在房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張的周期的較初階段，人口紅利是推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的很重要的因素，置業(yè)人口的增長(zhǎng)直接推動(dòng)了房屋新開(kāi)工的增長(zhǎng)數(shù)量。

  從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上可以看到，人口的出生數(shù)量領(lǐng)跑住宅開(kāi)工數(shù)量20年左右，房子畢竟是蓋給人住的，20—50歲是住宅消費(fèi)主力人群和購(gòu)房的適齡人群，所以人口的驅(qū)動(dòng)是非常關(guān)鍵的因素。

  同樣，人均收入的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也擴(kuò)大了購(gòu)房的需求。同時(shí)，城市化率的提升也改變了人口的結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大了購(gòu)房者需求。這是從城市化率和收入的變化來(lái)看。

  到2008年之后，金融影響的權(quán)重在明顯上升。投資增速和開(kāi)工面積都開(kāi)始放緩，同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始與全球主要國(guó)家的市場(chǎng)之間聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)在增強(qiáng)，近期看到，在綜合影響增強(qiáng)的背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和全球主要經(jīng)濟(jì)體市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)在上升。

  與此對(duì)應(yīng)的是，2008年之后，基本面對(duì)市場(chǎng)的影響是在減弱的。人口對(duì)市場(chǎng)的影響力在減弱，它的具體的影響方式發(fā)生了變化，頭先是置業(yè)人口占比降低。2012年前后，置業(yè)人口占比達(dá)到峰值，隨后逐步緩慢下降，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新房開(kāi)工數(shù)量也會(huì)隨之回落。同時(shí)，城市化的流動(dòng)速度在減緩，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

  金融因素的影響開(kāi)始上升，如果大家把房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)、銷售量，在2008年之后，把它和信貸投放、利率水平做相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)它的相關(guān)度在顯著的上升，甚至在有的年份超過(guò)了基本面。

  目前我們的房貸收入比增長(zhǎng)非?？欤袊?guó)在2015年底的居民房貸收入比已經(jīng)高達(dá)0.46，已經(jīng)超過(guò)日本的泡沫時(shí)期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)的房貸收入比會(huì)達(dá)到美國(guó)次貸危機(jī)時(shí)期的水平。

  新發(fā)放的房貸規(guī)模與這個(gè)時(shí)間段的房屋銷售規(guī)模，可以衡量市場(chǎng)的承載能力，這就是所謂的交易杠桿。2015年新發(fā)放貸款規(guī)模4.7萬(wàn)億，新房銷售額7.3萬(wàn)億，二手房銷售額3.6萬(wàn)億，交易杠桿43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評(píng)估，處于高位，上漲空間有，但不宜有太樂(lè)觀的預(yù)期。

  通過(guò)對(duì)二手房交易額的估算，中國(guó)的新增房貸的銷售比值從2011年以來(lái)持續(xù)上升，2016年上半年高達(dá)43%。這也就意味著2016年上半年，平均的頭付比例已經(jīng)從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。這意味著中國(guó)居民購(gòu)房加杠桿的速度在逐步的逼近這個(gè)邊界，未來(lái)加杠桿的空間不宜過(guò)分樂(lè)觀高估。

  另外一個(gè)數(shù)字是房貸和存量房的市值比，全社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)存量杠桿率相對(duì)比較低。這一部分沒(méi)有盤(pán)活，社會(huì)存量杠桿率是居民部門(mén)的按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的比值。2016年前6個(gè)月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，全國(guó)的商品房銷售交易均價(jià)在7571元/平方米，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共有住宅存量面積250億平方米左右，根據(jù)我們總新的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的個(gè)人購(gòu)房貸款余額是14.1萬(wàn)億元，到2015年底，公積金個(gè)人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的杠桿負(fù)擔(dān)超過(guò)18萬(wàn)億，估計(jì)中國(guó)的居民存量杠桿率只有10%左右，沒(méi)有盤(pán)活。

