的15.3%，兩者合計約占用30%以上。不管這些房子是用什么方式提供的，至少應有這么多數量的住房，而目前的生產能力是無法達到滿足條件的，市場化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。這個競爭與選擇的手段大約就是價格了。 　　三、土地資源的稀缺性。 　　中國現有城市建成區(qū)的面積約3.84萬平方公里，僅占國土總面積的0.4%，而農村宅基地的面積約16.8萬平方公里，占國土總面積的1.75%。如果拿出1%的國土面積來建設城市，則至少可以解決14億人的居住問題。實際中國是不缺少土地的。 　　但中國面臨著土地制度的約束性條件，無法讓農村的土地，特別是宅基地產生集中的效應，并讓農民的宅基地可以變成進城的資本。尤其是中國對糧食安全的顧慮不得不出臺嚴守十八億畝紅線的政策。于是土地在生態(tài)保護、基礎設施建設、工業(yè)生產與城市發(fā)展的多項選擇中成為了資源極度稀缺的產品。 　　土地是再生的資源，但土地的用途則是多樣性的。目前國土的可耕種面積約占國土面積的17%，但實際的農田只剩了18億畝多一點，其中約13—15億畝用于糧食的生產，其余用于經濟作物等。但從土地利用的變化看，變成只剩18億畝耕地的原因與建設用地的增減直接關系并不大，而量的則是退耕還林的生態(tài)保護。 　　而全國的建設用地中又有基礎設施用地、工業(yè)項目用地、交通水利用地、旅游用地、軍事用地和城市建設用地等多項。城市建設用地中又有商業(yè)、辦公和住宅用地之分。住宅用地中還要分保障性住房用地和商品房用地等多類。結果較終的全部建設用地中房地產用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得驚人了，于是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現天價的種子。 　　四、城市基礎設施和公共服務提升。 　　都在抱怨政府天價地太黑的同時，也許大多數人將注意力放在了地價與房價上，尤其是關注政府的地價收入上。其實政府的地價收入都多重新回到了城市的土地之中，變成了房價上漲的基礎條件。 　　中國經濟的高增長中一個明顯的特征正是城市之間的競爭。這種競爭之中，所有的城市政府都在努力的改變城市的形象，不斷的加大對城市基礎設施和公共服務功能的投入。大量的城市在建高速鐵路、公路、輕軌、學校、醫(yī)院、文體設施以及城市花園和改善城市面貌，因此許多地王的出現正在于公路、輕軌的作用;正在于城市花園的環(huán)境改變;正在于學校與醫(yī)院提供了轉項的需求。不但所供的土地被社會與投資者重新認識了，周邊的房價也在市場中得到了價值的重新認定。 　　環(huán)境的改善讓價值被重估本就是件合理的事情，而城市的建設與政府的投入又有哪個不是希望提高國民的財富與城市的價值呢？難道會有一個政府專門去想讓國民的財富不斷的貶值、讓國民的財富越來越不值錢嗎？如果有這樣的政府，也一定會很快被國民推翻的。而提高國民收入分配與提高國民財富價值是同樣重要的事，要嚴厲批判的恰恰是那些想用國民財富貶值來達到推翻政府執(zhí)政目的的短視者。 　　而政府的大量投入和環(huán)境的改變難道不同時應提升房屋的價值嗎？ 　　五、價格的提升也是一種貨幣現象。 　　請問：除黃金作為貨幣發(fā)行的后盾因素之外，又有哪個國家的貨幣是永遠升值的呢？有的貨幣在對其他貨幣升值時，對本國的購購能力也許仍然是貶值的。既然貨幣是一種長期貶值狀態(tài)，相對于不動產而言就一定是貨幣的升值。 　　請問：三十年前十元錢能購多少東西，而今天能購多少同樣的東西呢？這就是典型的貨幣現象。請問：三十年前的工資收入是多少，而今天又是多少呢？那么收入的增長基礎除了生產效率的提高之外，則一定是貨幣的貶值，因此才有了貨幣流動性過剩必然導致通貨膨脹的理論。 　　如果用銀行存款來計算，所有人都會認為存款的貨幣是在貶值的，同樣的錢辦了不同樣的事情，購不了同樣多的東西了。那么對其他產品而言的貶值，在不動產上也同樣存在。 六、成本因素的變化。 　　沉默因素導致產品的價格上漲是個經濟活動中的基本現象，當糧食的收購價格提高時，糧食產品的價格也會提高，房地產也是如此。 　　土地的價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，使用的新材料提高了質量的同時價格也在提高，連工人的工資也在提高，較終的產品——房子的價格自然也會是上漲的?？偛荒苜徺徴叩氖杖朐谔岣邥r，讓生產者的工資收入下降吧。 　　重要的是中國浪費了三十年低成本實現城市化發(fā)展的較終時機，如今不得不承受高成本城市化的現實。在石油每桶2美元時我們失去了機會，只好在大多數國家已在低成本時就實現了高城市化率的競爭中掙扎。煤、鐵礦石的低價時代已不會再來了，正視這個成本加速增長的現實，就必須容忍不動產價格的上漲。 　　七、不動產的多重功能作用。 　　從歷史的經濟周期看，不動產是幾乎所有產品中抗通脹能力較強，保值率較高的產品，許多人會在住、用的同時用房屋作為財富保值的工具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能。 　　在所有的商品能用于起到金融杠桿作用的融資工具中，住房也是可抵押性較強、抵押率較高和較容易變現的。同時還是數額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產權制度保護并且是難以作假的。 　　這種融資作用不但可以提高幫助消費，也可以有助于提供投資、生產的資金更重要的是可以將未來的收入流和消費能力變成今天的投資能力和實現消費的。 　　正因為多重功能的作用同時集于一身，因此增加了民眾對住房的偏好，特別是供不應求讓升值的預期長期并穩(wěn)定，更促成了價格的上漲。 　　八、中國的傳統(tǒng)文化。 　　“有恒產才能有恒心”中國的歷史一直給社會一種成家立業(yè)要先置恒產的觀念。山西的大院就正式是這種傳統(tǒng)文化的典型表現。從零開始的置業(yè)到逐步具備規(guī)模的大院，讓人們安心和后顧無憂。 　　同時將遺產留給后人的文化，從歷代皇帝傳江山開始演變?yōu)槊耖g的一種潛意識。沒有遺產稅，讓這種傳承的文化成為現代大多數老年人一種根深蒂固的觀念。而對年輕的一代則成為沒有私有住房的財富作為生活安全的保障就無法成家立業(yè)，讓祖孫幾代人共同為置業(yè)而奮斗。 　　現代的農村也同樣，桶金大多不是用于再生產的投入，而是頭先用于滿足居住改善與擴張的需求，哪怕還有吃穿的困難也要先蓋房。產的概念已超越了現實生活的能力，但卻無法改變這種觀念的存在。 　　九、精

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