6月24日，北京市產(chǎn)權(quán)交易所（下稱“北交所”）大廳內(nèi)緊張而有序地進(jìn)行著掛牌項目說明會，但是和以往不同，這次說明的項目來自太平洋彼岸的美國。說明會后，9塊美國土地將在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓。

帶來這9塊土地的是美國亞特蘭威漢公司CEO陳澤雯。陳澤雯表示，除了北交所外，威漢公司還在上海與易居（中國）進(jìn)行合作，不久后，美國的土地將在易居（中國）的門店中掛牌轉(zhuǎn)讓。

陳澤雯告訴《財經(jīng)日報》，正是由于次貸危機(jī)，威漢公司才有了低價獲得土地的機(jī)遇，現(xiàn)在這種機(jī)遇被帶到中國，希望中國投資人可以通過這個機(jī)會掌握低吸高拋的國際投資機(jī)遇。

次貸危機(jī)帶來的機(jī)遇

此次被亞特蘭威漢公司帶來北京的土地共有9塊，均位于美國密歇根州沃許特諾郡，都屬于城市周邊的住宅區(qū)，其中包括獲批地塊4塊，熟地塊5塊。此前有媒體報道此次掛牌的美國土地多達(dá)1600余塊，9塊與1600塊之間的區(qū)別在于中美兩國房地產(chǎn)開發(fā)模式的不同。由于美國住宅區(qū)通常為獨棟住宅，因此整塊地一般一開始時便被規(guī)劃分割為數(shù)百塊小地塊。

通過陳澤雯的介紹，記者了解到所謂“獲批地塊”即是已經(jīng)經(jīng)過美國政府確認(rèn)，土地性質(zhì)得到改變的地塊，但是這些地塊的基礎(chǔ)設(shè)施尚沒有做，十分類似于中國沒有進(jìn)行土地一級開發(fā)的“毛地塊”。陳澤雯表示，在美國土地開發(fā)的審批通常要經(jīng)過3~10年，而開發(fā)周期一般只有3~6個月。換句話說，美國土地的“重頭戲”在審批環(huán)節(jié)。

而5塊熟地塊更加類似于中國已經(jīng)做完土地一級開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地，可以馬上蓋房子居住或者出售。陳澤雯介紹，這5塊熟地塊中有3塊可以被分割進(jìn)行出售。

至于為什么要將這些地塊拿到中國來出售，陳澤雯毫不諱言和美國次貸危機(jī)有關(guān)。但有意思的是，威漢公司并非是受到次貸危機(jī)的負(fù)面影響，不得不出售自己的資產(chǎn)。相反，威漢公司正是在次貸危機(jī)中發(fā)現(xiàn)并掌握了機(jī)遇，由于很多承建商（相當(dāng)于中國的二級開發(fā)商）目前已經(jīng)難以抵償銀行債務(wù)，公司與銀行、承建商達(dá)成協(xié)議，以50%左右的價格掌握了很多承建商的土地。

陳澤雯進(jìn)一步介紹，自去年11月開始，這種作為不良資產(chǎn)的土地越來越多，威漢公司已經(jīng)對此業(yè)務(wù)投資了2億美元。然而，由于公司一直與銀行有著良好的信用關(guān)系，可以低價掌控的資產(chǎn)規(guī)模高達(dá)5億美元，于是便有了此次來華“叫賣”的經(jīng)歷。在自己獲地的成本上，威漢公司僅對本次出售地塊進(jìn)行了小幅度的加價。

平穩(wěn)獲利？

有意思的是，盡管陳澤雯為華人，亞特蘭威漢的母公司威漢公司確是地道的美國土地開發(fā)商（即中國的一級開發(fā)商），在過去的幾次房地產(chǎn)危機(jī)中威漢公司均以低吸高拋的形式獲得了很大利潤。

據(jù)陳澤雯的介紹，威漢公司通常會在危機(jī)時刻低價吸入土地，待時局好轉(zhuǎn)再以高價回賣給承建商。由于承建商對原有地塊已經(jīng)投入了很多精力，通常度過危機(jī)時頭先會考慮回購原先的土地。

也就是說，此次如果中國投資人購進(jìn)了威漢公司的土地，即使什么都不做，等美國市場回暖便可以以市價出售給原先的開發(fā)商。以此次推介的熟地中的一小塊地為例，該地的市價為6.5萬美元，而此次出售的價格僅為3.6萬美元。

那么，這個等待的時間是多長呢？威漢公司以往的經(jīng)驗是美國一個房地產(chǎn)周期為5年，目前已經(jīng)進(jìn)入第三年。

當(dāng)然，陳澤雯也表示，除了賣給原先的承建商外，中國投資人亦可根據(jù)自己的意愿用于開發(fā)或者自住。

傾向個人投資者

事實上，內(nèi)地開發(fā)商去美國開發(fā)也已經(jīng)有過先例，包括早先的天鴻集團(tuán)以及后來的中坤集團(tuán)。但是這樣的例子并不多。

或許出于對美國的陌生感，6月24日出現(xiàn)在北交所的開發(fā)商并不多，簽到簿上記者僅看到了萬科與凱德置地人士的簽名。

陳澤雯也表示，實際上公司更加傾向于吸引個人投資者，這主要是由于項目的投資規(guī)模決定的。受土地規(guī)模不大，價格又有打折的影響，此次推介的9塊地價格都不高，均沒有超過1000萬美元?？偨Y(jié)公司以往在全國推廣的經(jīng)驗，陳澤雯認(rèn)為這樣的投資規(guī)模更適合個人投資者。

當(dāng)然，也并非“千萬美元俱樂部”的會員才有機(jī)會到美國投資，在被分割出售的3塊熟地塊中，一個分割地塊的售價只是幾萬美元。

在此前與易居（中國）的合作推廣中，這樣的小地塊果然引起了個人投資者的關(guān)注，但陳澤雯發(fā)現(xiàn)中國投資人關(guān)心的話題往往便宜地塊的投資價值，而傾向于投資移民等機(jī)遇。陳澤雯向記者澄清，并非在美國購地就可以成為美國公民，按照規(guī)定，美國的投資移民門檻是投資100萬美元進(jìn)行經(jīng)營活動，并且雇用10名以上當(dāng)?shù)貑T工。

“當(dāng)然你可以購一塊地自己設(shè)立公司做承建商，找10個人來蓋房子?！标悵肾┬ρ?。

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