  那我們這一輪的周期有哪些新的變化？頭先是分化與同化并存，主要表現(xiàn)就是從數(shù)字上可以看到，新房和二手房的分化差異很大，不同城市或者同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間，甚至不同的產(chǎn)品之間供需結(jié)構(gòu)和周期變化的差異越來(lái)越明顯。

  同時(shí)，城市間的同化趨勢(shì)也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等等方面對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市周邊的市場(chǎng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)，北京（樓盤(pán)）市場(chǎng)熱，傳導(dǎo)到周邊的廊坊、固安市場(chǎng)，它的交易量和房?jī)r(jià)上升得很快。以上海（樓盤(pán)）為核心的長(zhǎng)三角都市圈的區(qū)域同化，我們看到的價(jià)格的走勢(shì)，近年來(lái)趨同更強(qiáng)，南京（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）等二線城市跟隨上海，在2016年上半年表現(xiàn)也很好。華南地區(qū)，城市間的同化效應(yīng)表現(xiàn)有所不同，因?yàn)樯钲冢潜P(pán)）上半年限購(gòu)和高房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)的政策轉(zhuǎn)移，深圳周邊的東莞（樓盤(pán)）、惠州（樓盤(pán)）交易量明顯在回升。

  這意味著都市圈正在逐步形成。從2009年以來(lái)，北京在核心城區(qū)的人口增加緩慢，周邊地區(qū)的人口增加迅速，以北京為核心的城市圈的人口總量在穩(wěn)步增長(zhǎng)。我覺(jué)得是一個(gè)很正確的方向，核心城市人口趨于飽和時(shí)，房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。

  個(gè)趨勢(shì)是新房高端化，2016年上半年，北京市高端新房成交量同比增長(zhǎng)95.5%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)7.5%，2014年以來(lái)，北京總價(jià)1000萬(wàn)以上新建高端住宅成交面積占全部新房成交面積的16%，同比上漲6.7%。

  高端新房在城市需求是有的，它的推動(dòng)力是什么呢？就是需求和供給同時(shí)促成了新房成交的高端化。新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，寬松的信貸政策，改善型的資產(chǎn)保值的需求的上升。同時(shí)從供給和需求兩個(gè)角度產(chǎn)生作用，推動(dòng)了住宅的高端化。

  第三個(gè)趨勢(shì)是一線城市的二手房化，2015年以來(lái)，一線城市二手房市場(chǎng)成交占比上升加快，而且二者之間的差距逐步擴(kuò)大，2015年北京、上海和深圳的二手房成交量分別是新房的1.9倍、1.7倍和1.9倍，而2016年上半年，該數(shù)字已經(jīng)上升到3.7倍、1.8倍和2.6倍。未來(lái)，一線城市由于受制于土地供應(yīng)的限制，新房供給越來(lái)越少，二手房交易將會(huì)越來(lái)越多。

  第四個(gè)趨勢(shì)，改善型需求成為主導(dǎo)。一般來(lái)說(shuō)改善型需求的購(gòu)房人群主要在40歲到50歲之間，近期改善型需求增加，一個(gè)是現(xiàn)在年輕人創(chuàng)業(yè)，改善型需求年輕化，個(gè)就是2008年推的一大波購(gòu)房人群攢的這么多年的錢(qián)，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個(gè)波浪推進(jìn)一樣，有一個(gè)財(cái)富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：人均居住面積在增加，房屋的居住要求在提升。

  第五個(gè)趨勢(shì)是財(cái)富效應(yīng)突出。隨著住房自有率的不斷提高，房屋資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)。房屋資產(chǎn)價(jià)格下跌通過(guò)財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的影響會(huì)明顯的增大，以前房地產(chǎn)行業(yè)要是國(guó)務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，在文件里寫(xiě)一句“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，大家激動(dòng)得不行；但到了今天，它已經(jīng)是支柱產(chǎn)業(yè)了，它是居民財(cái)富的主要構(gòu)成。所以這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)跟宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系會(huì)非常的緊密。

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